广州楼市:大户型降价压力增 中小户型成救命稻草

    “下半年的形势可能比我们想象的更严重，将增加小户型比例，减少开工面积。”本月4日，在香港举行的中报发布会上，地产龙头企业万科董事会主席王石严肃的表态，再次让“中小户型”这个利润不够高的产品类型，受到前所未有的重视。

    多种数据显示，中小户型，已经由不得发展商主观上的重视与不重视。地产专家韩世同指出，在当前的淡市中，主要是自住型、首次置业者在买房，购买力门槛低，中小户型已成为发展商回笼资金的“救命稻草”。与此同时，广州一大批赶在“90/70”出台前规划的大户型，在今年上半年密集推出，面临巨大的降价压力。

    数据分析两房三房占总成交逾八成

    戴德梁行近日发布一组数据显示，今年上半年，两房、三房单位成为市场成交的主力，占总成交量的82.7%。其中，80-99平方米的户型单位，成交比例超过50%。

    该行的报告显示，从去年第四季度，广州首个限户型住宅项目中粮万科金域蓝湾推出市场，到今年6月底，限户型住宅的销售表现不俗，总销售率达到66%，而同期全市一手楼市的销售率仅为37%。可以看出，政策所限定的90平方米以下的中小户型，其销售不仅没有受到“限制”，相反，由于正切合了目前以自住买家为主的市场趋势，销售率比整体市场要高。而在白云、萝岗两区，限户型住宅的销售更为畅旺。上半年，萝岗区90平方米以下住宅供应量为18.02万平方米，成交量达到12.76万平方米，销售率达71%。戴德梁行华中区策略发展顾问部董事黎庆文指出，虽然广州楼市上半年整体低迷，但限户型产品的销售却在强劲增长。

    专家预测大户型单位降价压力大增

    韩世同曾表示，现在广州市场的主要矛盾，是有效购买力的不足，中小户型已成了开发商的“救命稻草”。与此相反，大户型不愿降低单价，总价让人畏高，密集推货却销售不畅，面临巨大的降价压力。

    韩指出，现在广州有两个价位区间是有效促销价位：7000-8000元/平方米和1.3万-1.8万元/平方米。按这两个区间算，现在随便一套120平方米以上的大户型，起步价均在100万元以上，当前近80%购买人群都是首次置业，100万元以上的价位，远高于他们的购买力。虽然花都等一些近郊房，价格已回调到了上述两个区间内，但因交通、配套等的影响，依然让交易变得困难。

    韩世同认为，现在还不能说大户型已经完全没有需求，但只有降幅达到10%-15%，才能有效刺激购买力。

    市场走势“大”“小”冰火两重天

    目前，已有发展商对大户型采取“壮士断腕”的方式。记者发现，近郊某楼盘的楼王单位经重新包装，价格直接从2.5万元/平方米一口气降到8000元/平方米。去年10月，该楼盘推出一批三面江景的楼王单位，全是200平方米以上的大户型，无奈销售遇冷，为尽快回笼资金，只得“断腕”自救。

    而据记者观察，在一向都以大户型为主的珠江新城，其中的保利心语因为推出的都是80-110平方米的中小户型，成为该区域卖得最快的楼盘之一。主打40-80平方米公寓的汇峰，不用100万元即可置业珠江新城，这种心理暗示吸引了大量自住型买家。据阳光家缘数据显示，该楼盘3月31日推出477套货量，到本月5日，已售出302套。