伍豪
王琦
北京恒兴置地房地产有限公司销售总监
刘卫国
龙德置地有限公司营销总监
陈顺(陈顺博客,陈顺新闻,陈顺说吧)
中体奥林匹克花园管理集团有限公司总裁
楼市在告别疯涨后，陷入了观望窘境。购房者从当初的持币待购到彻底观望，越发拿捏不准最佳的购买时机。开发商采取打折策略试探市场，想方设法缓解资金压力。买卖双方步入了僵持的怪圈。
据统计，9月份北京预计38个项目入市，下半年入市楼盘预计将超过100个。市场供应大幅度增加会打破目前的观望态势吗？楼市的一线操盘手们，长期直面购房者，他们对市场的变化非常敏感。本期，我们请到了3位职业经理人来一起讨论，希望他们的判断能为购房族提供有价值的信息。
1判断
供应增加带动成交量增加
主持人：预计9月份将有38个项目入市，下半年超过百个楼盘入市，楼市供应的增加将会带来什么样的变化？会不会刺激楼市回暖？
刘卫国：供应增加，对于加速市场回暖是肯定的，但是影响不会太大。楼市经过观望后，供需双方都会吸取经验。开发商从盲目乐观转移到做更高性价比的产品上来，购房者则趋向理性化买房。市场刚性需求是一直存在的，当市场放量增加的时候，这种需求也会慢慢得到释放。只是这种变化将不同于过去的市场，而是会有新的发展特性在里面。所以也不能简单地说市场供应增加会给楼市带来什么根本性的变化。
王琦：8月交易持续走低，有市场的因素，也有社会环境的因素。进入9月份，北京楼市应该会趋于正常，交易量、供应量将会全面回升，因为很多刚性需求都将得到释放，这是不能改变的。供应的增加会加速楼市回暖，并有可能全面结束楼市这种不理智的观望状态。经过上半年的观望后，市场双方也会更加理性，而这种理性除了能改变当前楼市的观望格局外，对以后的走势也是很重要的。
陈顺：告别8月，社会注意力逐渐回归正常。下半年入市的很多楼盘，部分是上半年或8月就已经具备销售条件的，但是为了选择合适的入市时机而在下半年入市。供给项目的增多必然会在营销、广告策略方面有新应用，购买者也能从市场竞争中获得更多实惠。不管房价是涨是跌还是维持稳定，市场供应量增加、推广力度的增大、购买有效需求的释放，带来的肯定是成交量的增加。
2预测
未来楼市稳中前进
主持人：您认为，下半年的楼市将有如何走势？房地产会不会出现什么新变化？
刘卫国：市场双方都应该将2008年下半年视为一个好的新开端。经过房价大涨、观望后，楼市会步入理性发展阶段。即便说供应的增加对北京楼市的影响不会太大，但我很认同北京市发改委的说法，即房价不会出现大的下跌。作为与老百姓生产生活息息相关的房地产，其稳定程度也将会关系到国家经济的发展和社会稳固。购房者的观望代表了理性，企业降价也是一种理性行为。没有了炒作，也就更加真实。下半年以及未来的北京楼市将会更加理性。
王琦：下半年的总体形势会趋好，这是不可否认的。刚才所说的供应量的增加，其实也可以看成是一种楼市回暖的信号，楼市不可能还像上半年一样那么冷清。观望依然占据市场主导，这是一种不健康的表现。要说新的变化，我认为最大的变化就是楼市将告别过去那种大起大落的局面，取而代之的应该是平稳上升。房价不可能永远都疯涨，也不可能永远都低迷，这样都是不正常的表现。因此，我认为下半年以及今后的楼市将在平稳中前进。
陈顺：下半年北京的楼市应该还是稳中略有上涨的，但在各个细分市场上表现会略有不同，供应量大的产品如普通公寓、中低端产品会随着供应量的增大，市场竞争的加剧在稳中略有下调或涨幅微小，高端产品如别墅、土地稀缺的高端商务公寓会持续平稳上涨。
3展望
做好产品是地产商根本出路
主持人：诸位刚才也谈到了楼市未来的发展走向，那么这种走向对企业、项目而言，意味着什么？
刘卫国：房地产行业与民生息息相关，必须要实现良性发展。楼市一旦稳定，开发商的规范时期到来了，市场进入规范时代。有实力的开发商会深入领域，做更多更好的产品。企业的开发态度、专业程度要求更高，背负更多的社会责任。房地产行业可以看作是一个新生行业，必须要历经成长的过程，然后才会成熟。房地产企业作为楼市重要的参与者之一，理应作出表率，为城市发展和进步作出更多的贡献。
王琦：当买卖双方都理性了，这个市场才能实现最终的理性。市场的理性也就意味着必须减少很多概念化的炒作。市场的聚焦点应该落在项目位置、产品品质、开发企业品牌、开发实力等层面。这对企业而言，意味着只有做出更多更好的产品才是根本目标。对于那些不太规范的中小企业来说，其将不可避免地面对严峻的生存问题。而那些品牌型开发企业，将引导一个全新的规范化时代的到来。
陈顺：对所有的企业和项目而言，目前保持现金流、提高自身免疫力的基本原则是不变的。同样，对于细分市场竞争激烈的产品应在不断提高内功，提高自己产品性价比的同时，保证稳定的销售量，把价格完全交给市场来左右。
4建议
楼市无底可抄 该出手就出手
主持人：最后，请各位为购房者提供购买建议，购房者该如何走出当前的观望迷茫区？
刘卫国：在我看来，今后楼市的需求将会有一个新的变化。我可以用理性需求公式来表达，即理性需求=刚性需求+投资人需求。这可以理解为理性分析自己所需要的房子的过程。购房者完全依据自己的需求和实力去市场选择适合自己的房子，而不应一味地跟风市场。上半年的冷静观望，不能说是抄底，但至少是一个不错的局面。购房者选择是应该注重性价比，如交通、周边配套、发展潜力等，根据自身的实力来有选择性购买。
王琦：购房者应抓紧时机，将购房计划提上日程。从自身的经济实力、家庭情况出发，寻找自己真正需要的房子。楼市不可能有抄底的时候，无休止地观望并不能解决实质问题。购房者需要理性认识房产，投资房地产须遵循其内在的经济规律，承认投资风险，并做出正确的判断，不可将购房当成一种投机。
陈顺：个人建议，作为第一居所的购房者不要犹豫，先解决居住的问题。此外，应明确自己的定位，判断依靠政府保障还是市场供给来解决住房问题。在眼花缭乱的营销面前，只要抓住性价比这个原则即可。随着市场竞争的加剧，下半年打折促销可能会更多，建议购房者在区域、类别上多做比较。另外也可以从二级市场来解决自身的住房问题，比如淘一套好的二手房，二级市场掺杂营销的东西会相对少一点。(编辑：紫伊86）
