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房地产最艰难的时刻 调控重提稳定意味深长

h1 { FONT-WEIGHT: bold; TEXT-JUSTIFY: inter-ideograph; FONT-SIZE: 22pt; MARGIN: 17pt 0cm 16.5pt; LINE-HEIGHT: 240%; TEXT-ALIGN: justify } .h2 { FONT-WEIGHT: bold; TEXT-JUSTIFY: inter-ideograph; FONT-SIZE: 16pt; MARGIN: 13pt 0cm; LINE-HEIGHT: 173%; TEXT-ALIGN: justify } .h3 { FONT-WEIGHT: bold; TEXT-JUSTIFY: inter-ideograph; FONT-SIZE: 16pt; MARGIN: 13pt 0cm; LINE-HEIGHT: 173%; TEXT-ALIGN: justify } .union { FONT-SIZE: 14px; LINE-HEIGHT: 18px } .union TD { FONT-SIZE: 14px; LINE-HEIGHT: 18px }     未来的7至9月,众多房企面临着必须付清土地转让金的压力,这时,中央“稳定房地产市场”的声音显得意味深长

    6月18日,国家统计局发布最新“国房景气指数”显示,房地产行业景气度已连续6个月下跌。

    而即将到来的7至9月,将是开发商资金链最紧张的时候,一些中小开发商可能将面临生死大限。国泰君安证券研究所发布的研究报告称:房地产金融危机已初露端倪。潘石屹也于日前公开声称:房地产企业正出现大规模拖欠土地出让金,下一步就将可能威胁到银行。

    而决策部门显然已经注意到这个问题。6月13日由中共中央、国务院各部门主要成员,以及各省区市主要负责人参与的一次高规格会议上,稳定房地产市场被国务院分管领导重点提出。会议明确提出,要进一步加强金融监管,促进资本市场健康发展,保持房地产市场稳定,切实防范金融风险。

    这或许是一个信号。

    最艰难的时刻

    对于那些去年高价拿地的企业来说,眼下必须面对的是付清土地出让金的压力。据国泰君安房地产行业分析师孙建平介绍,全国地价指数表明,2007年三季度地价指数达到最高点,按最新调控政策要求,只有全部付清土地出让金才能拿到土地证等文件。所以,即将到来的第三季度,将是一个付款高潮。此时,中央传达出要求“稳定房地产市场”的声音意味深长。

    “我几乎每个星期都从北京去其他城市,济南、桂林、厦门……但每个地方都一样,房地产的日子不好过。”据中体奥林匹克花园集团项目拓展部经理宋庭敏观察,从全国来看,出现房价大跌的城市并不多,主要是珠三角范围内的城市受影响比较大。“那些地方过去受香港的影响比较大,房价炒的太高,但香港毕竟人口有限,今后可能也不会出现大量香港居民来内地购房的情况,所以会出现比较大的跌幅。”

    但珠三角的示范作用不可小觑,“现在房地产行业遇到的最大问题就是消费者持币待购,观望情绪太严重了,很多开发商的资金链非常紧张,我在天津甚至看到六折的房子,但销售情况还是不好。”和宋庭敏看到的情况一样,北京的一些开发商也想出了变相零首付的方式以期快速回笼资金。

    从2008年第一季度开始,北京陆续出现开发商垫付首付款的促销服务,首付30%中,他们给垫付10%到20%,使得购房者只需首付一成或者两成就能买房。专家分析,这样做实际上就是开发商和买房者一起先拿到银行贷款,用以支撑资金链面临的严峻压力。

    6月20日,国泰君安发布的房地产行业的研究报告称,2008年房地产行业资金缺口达7100亿元,相当于行业最高峰的2007年新增房地产中长期贷款的2倍。平均下来,每家内资开发商资金缺口达1201万元,相当于去年年销售收入的24%。

    滞后效应

    2005年实施房地产宏观调控政策,2007年房地产登上“火箭式”发展的最顶峰。对于房地产这个行业来讲,政策传导的滞后效应,从不乏例证。

    对于地产界来说,2005年房价上涨、投资快速增加之时,恰是中央政府以实现宏观调控为目的、以抑制房价快速上涨为手段的各项行政指令、信贷政策、税收政策出台之日。

    2005年3月,国务院办公厅发出《关于切实稳定住房价格的通知》(称为“国八条”);两个月后,七部门联合出台《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》。但疾风骤雨式的调控政策并没有让房地产市场感觉到真正的寒冷。

    2006年5月17日,“国六条”出台,其中尤以“90平方米以下户型,占总开发面积70%以上”的政策,触动了开发商最敏感的神经,多空争辩迅速白热化。

    当调控进入“深水区”后,金融调控的出手方始令楼市迅速降温。

    2007年9月27日,中国人民银行、中国银监会联合下发《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》。对已利用贷款购买住房又申请购买第二套(含)以上住房的,贷款首付款比例提高至四成。其后,包括中国人民银行和银监会在内的监管部门已经采取了强力的“窗口指导”措施,其中办理房贷最为严格,甚至有一些银行一度停放个人按揭贷款。

    逐波加强的调控,让疯长的房地产行业终于不再争论“拐点”是否来临,转而关注“寒冬”究竟有多长。

    “明年春天情况就会好转。”宋庭敏这个结论的主要依据,依然是政策的滞后性:“我认为房地产行业的走势,还是由供求关系决定的,随着有效供给的增加即大量中小户型的上市,一方面会降低住房总价,另一方面也能解决消费者的实际需求,所以我并不认为会出现像日本或者香港那样的大跌。”

    同时,对政策趋暖的预期也逐渐抬头,“胡锦涛主席在人民网与网友对话的时候,还特意提及房地产行业的健康发展。”宋说。

     次贷之鉴

    房地产行业的举步维艰,或将银行业拖入深渊。深圳四大行集体违规之所以如此引人注目,原因正在于此。过去数年,房贷一直是银行最佳赢利来源,深圳各商业银行之所以逆势而行,并不在于展开对房地产开发商的抢救运动,而是出于自救的考虑。

    颇富意味的是,在持续下跌之后,5月份深圳房价开始出现放量反弹,当月房价环比上涨约7%;商品住宅销售面积大幅上涨了370%。可见,观望已久的市场已经发出了明确的信号,并将对未来房产调控政策产生影响。

    其他国家的经验表明,房贷风险对金融领域具有可怕的传染能力。为防止房地产风险蔓延到核心金融领域,银监会已经向商业银行部署了大量检查,其中包括委托贷款流向、个人房贷质量等,以避免房价大规模下跌带来的金融风险。

    申银万国研究所姚晨曦认为,在目前情况下,银行业的资产质量存在一定压力,但不会出现大面积恶化,“我们对于未来资产质量的判断和假设,较谨慎但并不悲观。”

    无论是相关行业的自救,还是管理层的政策反思都表明,我们正在与一场或将来临的金融危机展开博弈。

    
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