北京计划出台政策对预售资金进行严格监督和管理，而这对于资金已颇为紧张的开发商来说无疑是釜底抽薪。
日前，北京市建委副主任苗乐如透露，北京将建立和推行预售资金监管制度，政府全程监管开发商预售资金使用情况，初步计划纳入第三方中介对预售款进行监督。
对此，中原地产华北区总经理李文杰对《华夏时报》记者表示：“这会使一些开发商的资金链更加紧张。”
禁止楼盘间预售金划转
苗乐如表示，为防止预售资金被挪用，北京市建委将加强预售环节监管，建立和推行预售资金监管制度。按照计划，初步拟将开发商的预销售房款存入银行指定账户，并由第三方中介机构对开发商的预售款进行监管。同时，建委将严格选择监管机构，明确其承担连带责任，形成对开发企业的引导和约束。
“预售房款所带来的现金流对开发商非常重要，再加上目前冷淡的市场形势，如果出台这样的监管政策，很多开发商将会更加‘难受’。”中体奥林匹克花园管理集团有限公司总裁陈顺表示。
住房和城乡建设部统计数据显示，目前我国各主要城市商品房预售比例普遍在80％以上，部分城市甚至达90％以上，而预售已经成为房地产开发融资的重要手段。中国人民银行此前发布的一份中国房地产金融报告中指出，房地产开发资金中使用银行贷款的比重在55％以上，但第一大资金来源为“定金和预收款”，占房地产开发投资资金来源的43.1％。
此前，房地产开发企业在楼盘上形成的预售回款，通常存入开发企业在银行的账户。在公司账户中，开发企业可以自行调配通过预售回笼的资金，这个过程不受监管，只需在商业银行进行日常的划账操作，并保留相应备案记录即可。
据记者了解，在目前的实际开发运作中，地产商将预售款挪作下一个项目使用的情况屡见不鲜，比如购买新的地块或者项目，以实现滚动开发，银行对这些情况并非一无所知。如此一来潜在的风险是，一旦资金链断裂，项目烂尾，购房者将蒙受损失，银行也将面临贷款风险。
而据知情人士透露，在北京计划出台的预售资金监管政策中，在不同预售楼盘之间调度预售资金的行为也被禁止。这意味着，每个预售项目都必须进行封闭资金运作，即使是一个开发企业名下的项目，也不能将A楼盘的预售资金，调动至B楼盘支付建设费用，更不用说其他用途了。
“开发商如果有多个项目，各项目之间相互拆借是比较正常的，而如果出台这样的政策，这种情况将被明令禁止，这会令一些资金紧张的开发商陷入困境。”李文杰说。
事实上，早在3年前央行就曾提议要取消预售制度，改为现房销售，令房地产业界反响激烈，也一度遭到来自建设部的反对意见。
分析人士指出，对房地产预售款进行专项管理，其真正用意并非在于地产行业本身，而主要目的是防控银行系统可能存在的风险。
预示期房销售模式生变
3年前，广州便实行了预售资金监管的措施。在实践层面，北京市已经对预售资金的监管采取了一些措施，但并没有设定明确的制度，只要是各商业银行自行监管，开发商制定计划，银行按照计划进行调配。
“在借鉴了广州的经验之后，北京市推出的预售资金监管政策会更完善，如果施行的好，不排除全国推广的可能。”一位接近住房和城乡建设部的人士表示。
针对广州实行的资金监管措施，不少开发商提出，资金监管增加了他们的成本：一方面手续多了一些，另一方面，经济成本也相应增加了。在北京，不少开发商纷纷建议政府出台该政策前应征求包括开发商在内的各方意见。
另一方面，一直以来，房地产开发商财富积累都是以小搏大，滚动开发，靠房地产的预售款不断滚动，只需要40%不到或更少的资金就可以启动整个房地产项目，特别是多项目之间的拆借，让开发商扩张更快。
“这样的模式在市场好时有助于开发商不断扩大，但是也有部分开发商的疯狂扩张令自己深陷困境，最终遇到市场波动而倒闭的不在少数。”李文杰表示，对开发商有效的资金监管有助于专款专用，让开发商真正凭借自身的实力发展，同时也能有效防止预售资金的挪用。
据了解，北京市二手房的资金监管在2007年初就已经出台，该“第三方”资金监管制度出台后有效防止了中介机构卷客户钱款潜逃，损害客户利益的风险产生，也进一步规范了二手房交易市场。
有分析人士指出，北京对一手房开展“全程监管开发商的预售房款”的制度为未来一手房屋销售模式埋下深远伏笔。
“实施预售资金监管后，在这个制度下，目前银行要看到开发商结构封顶后才会放款，预计未来开发商将进一步自动将房屋盖到接近现房后销售，房屋的预售模式也有可能在未来改变为现房销售。”李文杰说。
