银监会将再次抽紧房地产融资监管的神经。
记者近日获悉，银监会已经向各家商业银行下发《关于对房地产委托贷款情况进行调查的通知》(以下简称《通知》)，要求商业银行对房地产委托贷款逐笔进行风险排查。
银行贷款收紧之后，不少房地产商备受煎熬，委托贷款成为紧缩下房地产企业资金筹集的补充渠道之一。但此次银监会的《通知》可能将这个刚刚活跃起来的“新通道”卡紧。
银监会关注
根据银监会《通知》，商业银行要上报如下内容：截止到2008年5月末发放的房地产委托贷款规模和风险状况；对房地产委托贷款的管理情况，包括对委托人资金来源和借款人实际使用贷款情况的检查。
此外，《通知》还要求商业银行上报2007年及2008年前五个月各行房地产委托贷款的手续费收入情况，及其占总体委托贷款手续费收入的比例。
在贷款资源有限和贷款额度紧控的情况下，房地产商的资金链正在经历前所未有的考验，委托贷款则成为房地产商的一根救命稻草(详见本报6月9日报道《额度紧缩之“另类解药”委托贷款升温》)。
通常，银行办理委托贷款业务只是负责代为发放、监督使用并协助收回，不承担贷款风险。“但委托贷款并非完全无风险。如果银行不严格审查委托贷款的对象、用途、项目，一旦贷款损失，委托人可能以银行没有尽职为由要求银行承担相应责任，引起法律纠纷。”兴业银行(601166.SH)公司部人士指出，“而且现在信贷调控风声这么紧，一旦出现问题，银行也难辞其咎。”
委托贷款此前的名声并不好。2006年上海社保案中，由于上海部分银行对委托贷款资金来源、借款对象、贷款使用等方面审核不严，使得社保基金通过委托贷款渠道“疯狂”进入房地产市场和股市，并造成很大损失，造成极其恶劣的影响。
此后，“一朝被蛇咬”的银行业对委托贷款小心翼翼。“办理委托贷款要‘先存后贷’，银行不得垫付信贷资金。此外，只要不符合委托贷款要求的资金来源——比如社保资金、企业年金、工会经费、保险资金等都不能接受。”建设银行(601939.SH)上海分行公司信贷部人士告诉记者。
这位人士还透露，对于房地产委托贷款的借款人，银行也会按照房地产开发项目贷款的信贷要求进行考查，即开发贷款项目自有资本金必须达到35%及以上，开发商必须“四证”齐全——土地使用权证、规划许可证、开工许可证和预售许可证。
委托贷款“热销”
在信贷紧缩的情况下，房地产商要获得银行贷款十分困难，而通过委托贷款“找钱”则相对容易，尤其是向大股东借钱。“我们支行今年做的两笔房地产委托贷款，资金来源都是借款人的公司股东。”光大银行一位公司部人士告诉记者。
这种情况从上市公司的贷款数据中可见一斑。招商地产(000024.SZ)、上实发展(600748.SH)等公司都从大股东处获得上亿元的委托贷款。根据记者统计，截至6月18日，今年上市公司发布与房地产业务有关的委托贷款公告共计29次，涉及金额45亿元。其中，委托贷款融资额最高的是上实发展，向公司大股东申请10亿元委托贷款。
即便不是关联企业，不少资金充裕的上市公司也希望通过委托贷款向房地产企业放出委托贷款，最大的动力是可观的利息收入。
很多缺钱的房地产商愿意支付的委托贷款利率超过15%，而目前委托贷款年利率最高的是浙江东方(600120.SH)向浙江清源房地产开发有限公司提供的3000万元委托贷款，借款期为半年，贷款利率高达20%。
对房地产商来说， 15%或18%的委托贷款年利率，与民间借贷动辄超过4%的月利率(折算成年利率为48%)相比，成本已不算特别高；况且，即使愿意付出这么高的利率，要找到资金来源也并不容易。
地产融资自谋出路
虽然银根收紧，且监管层和商业银行对房地产融资的关注不断升级，但是房地产开发投资仍呈现加速趋势。
根据国家统计局最新数据显示，1~5月房地产开发投资9519亿元，增长31.9%，高于同期各行业城镇固定资产投资25.6%的增长速度。从到位资金情况看，城镇投资到位资金49865亿元，同比增长23.7%；其中，国内贷款增长17.6%。由此可见，虽然房地产市场在宏观调控中处于低迷状态，但是投资势头和热情仍未见减弱。
对此，渤海证券房地产业分析师周户认为，货币紧缩并没有降低流入房地产行业的资金量，而是资金来源结构发生了变化。
现在房地产商资金来源主要包括国内贷款、自筹资金、定金及其他预付款、个人按揭贷款和利用外资。根据渤海证券统计，从各项资金在总资金来源中的比重来看，2008年前4个月，个人按揭贷款、国内贷款和定金及其他预付款占总资金来源的比重同比均呈下降趋势，只有自筹资金占总资金来源有所上升。
房地产商自筹资金的门路比较多，包括发行债券、股权融资、私募融资等方式，有些房地产商甚至“铤而走险”。
北京一家房企的项目负责人告诉记者，近3个月来，他一直在为北京东四环后期项目的资金缺口着急。这个项目的土地在2004年“8·31”之前协议转让，因资金紧缺，地价款至今仍未结清，有将近1亿元的缺口。由于地价款未完全支付，也就没有得到土地使用权证，没有土地使用权证，银行不可能发放开发贷款。
在借贷未果的情况下，这位负责人找到了国内一家券商，而令这位房地产商惊讶的是，虽然没有土地证，但券商明确告诉他，只要把项目公司的股权质押给券商就可以。在此之前，地下的股权质押融资已经潜行(详见本报6月9日报道《大小非资金窘困股权质押融资地下流行》)。而按照房地产行业融资的行规，用作抵押的，要么是已经建好未销售的物业，要么就是土地。
“现在已经拿到了大概3000多万元，后面按照协议，在两个土地证都办好后，再支付4000万元，开工并且形成销售回款到5000万元以上，最后借的2000万元再到账。”这位项目负责人告诉记者，他还款的周期是半年到10个月，年利率12%。这位项目经理坦言，券商并没有明确告知他这将近一亿元资金的来源，只是含糊地说不是券商自己的钱，券商只是从中搭桥。
然而，此次银监会关于委托贷款的检查通知给正在“蓬勃发展”的另类地产融资渠道敲响了警钟。记者目前尚未获悉检查后相关部门是否会采取什么监管措施，但对正在积极推进委托贷款业务的银行，这无疑是又一个“紧箍咒”。
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