广州土地政策明松暗紧 推地首次要求银行担保

    8月22日，广州推出了今年以来的首批大型住宅用地，两幅位于萝岗区的土地总建筑面积共达85万平方米。

    这次土地出让，广州市政府有意放松了户型比例的限制，大幅调低底价，但却增加了一项新条件：竞买者必须提交银行履约保函(或履约保证金)。

    据一位业内人士介绍，去年广州成交的地王大部分尚未交齐地价款，开发商甚至还有退地的想法，令政府部门很被动。有鉴于此，广州市政府才会在今年首批大型住宅用地的出让条件中，加上银行履约担保的要求。虽然此举会令有资格参与竞拍的开发商大为减少，甚至影响年度土地出让计划的完成，但“在目前的情况下，保证土地款的到位才是最重要的”。

    首次要求提供银行担保

    这两幅相邻的地块位于萝岗中心区北部，交通方便，配套设施齐全。要求套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重在35%以上，明显低于此前70%以上的规定。

    两块地的出让起始价分别为6.6亿元和5.4亿元，虽然楼面地价低至1375元/平方米和1459元/平方米，但同时竞买的话仅底价就已高达12亿元。

    为此，广州市房管局要求，同时竞买两地块的开发商，企业净资产要达12.5亿元人民币以上(含12.5亿元)，报名前一个月内银行任一天结账时点的企业现金存款达9亿元人民币以上(含9亿元)，2007年度竞买企业资产负债率不得超过70%。

    而且，开发商必须在签订《土地出让合同》之日起一个月内一次性付清全部土地使用权出让金，此前的期限是两个月。

    不仅如此，开发商还得在《土地出让合同》签订之日起5个工作日内提交银行履约保函(或履约保证金)，金额为成交价的5%，履约保函的有效期限从保函开出之日起至全部工程按期竣工验收合格后半年。

    按照约定，开发商延期付款超过60日，催交后仍不能支付地价款的，出让人有权解除合同，并有权通过银行履约保函向银行收取受让人保函全额的违约金(或没收受让人的履约保证金)。

    出让人可另定竞得人或另行组织出让，若出让的价格低于原成交价，开发商须按差额支付赔偿金。

    据了解，这是广州市政府首次要求开发商提供银行履约担保。虽然增加了银行担保，但地块开发进度的限制依然严格，例如，其中一个地块要求12个月内动工建设，整个小区48个月竣工，如分期开发的，首期开发面积不小于9万平方米，并在两年半内竣工。

    去年，广州中莱投资曾以总价44.75亿元竞得萝岗地王，楼面地价高达6321元/平方米。

    “此次出让的这两块地位置比中莱的要好，而且规模更适中，户型限制也更松。”中原地产项目部总经理黄韬表示，不过虽然地块底价仅为1000多元/平方米，但流拍和低价成交的机会还是各占一半。

    土地政策明松暗紧

    此前，南京曾有控制未来单宗用地的规模，降低单幅地块的出让金总额，并延长出让金总额较高地块付款期限的动议，深圳也有批复开发商延后开发土地的案例，这些举措被视为是政府在土地市场中的“救市”措施。

    而从广州这两幅土地的出让条件看，广州市政府似乎未有跟风的打算。

    “这批土地在户型比例方面的限制大为放松，地价也比以往更低。上半年广州土地市场表现不理想，若没有更宽松的开发条件，很难吸引开发商的关注。”一位土地专家认为。

    据了解，今年上半年广州商住用地成交仅6宗，成交用地面积38万平方米，总建筑面积80万平方米，就连向来备受青睐的老城区地块也只以底价成交，如南堤二马路地块的楼面地价仅为1838元/平方米。

    “我最近参加了房管局的一次内部会议，官方对市场的态度是谨慎的乐观。”黄韬透露。

    黄韬表示，虽然土地市场不景气，但政府还是必须供应土地，“否则会影响两年后的商品房供应”。而为了保证所供应的土地能在有实力的开发商手中按时供应市场，提高入门门槛很有必要。从要求提供银行担保这个条件看，广州的土地出让政策是在趋紧。

    而由于市场状况并不乐观，开发商对新增土地储备也持保守态度。雅居乐有关负责人表示，今年公司的主要精力是放在现有项目上，不会再新增规模大的地块。