中金报告：开发商没想像的那么缺钱

    房价下滑、需求不足、资金紧张——房地产行业似乎正在经历宏观政策的阵痛，不少开发商大呼，房地产市场正进入“严冬”。但在昨日午后，沪深股市房地产板块突然逆转，纷纷翻红。

    逆转的根据则是昨日下午传出的一份由中金公司发表的中国房地产年中总结报告。该报告指出，房地产上半年投资增速高增长，说明开发商的资金并没有市场预期的那样紧张。这一结论与主流观点相去甚远。

    关键词：投资

    投资依然高增长

    报告称，在银行信贷紧缩、商品房销售疲软以及土地市场低迷的情况下，上半年房地产投资增速却高达33.5%，高于去年同期5%。

    中金公司分析员白宏炜指出，成本上升是投资高增长的原因之一。“按照我们计算的每平方米在建面积隐含投资额比较，上半年该指标增速为7.6%，也就是说，简单计算刨除成本的上升投资额增速将为25.9%。”

    白宏炜认为，翘尾因素也导致了投资的高增长。从土地购置来看，去年下半年出让的土地价格较高、规模较大，土地价款又得按规定在一年内缴清，其中一部分集中在今年上半年完成。此外，2007年销售的7.6亿平方米房屋中，估计有60%以上要在今年交房或更晚，也就是说，这些项目不会随市场调整或企业资金压力加大而延期，这也导致了投资额增速较高。

    但白宏炜表示，下半年这一增速将放缓，预计全年投资增速将放缓至20%以内，明年该指标将同比小幅增长或持平。

    关键词：资金

    开发商缺的是发展的钱

    对于外界普遍猜测的房地产资金链紧张的问题，白宏炜的观点令人耳目一新，他说：“开发商资金并非如传言那样紧张。”

    “我们分析，去年开发商支付土地出让金超过1万亿元，而去年房地产投资总额为2.5万亿元，可见，买地是开发商的主要支出。今年随着市场低迷，开发商在资金压力下，将尽可能地减少买地支出。另外，过去两年较好的销售、预售及多渠道融资，使开发商存量资金较多，也可弥补其他来源资金的下降。”白宏炜解释说。

    白宏炜指出，上半年开发商自有资金占比提升了7%，远超过去5年的平均水平。换句话说，开发商的资金并不如传言那么紧张，生存压力有限，主要缺的是发展的钱。

    关于宏观政策，白宏炜认为，预计未来一段时间，政府的政策着眼点将是在抑制通胀的同时，尽可能地拉动经济平稳增长。因此，信贷政策有望放松，时间点有可能是今年底或明年初。

    长江证券房地产行业分析师苏雪晶却认为，“从我们调研的一些情况来看，房地产商的资金还是偏紧张的，一些小开发商遇到了很大的困难，甚至面临停工的局面，但一些大开发商还是比较安全的。”

    关键词：洗牌

    银行或将逃过此劫

    开发商的资金状况，直接关系到银行的生存问题。国泰君安分析师伍永刚在接受记者采访时指出，银行在房地产行业的风险是可控的，银行将幸免于难。

    伍永刚解释说，这次对房地产的调控，并非要置它于死地，而是出于以下3个意图：一是降房价，二是削利润，三是调格局。调控的着力点主要是资金。房地产商有两种选择：一是适度降价，加快销售，迅速回笼资金，比如万科；二是死撑不降，直到资金链断裂。

    “如果都足够聪明，双方博弈的结果就是，房价适度降低，没有实力的小开发商倒下，绝大多数大开发商保留下来。这样的结果，将使市场格局优化，也使银行不会有大的风险。

    长城证券房地产分析师黄清林也认为，大公司将“难而不死”，生存问题并不大。

    关键词：操作

    3类房产股出现投资机会

    虽然房地产行业不景气，但是白宏炜认为，目前房地产板块的市盈率估值已经处于国际市场的低端，经过前期较大的跌幅，地产股的投资价值已经出现。现阶段可选择3类公司进行投资：

    一是便宜的公司，它们手中储备的土地购于2007年之前，最好是2006年之前，房价再跌它们都有钱赚，比如A股的华发股份(600325，SH)、阳光股份 (000608，SZ)，H股的首创置业(2868，HK)、雅居乐(03383，HK)等。

    二是市场化的公司，它们拥有较好的产品管理能力，可以持续经营，等待下一个繁荣期的到来，比如A股的金地集团 (600383，SH)、万科A(000002，SZ)，H股的中国海外(688，HK)、绿城中国(03900，HK)等。

    三是国有企业，它们拥有获取廉价土地和融资的能力，比如A股的招商地产(000024，SZ)、保利地产(600048，SH)和H股的华润置地(1109，HK)。

    长城证券房地产分析师黄清林却认为，该行业整体调整的时间和空间还不够，整体性的投资机会仍需等待，可适当选择近年来经营较为稳健、项目较为优质、业绩相对确定的公司，回避二、三线公司。