地王之惑：开发商和政府的两难

个别企业的理性可能导致整个行业的非理性——“地王退地潮”是否将演绎成楼市版的囚徒困境？

    本周，一些去年产生的地王纷纷传出退地的消息。

    苏宁环球集团日前表示，黄浦区房地局与该公司经友好协商已经签署协议，解除原土地出让合同，将全额退还已支付的土地出让款。

    2007年8月，苏宁环球获得上海南京路163号地块，总地价高达44.04亿元，其楼板价为66930元/平方米，成为内地的“单价地王”。

    此前，受地震影响的川渝两地也传出地王“退票”的消息。香港信和计划退出竞得的重庆三钢厂地块，九龙仓地产也因各种原因打算退出成都成百家电地块。

    2007年里让各大房地产开发商引以为豪的“土地储备”，如今却成为了“烫手的山芋”。“地王”并没有成为房地产企业可持续发展的“本钱”，却成为影响企业生死存亡的“累赘”。

    但最令业内担心的是，个别企业的退地行为将愈演愈烈，进而成为一种非理性抛售，严重挫伤本已脆弱的房地产市场的信心。

    疯狂2007

    2007年的一幕幕“盛况”仍然让人记忆犹新。据不完全统计，2007年在全国一、二线城市诞生了大大小小20余个知名“地王”。涉及包括北京、上海、长沙、武汉、广州、深圳、成都等城市。

    参与其中的大多是知名的房地产企业和上市公司，如万科、保利、北辰、苏宁、富力、世茂、豫园商城等均在其中。他们一掷千金的大手笔也让一个个“地王”横空出世。

    “这一年大家说的最多的是，要用发展的眼光看问题。”一位北京的房地产公司总经理对记者表示，2007年房地产市场的红火场景让大家信心爆棚。有数据显示，仅在2007年一年，全国土地购置面积实际上已超过了4亿平方米。

    “虽然前几年一直在宏观调控，但房价一直在涨，房地产商的信心很足。”五合智库总经理邹毅表示。按照发改委价格监测中心当时的统计，从2007年3月份开始，全国36个大中城市商品房集中成交价连续4个月环比上涨超过1.5%，达到2004年以来的顶峰。

    “别人能做，我们为什么不能做？”在竞标夺得上海新地王新江湾城D1地块之后，绿城中国总裁宋卫平面对“可能会亏本”的疑问时如此表示。他的说法也代表了很多开发商当时的想法。

    “开发商在狂赌这些城市将来房价能够快速上涨。”香港太平洋国际集团投资顾问有限公司首席执行官贾卧龙认为，土地储备的增加对上市公司的业绩有着很大的利好作用。同时，“土地储备无疑是上市地产公司融资的最大筹码”。

    另外，“大胆的‘三外’企业也将抢夺地王作为进军房地产业的第一场战役”，有业内分析人士表示，“三外”企业资金雄厚，“变身”欲望强烈，成为各地地王的有力争夺者。

    “我们想了一下，万科今年在23个城市拿地，当中确实有两个城市拿了地王，一个是东莞，一个是福州。”王石在此前接受本报记者专访时表示，万科应该检讨，并向消费者和媒体声明：2008年开始万科绝不再拿地王。

    王石的发言是在2007年年末，这个时候，已经有很多开发商埋怨，是受了领头企业万科的影响才在2007年疯狂拿地。

    转折2008

    “大家都在赌地价持续上涨，但这是不可能的。这只能说明一个事实，扩张期已经到了一个末端。”清华紫光房地产有限公司董事长吕大龙说，“我不玩了。”2007年年中，吕大龙认为面粉(土地)贵过面包(住宅)了，就直接卖掉了面粉，转投了PE行业，并期待下一周期来临时重新杀回地产行业。

    吕大龙的判断十分准确。2008年房地产市场风云突变，房地产交易量明显下降。

    统计显示，今年1-6月，全国商品房销售面积同比下降7.2%，其中住宅销售面积同比下降6.9%，增幅同比减少28.8%、29.4%。在全国31个省区市中，有16个同比下降。主要集中在北京、广东、浙江、福建、上海、江苏、天津等东部几个省市；但随着观望氛围的影响，正在向四川、江西、新疆、云南、河南、湖北等中西部省区市蔓延。

    “不少企业，特别是中小企业面临的压力越来越大，全国有近一半左右的项目公司正在开发的项目难以为继。”中国房地产业协会副会长朱中一近日表示。

    正是在这样的背景下，从疯狂追逐到惟恐退之不及，一年间，开发商对待地王的态度发生了180度的转变。

    “手握地王的开发商宁可交违约赔偿金也要退地，这说明开发商的信心受到严重挫伤，希望以此来最大程度地降低风险。”邹毅表示。最难受的是，巨大的土地储备将严重影响上市公司的盈利水平，“这些土地储备到目前为止尚无法变现，并且还需要追加巨额资金”。

    相关统计数据表明，目前两市已经发布年报的上市地产公司中，平均资本负债率超过55%。一线地产商方面，万科、招商、金地、保利四大上市开发商，反映资金状况的各项指标均不容乐观。

    另一方面，为保证用地者及时开发利用土地，防止囤积土地，国土资源部在《国有土地使用权出让合同补充协议》中已约定了建设项目的竣工时间。如受让人未能按合同约定日期完成项目建设并申请竣工验收的，要承担违约责任，支付违约金。

    “国家加大了对土地的调控力度和对闲置土地的查处力度，规定开发商不付清全部土地出让金不得发放土地证。”朱中一透露。