持有这些高档物业的购房者更为看重的是房屋的长期升值空间。CFP图
上海售价在2万元/平方米以上的高档公寓租金年回报率已低至2.7%，甚至比银行一年期存款基准利率还低。中原地产最新发布的《上海市高档公寓2008年上半年研究报告》显示，由于目前上海高档公寓租金回报率相当低，因此目前购买高档公寓作为“以租养贷”的长期投资并不经济。记者采访了市中心多家中介门店，发现高档公寓的租金回报率普遍低于老公房等中低端物业，但持有这些高档物业的购房者更为看重的是房屋的长期升值空间。
高档楼盘房价涨租金滞
在报告所监测的高档公寓中，上海中原上半年租赁成交的二手房122套，租赁均价在77-101元/平方米/月。租赁成交较活跃的区域和楼盘为：长宁区的凯欣豪园、静安区的中凯城市之光、卢湾区的翠湖天地和淡水湾花园、浦东区的世茂滨江花园和仁恒河滨城。令据报告中的成交数据监测显示，高档公寓上半年平均租赁投资回报率为2.7%，比一年期定期的存款基准利率4.14%还低。因此，在目前高端楼盘价格高企的形势下，购买高档公寓作为长期的租赁投资似乎并不划算。
21世纪不动产锐丰加盟店陆家嘴区域总监杨雷告诉记者，由于近期二手房买卖市场的不景气，不少业主转售为租，租赁房源的挂牌量增幅在10-15%左右,“房源多了，租金的议价空间更大了，出现一定下降也无法避免。杨雷告诉记者，以一套世茂滨江花园130平方米的二房房源目前租金成交价在15000元/月，而其市场售价则在480万元之间，即便以全年满租的乐观情况估算，出租回报率也仅为3.75%“这还算是比较好的情况了，现在房源多了，月租金成交价低的只有12000元/月。”同样一套130平方米的仁恒滨江园两房房源，月租金仅12000-13000元，而目前此类房源的市场售价则在4万元/平方米左右，以此计算其出租年回报率仅在2.7%左右。
陆家嘴区域租赁市场上最受追捧的楼盘莫过于菊园了。杨雷告诉记者，去年元旦时菊园的房屋成交价还在16000-17000元/平方米左右，而经过去年一波上涨行情后，现在售价已在25000元/平方米左右,“虽然菊园的房子很好租，但租金价格一直没有涨。售价大幅上涨，租金却停滞不变，出租回报率当然会大幅下降。”目前菊园90平方米的2房租金在6000元/月，出租回报率已从去年年初的5%下降到目前的3.2%左右。
以租养贷不再是金科玉律
采访中记者了解到，不仅在陆家嘴，市中心其他区域的高档公寓租金回报率普遍低于银行年存款利率。21世纪不动产城区总监王珏告诉记者，目前市中心高档物业租金回报率普遍在3%左右，以徐家汇的东方曼哈顿100平方米的二房房源为例，目前月租金在8500-9000元左右，而市场售价在3-3.5万元/平方米之间，租金回报仅为3.4%左右。而静安区的中凯城市之光100平方米的2房房源，目前月租金在1万元左右，售价却高达5万元/平方米，年租金回报率仅在2.4%。
王珏告诉记者，高档公寓物业的租金回报率往往不如同区域内的老公房或新式里弄高，“例如安福路、乌鲁木齐路上的老公房，目前租金回报在5%左右。”目前中心区域内租金回报最高的要算长宁中山公园、虹桥板块了。据21世纪不动产长宁区总监曹艺介绍，例如虹桥花苑140平方米的三房房源，目前月租金在12000-15000元，售价在22000-24000元/平方米，租金回报可达5%。中山公园板块租金回报则在4.5%。“虹桥板块内境外人士的租房需求比较大，一定程度上支撑了租金水平。”曹艺表示。
“现在的租金回报率还不如银行存款利息，靠以租养贷已经不现实了。”杨雷表示，从他接触过的众多购房者来看，他们更为看重的是物业的增值空间，而非租金回报率。“比如说去年财富海景是陆家嘴增值幅度最大的一个楼盘，从去年年初单价65000/平方米左右，一年内上涨到85000-90000元/平方米，售价涨幅超过50%。去年成交的几十套房源中，台湾客户占了很大比例，我的一个客户购房3个月后立刻转手净赚了800万元。”
“贷款利率不断提高、持房成本增加使得出租收益越来越低，同时房价上涨、租金水平却由于出租房源增多而不升反降，这些因素都使得上海高档公寓租金回报降低。”中原地产研究部马冀分析认为，租金往往会受到售价及供求关系的影响，就上半年的走势看来，下半年的租金应该会保持在一个相对稳定的状态。
