经过9个多月的“量缩价滞”之后，北京的高端公寓价格在8月初出现下跌。然而，别墅市场却表现出了惊人的抗跌性，部分优质项目甚至出现了价格大幅补涨，单价最高年涨幅达90%，区域最高涨幅达46%。
五大别墅区年均上涨32.9%
目前北京市典型别墅项目主要集中在西山、中央、潮白河、昌平、奥北五大别墅区。据21世纪不动产监测数据显示，8月五大别墅区均价同比上涨32.9%，其中涨幅最高的是昌平别墅区，达37.04%；涨幅最低的西山别墅区，也达到13.87%。这与普通二手房价格的滞涨甚至回落相比显然幸运很多。
昌平别墅区的项目主要集中在小汤山和沙河两个板块，在八达岭长城和八达岭高速的带动下，这里逐渐形成了老牌别墅区之一，但由于其交通状况、配套设施、自然景观等各单项特点不敌其他别墅区，因此昌平别墅区项目的早期价格低于其他别墅区的同类项目价格。
例如同为2006年开盘的独栋别墅项目，昌平别墅区的玫瑰园开盘均价为8400元/平方米，比奥北别墅区达华庄园的12000元/平方米的开盘价低30%。这便为近一年来昌平别墅区价格的大幅上涨预留了空间。与此同时，市政交通的日益发达，以及蟒山国家森林公园、十三陵水库、八达岭长城等景观的不断完善，也为昌平别墅区价格的上涨提供了动力，从而形成了该别墅区的领涨局面。
西山别墅区凭借其优美的自然、人文景观，以及便捷的交通一直以来深受各类高端消费者的青睐，因此该区域别墅价格一直较高，在一定程度上挤压了项目涨价空间。但随着国家对园林保护的加强，以及对出让别墅用地的全面叫停，西山区域别墅项目会明显减少，这为该区域现有别墅项目的进一步升值创造了空间。
奥北、中央、潮白河三大别墅区价格年涨幅有所不同，但机场高速给中央别墅区带来的交通便利，奥运场馆建设给奥北别墅区带来的基础设施完善，环渤海商圈建设给潮白河别墅区带来的经济发展机会等，无疑都将成为支撑这些项目价格上涨的内因。
单个项目最高涨幅90%
在北京一二手房价格纷纷下跌、房地产行业宏观调控依然趋紧的环境下，别墅市场并未受到明显影响，绝大多数项目仍保持着上涨态势。据21世纪不动产8月监测数据显示，一年来北京市五大别墅区近百个典型别墅项目价格均呈上涨态势。其中，涨幅排在前三名的分别为奥北别墅区的温哥华森林、中央别墅区的财富公馆和昌平别墅区的龙城花园，涨幅分别为90%、75%和66.67%。
据21世纪不动产监控的数据，温哥华森林、财富公馆和龙城花园四期均为2003、2004年开盘的独栋别墅项目，自身品质较高，居住人群均为高端人士，对市场调整的敏感度较低，同时具有较强的经济承受能力。因此，随着社区的成熟以及周边配套设施的完善，这些项目的价格也得以持续走高。
排名在4~6名的碧水庄园、裕京花园、优山美地三个别墅项目，由于自身的特点，也具有较强的增值潜力。例如碧水庄园二期的独栋别墅，均配有1000~3000平方米的超大花园，并且每户都有独立游泳池，满足了业主日常健身、休闲的需要；裕京花园30%的住户为使馆人员，提升了整个项目的知名度和影响力，同时项目的所有保安人员均为退役军人，给业主带来了较强的安全感；优山美地一期最早开盘于2003年，不仅项目内部有游泳池、健身房、温泉水疗等配套设施，周边更有立迈、京西等6所国际学校，增添教育资源的同时，也增加了整个社区的国际氛围。
21世纪不动产高级分析师孟奇认为，别墅既可以作为消费品用来自住，也可以作为投资品赚取收益，但无论是别墅的自住型消费者还是投资型消费者，其经济承受能力相对于普通住宅消费者会更高一些，对项目舒适性的关注远大于对价格的关注。因此，当普通住宅价格出现小幅下跌时，别墅项目的价格并不会跟风下调。相反，如果此时对别墅项目环境、交通、物业品质及其他生活配套进行改进，依然会为项目引来更多的关注，从而促进价格的攀升，这也是别墅能够在淡季中一枝独秀的主要原因。
(21世纪中国不动产市场研究中心供稿)
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