租赁市场概览
第二季度共有四个项目竣工，预计不久将进入租赁市场。这四个项目分别是：位于CBD的北京辉盛阁服务式公寓，提供270套供给的新城国际三期和两个别墅项目。其中,辉盛阁服务式公寓提供了357套单元，这是辉盛国际管理有限公司继北京辉盛庭项目之后在北京的第二个项目。
随著奥运会的临近，北京高端住宅租赁市场火热升温。本季度各类型物业的租金均延续了上季度的上涨趋势，这样连续两个季度的上涨趋势为过去9年以来首次显现。
高端住宅市场租金指数，1999年第一季度 – 2008年第二季度
第二季度，高端别墅市场租金增长最為迅速，环比增长1.9%，达到人民币127.0元每平方米每月。服务式公寓租金增速位于第二位，环比增长1.2%，达到人民币174.2元每平方米每月。而甲级公寓租金仅增长0.9%，达到人民币101.8元每平方米每月。
高端住宅市場空置率，2003年第一季度 – 2008年第二季度
强劲的需求和有限的供给使得北京高端别墅市场的入住率自2005年第三季度以来不断攀升。本季度高端别墅市场的入住率為93.3%。
甲级公寓市场入住率在第一季度因较多新增供应而大幅下降，但本季度回升至82.7%，环比上升1.9个百分点。
服务式公寓市场的新增供应使得本季度的入住率下降至80.5%，环比下降1.3个百分点。但是如果不考虑新增项目，市场平均入住率实际上上升了2.9个百分点，达到84.7%，反映出短期住宅市场持续强劲的需求。
销售市场概览
在经历了第一季度的供给放缓后，住宅销售市场的供给量在第二季度有所增加，特别是高端别墅市场。第二季度，7个别墅项目為预售市场带来619套供应量，是第一季度的两倍。与此同时，另有10个甲级公寓项目进入预售市场，共带来1,939套供应。
但是甲级公寓的成交并没有出现对应的增长，销售量连续第四个季度下滑。第二季度仅有524套甲级公寓成交，同比下降43%，然而，平均售价仍继续上涨，环比上涨13.4%，第二季度末达到人民币37,597元每平方米。
甲级公寓和高端别墅的售价，2004年第一季度 – 2008年第二季度
不过第二季度高端别墅市场的销售量保持稳定，月成交量约为200套。但是，本季度高端别墅售价有所下降，环比下跌了6.2%，为人民币25,246元每平方米。本季度成交的多为面积较小的独栋，双拼及联排别墅，通常这些小面积的别墅均价略低于其他类型，因此造成本季度售价有所降低。
别墅市场详情
与很多城市一样，北京的别墅市场是过去三年最为稳定的住宅细分市场之一。这是因为：一方面，中国中央政府考虑到土地利用率的问题，于2005年起禁止开发别墅项目，造成过去两年新的别墅项目供给减少，预计未来的供给量将更为稀少；另一方面，快速的经济增长和财富积累使得富有阶层快速增长，该群体通常在市中心拥有住宅，同时寻找机会在郊区购买别墅作为投资或週末度假之用。这种供给和需求的不平衡意味着任何新的供给进入市场都会很快被吸纳。
但如果是这样，售价应该会快速上涨，然而别墅的价格上涨一直比公寓慢，今年第二季度更是有所下降。这主要是由于整套别墅的价格远高于公寓，通常来说单套别墅的价格至少在人民币400万元以上，这就使得其价格上涨的空间非常有限。
另外，禁止别墅开发的政策对联排别墅和双拼别墅的限制不是那么严格，这使得新项目中该类型物业的比例上升，从而令销售均价下降。
市场展望
部分公寓项目的延期将会导致第三季度的供给量上升，预计约有3,237套公寓将在第三季度完工。而别墅市场第三季度将仅有22套进入市场。
将于8月8日晚8点（在中国很吉利的时点）开幕的2008年奥运会短期内将会对北京高端住宅市场产生显着的影响。由于奥运期间短期居住的外籍人士数量迅速增长，服务式公寓将是受益最多的物业类型。对于不熟悉北京的外国人来说，灵活性、提供标准服务、较高的市场知名度和专业的推广人员是服务式公寓最 具吸引力的方面。90%的服务式公寓提供了短租报价，一居室到四居室的报价范围为人民币3,600元每天至人民币12,000元每天，或人民币54,000每月至人民币330,000元每月。
因为只有短租租金受到影响，长租租金并没有受到影响，基于长租租金（12个月）的租金指数在第三季度不太可能反映出短期租金的增长。尽管我行租金指数不太可能受奥运会影响，但旅游数量的增长有望推动入住率的大幅上升，特别是对服务式公寓而言。
然而甲级公寓市场不太可能像以前预测的那样取得较高收益，只有15%的项目在奥运期间提高了租金水平，其中也只有一小部分项目已寻找到愿意支付更高价格的租户并达成成交。然而原来上升动力略显疲态的市场入住率将会随奥运会的临近继续保持上升的趋势。
