内需主导“后奥运楼市”很多人都以奥运作为楼市走向的分界线，这种观点其实不一定正确。奥运会毕竟是一场盛大的运动会。其几千亿元的基建投入，会为北京的城市价值加分，使城市更整洁便利适宜人居，但体现到楼市，甚至楼价，是比较软的因素，不一定能够马上体现。因此，我们并不认为奥运会将是楼市转好或转坏的分界。
从整个房地产形势来看，内需还是最重要的因素之一。在城市化的进程中，住房的需求是不变的。目前只是对过热的市场的一种调整，抑制过度投资，使土地供应更加规范，同时保障低收入阶层的住房需求，与市场化运作形成有益补充。奥运会后，内需实际上是不变的，同时能源以及环保方面的加大投入，将会进一步促进经济发展。而房地产市场也会平稳发展。普通的无资源优势的房子可能价格会走低，使前段时间偏离价格与价值规律的现象逐渐回到正常轨迹，而品质和地段都良好的项目依然可能畅销。目前的市场反映也是如此，高端项目的成交保持相对稳定。
九月的楼市应该主要看个盘，应该会有热销楼盘，但整个大市不会大起，全年趋稳。
◆复地集团华北区营销副总监贾安宁：
中国经济持续增长北京楼市前景依然光明对于房地产市场，我们持谨慎乐观态度。从目前看，奥运对于北京房地产市场并无明显影响，虽然由于奥运期间实行交通管制等因素，近一两个月的购房需求一定程度上有所抑制。但就整体趋势而言，我们认为，在中国经济继续保持增长的前提下，北京房地产市场的发展依然看好，在今年1-8月一部分市场不理性的成分被挤压后，未来几个月无论成交量还是成交价格预计将呈小幅上升的态势，房地产依然将成为广大中高端消费者最重要的投资方向之一。而且由于刚性需求的依然存在，市场销量情况虽然短期有所停滞，但未来整体销量还将稳步上升。北京近几年来的城市面貌和环境、市政基础设施的巨大提升，以及北京作为适宜人居住的城市受到世界的认可等利好因素，都可能促使未来几个月的成交量有所上涨。
从市场的发展来看，房地产业仍是国民经济的重要支撑之一，带动着相关上下游多个产业，目前的调控只是要把房地产中的非理性成分挤掉，使之回归理性消费。在这个过程中，盲目的投资将会撤离这个市场，与此同时，随着法律体系的进一步完善，土地市场的进一步规范等，消费者理性的需求也将重新复苏，有可能带来房地产市场新的缓升趋势。
另外，无论从城市化进程带来的住房需求还是改善居住条件的需求来看，房地产市场的刚性需求将在较长时间存在。原有的城市居民在成长，外来城市人口在增加，就业以及结婚等都需要适合的居所；而改善住房的需求伴随着人们经济收入的增长可能随时都会出现。当市场的非理性成分被挤压后，众多消费者将重新恢复信心，购置自己心仪的物业。从开发商角度，能做的就是进一步提升产品和服务的品质，特别是品牌开发商更要注重这方面。而市场的反馈也显示，在销量较为低迷的七八月份，高端市场所受影响相对较小，这主要与高收入阶层的消费心理有关。真正占有优势资源、具有地段不可复制性以及高性价比和服务配套的项目无论是国贸附近的复地Pekinghouse首府项目还是国家大剧院附近的复地西绒线26号最终还将受到市场的青睐，而且由于其产品的稀缺性，未来升值前景巨大。
◆纳帕尔湾营销总监王宣：
别墅价格还有提升空间消费者的理性回归，也说明市场走过了热销期，进入平稳期。单个项目的销售情况主要还看自身的定位以及市场推广力度。别墅产品由于其低密度及稀缺性，销售压力并不是很大。由于放量减少，而总成交价并未减低，说明价格还有提升空间。
从我们的角度，更希望以产品打动消费者。房地产进入信息时代，更需考验产品及售后服务。就产品而言，要吸引消费者，主要还是增加了科技含量以及环保的因素。我们会随时密切关注市场，毕竟消费者的反馈是最重要的。
而奥运会期间由于出现交通管制，消费者的注意力很少在看房方面，因而以奥运会为判断楼市走势的节点还是不太合适的。
◆北京莱坊国际执行董事钟黎华：
奥运会过后经济大幅滑波的情况将不会在北京出现不少曾举办夏季奥运会的城市都在赛事过后出现不同程度的经济滑坡现象，包括奥运场馆设施在奥运会后使用率低，奥运设施建成后公共投资大幅减少，以致拖低经济增长的步伐。但北京地区的经济及人口正快速增长，北京为赛事而建筑的设施如酒店,体育场馆和奥运村等，相信将在赛事过后会长期被内部需求吸纳。
过去几年，北京市政府赶在今年8月奥运开幕前完成多项大型基建工程，正是要趁这个机会加速兴建基础设施和改善城市规划，以配合北京发展为一个现代化国际大城市。例如，除原有的四条地下铁路线外，又有四条地铁线已在过去一年投入运营，北京市内的交通问题已得到一定程度的舒缓。另有七条地铁支线正在兴建中，并会在2009至2013年间竣工或通车。此外，为了把首都发展成一个在2020年可容纳2000万居民的国际大都会，北京市政府在奥运闭幕后仍会继续大力投资多项基建设施，以延续经济增长的动力。
北京市政府亦已设法在赛事过后善加利用奥运设施。例如，位于北京市北四环路以北，建筑面积达36万平方米的奥运村，将会被改建成拥有两千套高档公寓的住宅区，而且接近70%的公寓已在预售时售罄。
近日有部分开发商在资金压力下减价抛售在北京的楼盘，这难免令北京的楼价在短期内受压。然而，有多项因素支持北京的楼价不会大幅调整，这些因素包括：除去年外北京的楼价在过去几年并没有像深圳和广州那样大幅飙升，北京住宅商品房的峻工面积在2006年下跌22.8%后，再在2007年下跌15.5%，北京的住宅市场不存在严重供过于求的情况；近年地价、工资、融资成本以致建筑物料的价格皆大幅上升，开发商的利润率已大减，降价只会令将来的供应进一步减少。北京楼价下调的幅度不会很大，未来半年平均楼价下调的幅度不会超过10%。
在住宅租赁市场方面，近月为筹备或参与奥运而前来北京的外籍人士激增。因此，过去一年北京豪宅和服务式公寓的租金上升约10%—25%。为免与这些访客竞争以及接受高昂的租金，有些本地租客拒绝在上半年续租，并终止租约。当外籍的访客在奥运闭幕后离开北京，这些腾出的公寓住宅将被重回市场的本地租客吸纳，租金亦会恢复去年年底的水平。
在酒店业方面，北京四星和五星级酒店的入住率在2004至2007年一直保持在约70%的水平。为迎接奥运，过去一年新落成的酒店较多。四星和五星级酒店的入住率在今年上、下半年降至约60%。预计在奥运过后，酒店的入住率仍会处于一个较低的水平，但由于本地需求强劲，四星和五星级酒店的入住率只需要约两年时间，便能回升至约70%的水平。
在2007年底，北京的外来人口占全市常住人口的25%，达420万，较2002年底多133万。在2007年，北京的新增外来人口继续增加，创多年来的新高。相信北京将有足够的本地需求，令赶在奥运开幕前完工的基建和市政设施维持合理的使用率。
赶在奥运开幕前完工的基建和市政设施，长远来说将会令北京吸纳更多外来人口，并支持当地房地产的价格。
◆北京兆泰置地（集团）股份有限公司执行董事运营中心总经理王全：
观望情绪为下半年市场成交量铺垫好基础整个2008年，北京房地产市场都开始进入了一个相对较长的调整时间，这里面奥运会的因素有一部分影响，但实际上整个调整都是来自于政策限制和供给需求及价格的影响造成的。只不过市场变化至奥运会期间，市场调整进入了一个相对高峰期，不过这个调整仍然是针对于整体市场的，豪宅市场实际上受到的影响并不大。
北京本身的供需结构在客观看来仍然在一个合理的上升通道上存在，即使是普通住宅市场，随着本地常住人口数量的不断增加，整体需求量仍然保持在一个相对高位的水平线上，只不过由于北京整体价格的限制，造成了今年我们看到的成交量有所萎缩的情况，但市场价格始终还是在相对平衡的区间内浮动。
至于具体到奥运会这段期间来看，大部分开发商由于受限于奥运会期间的交通及销售限制政策影响，主动采用了消极处理的方式针对客户行销，造成了来自产品主体的可销售量减少的局面，也导致了整体市场的成交状态截至8月上旬滑入了一个低谷，但是从个案来看，部分价格合理，价值相对比较高的产品仍然在相当长的一段时间内获得了购买者的青睐，并在同等合理价格水平内产生了大量成交。
我们仍然相信——价值有多大，市场就有多大。从北京房地产市场的整体水平发展来看，现阶段产生的一些观望情绪，不过是针对2007年价量齐扬的井喷状况的一个回稳调整，而绝非进入一个房地产下行通道。同时我们更应该看到，作为真正具备购买能力和对产品更新换代需求强盛的买家而言，豪宅市场始终是一个相对的安全地带，因为中国高端人群的经济实力和购买需求在以往的三四年中尤其旺盛，甚至在奥运会期间，恰恰形成了绝对顶级的豪宅市场前所未有的旺销季节。这其中来自北京以外的购买客户作为一个良好的承接基础功不可没。
对于奥运会之后的北京房地产市场仍然要分两方面来看——对于大众型市场，目前从政府政策的控制能力来说相当强，保持这个市场的良好正常发展将成为后期整体市场发展的一个大趋势，整体市场的价格将保持在现有的水平线上，至2009年后期再次进入一个上升通道。从成交量来看，大部分普通购买者都希望在奥运会之后看到政府出具更为明确的政策信息，一旦政策明朗化，市场获得充分信心，那么今年下半年的整体成交量都会非常可观，上半年大量刚性需求的观望情绪正是为下半年市场成交量再次进行上扬铺垫了一个非常好的基础。
豪宅市场则会是另外一个格局——价格依然会不断上扬，成交量也将随着北京整体经济与外埠城市的关系紧密形成另一个高峰。
从下半年的产品结构来看，从2007年“双70政策”延续至今的结果将导致四环外的小户型公寓形成集中上市的局面；同时，城市内已有豪宅公寓的后期产品将随着奥运会的结束，在大部分开发商的行销策略中集中向市场进行供应；而别墅类产品则受到了土地政策的限制，在供应量体上不会有太大变化。
奥运后期的产品结构应该说是一个两极化区分明显的格局——解决大部分住房的趋势在短时间内肯定不会改变；豪宅市场保持价格与成交量体的趋势也不会改变。
◆汉博集团总裁朱友军：
北京楼市不会出现大跳水现在购房者都不由自主地会将北京房价和深圳广州的情况作对比，表面上看这些城市都是中国楼市的主体力量，但实际其各自的房地产环境是存在很大差异的，严格地说并不具备太多可比性。以北京目前的城市价值而言，绝对不是国内其他一些城市所能相比的，北京的目标就是建设国际一流大都市，而奥运会的成功举办加快了这一进程。北京的建设力度远大于其他地区，并且北京楼市有强大的需求支撑。最近7年北京市的常住人口增加了210万，平均每年增加30万，这说明这座城市的住宅需求一直在源源不断增长。大家都想在这座城市生活，都想能在这座城市有自己的房子，需求一直处于拉动状态，房价很难降下来。即便楼市现在低迷，但深圳那样的“跳水”现象在北京发生的机率不会太大，或许会出现小幅下跌，这倒是比较正常的。房价快速增长时期产生的一些小泡沫需要挤压一下，这样可以促使买卖双方更加理性，如果购房者都认识到市场的稳定，市场应该会逐渐趋于回暖。
◆永同昌集团营销总监肖志刚：
降价不会成为市场普遍现象奥运会后的楼市价格房价几乎很难再往上走,甚至可能在春节前后有局部的价格回落,因为可能会有一些中小开发商的资金紧缺,特价房、送精装修、买房送车等变相打折、变相降价的局面仍会有可能延续。另一方面，新增供应面积的开发商不敢随便涨价了，会低开以求迅速回笼资金。不过，奥运会后，降价不会形成市场普遍现象，因为北京的刚性需求还有，恐慌性的下降就和股市一样，整个市场就完了。对于购房人来说，看准自己的需求，如果居住的话目前应该是一个不错的购房时机，可以进行谨慎的选择，对于投资性购买还是应该慎重。
从全国市场来看，北京市场应该好于其他城市。奥运会后，北京的城市基础设施建设和城市品牌形象的打造都已经基本完成，奥运会后，北京将成为全中国较强购买力人士置业的首选。
◆国瑞地产集团推广策划总监武斌：
商业地产走势看好从目前市场形势看，商业地产和旅游地产有可能成为房地产市场的下一个增长点。这一点在国瑞地产的商业地产经营中也表现得较为明显。富贵园以及国瑞城的购物中心招商情况都比较乐观，而国瑞地产在沈阳开发的汽车汽配博览中心前景也较为看好。
好的商业一年可以带来不错的稳定租金收益回报。像王府井的东方广场，近年的租金收益率还在循序渐进，不断递增。在住宅市场销售资金回笼未能如预期迅速的情况下，开发商及时转移开发重心就显得很重要。
而就整个房地产市场而言，预计奥运会后的价格走势仍将相对平稳，大幅跳水的可能性不大。此外，老北京核心区的价值目前尚未体现出来，随着区域居住品质的不断升级，未来这部分区域房产价格还有上升空间。
