深圳部分银行二套房贷标准松动 楼市成交量回升

    虽然大家对深圳楼市的走向众说纷纭，但一个不容忽视的现象是：成交量的绝对数在回升。这个现象是深圳楼市全面回暖的征兆，还是银行二套房贷政策松动带来的直接结果尚无法判断。但可以肯定的是，成交量回升背后少不了银行资金的支持。

    银行暗渡陈仓

    此前，曾有消息直指深圳四大银行，认为其二套房贷政策再次松动。对此，日前深圳工、农、中、建四大国有商业银行均表示，在实际操作中一直严格执行二套房贷政策及相关的监管政策，未有任何松动。监管部门相关负责人亦表示，其对深圳二套房政策一直高度关注，如果发现个别银行有违规行为，将会采取措施。

    然而，记者调查后却发现，虽然部分银行的动作有所收敛，但通过一些“技巧”绕开二套房贷政策，仍然是“可操作的”。

    所谓的“技巧”主要是针对第二套房的确定标准，采取“共同贷款”等变通措施，将第二套房算作第一套房申请贷款，从而获得优惠的利率、较低的首付比例等。据介绍，“共同贷款”是指，仍负有按揭贷款的购房者，为了获得首套住房按揭利率等优惠，可以联合一位尚无按揭记录的人一起申请贷款。一般的做法是，两者应该是信得过的亲朋好友，在交易合同中注明：所购房产中，前者占有99%的权益，而后者仅占1%的权益。这样就可以在法律上保障购房者的权益。

    有银行工作人员表示，现在风声比较紧，银行方面已经对外统一口径，他们的这些“技巧”都转由中介具体操作，银行并不参与。但两者之间肯定会有某种默契。

    中介透露的信息也印证了上述说法。

    深圳成宏地产按揭部的段女士称，只要个人名下没有购房，且以本人名义购买，写一份未婚说明即可按照首套房产的政策来办理按揭贷款，90平方米以下首付两成，90平方米以上三成，同时利率下浮15%。银行不会去查贷款人是不是已婚，也不会去查家庭是否已有正在按揭的房产。

    深圳中联地产的物业顾问甚至称，不管家庭是不是已有房产，只要个人名下没有房产，并以本人名义办理，都可以按照首次置业申请贷款，并不受面积大小限制。

    对于首付比例，深圳港林地产人士表示，第二套房只付两成首付没有问题，他们会和银行打通关系，即使银行不同意，也可以通过做高评估价，使得实际首付只有两成。嘉华置业人士亦称，自从四大银行放松按揭贷款被曝光后，最近几天卡紧了一些，但小银行也许可以办到两成首付。

    旨在拼抢客源

    银行放松二套房贷标准并非现在才有。早在今年三月，部分银行就已率先行动。如有的银行对已还清第一套房按揭贷款再购买第二套房的按揭客户，给予第一套房同等优惠利率；有的银行则寄希望于452号《补充通知》中关于“第一套房人均面积”的规定作为突破口。

    “各家银行一直都在寻找各自的方法，试图避开二套房的政策规定。”有深圳银行业人士表示，受传统楼市淡季、调控效力逐渐显现、观望心态日益加重等因素影响，今年一季度的房贷锐减，各家银行都在想法拼抢原本就不多的房贷客源。

    据悉，今年前5个月深圳地区房贷新增额最多的银行是中行，但该行前5月房贷余额新增量也不过15亿元。其他银行新增额更是低于这一数字，但银行年初制定的计划远大于此，以深圳建行为例，年初制定的房贷计划达到了90亿元。

    而深圳市规划国土房产信息中心的统计数据显示，2008年第一季度深圳二手楼市成交量继续萎缩，创下历史新低。全市二手商品房的成交面积为77.68万平方米，与上季度(112.86万平方米)相比减少约40万平方米，环比减幅为31.2%，与2007年一季度(172.49万平方米)相比减少约95万平方米，同比减幅为55%。

    但深圳市房地产研究中心王锋表示，自2007年下半年出现交易持续走低、房价回落后，深圳房地产市场观望气氛一直比较浓厚。而今年3、4月，虽然商品住房销售均价持续出现较大幅度的回落，但销售面积有所回升，市场需求开始有所放大。

    从深圳市规划国土房产信息中心的统计数据也可以看出，深圳全市的成交面积在1—2月逐月减少，并在2月份创下单月成交面积的历史新低，全月成交面积仅14万平方米，但3月份成交量就出现了较明显的回升。

    银行仍偏爱房贷

    事实上，在银行看来，对比其他的贷款而言，房贷仍是优质贷款。据介绍，以前个人住房按揭贷款的不良率一般都在1%以下，是所有贷款业务中最低的。

    有银行人士表示，一方面，房贷都有抵押物，而且都是打折抵押，只有房价下跌超过20%-30%，才会对银行构成风险；另一方面，房贷的贷款期限长，即使有风险，其风险的暴露也会有一定的时滞，在银行普遍实行短期化考核的机制下，银行尤其是基层支行就更倾向于投放房贷。

    从二套房贷来看，有能力购买第二套房的人，其经济实力其实要远高于真正的首次置业者。退一步讲，房价下跌后，房地产市场的风险已经得到一定程度的释放，此时银行介入的风险就更小了。

    政府对房地产市场的暧昧态度，似乎让银行放松二套房贷标准的底气更足。

    今年4月份，深圳市召开全市房地产调控领导小组工作会议，就下一阶段的房地产调控工作进行了部署。会议公布的信息显示，下一阶段全市房地产市场调控，一方面注重市场秩序整治，另一方面抓好住房保障。在当前深圳房价已经出现回落和调整的情况下，政府在落实房地产宏观调控政策时，将把握好调控的节奏，以保证整个房地产市场的持续健康稳定发展。

    银行人士据此分析称，今后，随着价格的继续调整，中低价位中小套型普通住房的大量入市，以及市场自住需求逐步放大，深圳房地产市场有望较快的完成调整并稳定发展。

    值得注意的是，在房贷增量萎缩的同时，随着房价持续下跌，存量房贷的风险已经开始显现。仅今年以来，深圳的房价跌幅已经超过20%。这意味着去年下半年发放的按揭贷款已经面临风险。“这或许也是银行想方设法增大房贷余额的原因之一，”上述银行人士表示，“因为这样可以把不良率降下来。”