商品房买卖合同约定外墙使用权归开发商条款无效

    厦门市中级人民法院近日对一起商品房屋面和外墙使用权纠纷案件作出终审判决：商品房所在楼宇的屋面使用权和外墙面使用权归全体业主共有，开发商无权用以悬挂广告谋利。

     2003年上半年，施先生等73名业主分别与厦门一家房地产公司签订《商品房买卖合同》，购买该房地产公司开发的东方时代广场房屋，合同约定：商品房所在楼宇的屋面使用权和外墙面使用权归卖方所有。

     2007年6月，施先生等73名业主将房地产开发公司告上法庭。业主们声称，商品房所在楼宇的屋面使用权和外墙面使用权应属于全体业主，开发商提供的《商品房买卖合同》以格式条款的形式，约定屋面使用权和外墙面使用权属于开发商，剥夺了原本属于业主的权利。

    业主们提出，东方时代广场地处厦门市中央商务区中心区，周围都是中高级写字楼和中高端住宅区，开发商利用房屋屋面和外墙悬挂广告，据业内人士估算，该小区楼房外墙的广告位一年的收益达百万元。

    厦门市中级人民法院认为，商品房屋面及外墙属于建筑物共用部分，在法律上归属于全体业主共有。根据我国合同法和《物业管理条例》相关规定，处分建筑物共有部分应当由业主集体决定。本案中，双方当事人签订的《商品房买卖合同》对全体业主共有的屋面及外墙面的使用权做出处分，未经共有人集体决定，相关条款因违反法律强制性规定无效。

    据此，厦门市中院认定该小区房屋屋面及外墙面使用权归小区全体业主所有。