广州：投资客卷土重来 专攻低价小户型

广州二手楼市3月开始回暖，成交宗数环比翻两番，是近5个月以来的第一个成交高峰。

    投资客卷土重来专攻低价小户型

    满堂红成交数据显示，在经过2月份的低潮后，二手楼市在3月份开始回暖，成交宗数环比翻两番，基本接近去年10月份的水平，与去年高峰期的9月份只相差两成左右，是近5个月以来的第一个成交高峰。此外，3月份连续购买两套或以上物业的买家占总成交1.5%左右，比2月的0.7%翻一番。满堂红置业专家分析，3月楼市回暖迹象增强了购房者入市的信心，而且部分投资者已开始低价吸纳，宏观调控后的投资潮或已暗暗涌现。德诚行有关人士也证实，天河北某些楼盘也开始有投资客入场，显示投资者认可目前楼市回调的价位。

    回顾去年8月~10月的疯狂时期，广州二手楼市部分区域呈现投资泡沫化，如番禺区投资客与用家之比为3∶7；在花都，这个比例更高达4∶6；盘踞天河的投资客则是高端炒家，动辄动用几千万来扫货。一些市场人士以地产行业通行的“观灯法”已看出当时的楼市泡沫。目前，番禺和花都的投资客大部分已退场，不幸高位接货的部分炒家也只能转售为租。

    去年底投资客集体“潜水”，现在某些区域出现投资客暗涌，投资客的态度对于刚性自住需求为主的广州二手市场有特别的意义。记者采访有关市场人士，扫描去年泡沫化严重的区域及目前投资暗涌出现的区域，为有意进行房产投资的读者提供参考。  

    今天：低价吸纳是硬道理

    从成交数据分析，投资者购房主要集中在中山八路、南洲路、工业大道、洛溪板块、广园中、赤岗等板块，面积60平方米以下，总价在40万元以下，显示在楼市低迷的今天，投资者选择相对偏远的地段低价物业。

    满堂红专业人士分析，一是因高端物业总价高，在楼市走势未明朗时风险很高；二是中山八路、工业大道、洛溪板块等都是居住氛围浓厚，而且楼价不高，在这一轮楼市调整中部分物业价格下降幅度比中心城区的大，不少是极具吸引力的笋盘；三是青睐小户型，总价不高，而且颇受租客欢迎，租金回报可观。上述地段未来升值潜力都相当大，如南洲路、工业大道有广佛地铁，广园中有白云新城的带动，赤岗板块可借力城市中轴线和使馆区得好，虽然现在交通、配套等有所欠缺，但楼市发展前景相当理想。据德诚行人士透露，最近两个月已多了投资者看楼，一些投资者选择刚刚出证的伊顿18“试水”，成交单价每约1.3万/m2左右，比该区域1.5万~1.7万元/m2的市场价有所折让，促使投资者入场。

    满堂红客户麦先生3月成交了两套物业，面积在30平方米以下，分别位于工业大道北和周门小区。麦先生表示，因户型较小，而且是楼梯楼，总价分别是11万元和18万元，投入不大，而且两地段租赁需求旺盛，一房更是供不应求，小区一房租金在600~1000元/月，投资回报率在6%~7%，相当理想。而且两物业都是业主急售套现的盘，比市场价低1万~2万元，相当划算。

    昨天：投资讲求“快进快出”

    番禺：

    满堂红番禺区营业总监胡国敏2002年入行，亲眼目睹了番禺楼市数年间翻三番的全过程。他说“2002年的楼价也非常低，洛溪均价一两千，大石的一千出头。随着番禺区域配套的完善，炒家在2004年才开始进场。”据他观察，番禺投资客一般拿几十万到100万元投资房产，买几套房子快进快出赚取利润，有些“空手套白狼”的投机者，以几万元付首期做委托公证，希望在公证有效期内快速出手。

    据21世纪不动产前进分行周经理介绍，投资者一般有10%的利润就脱手，依靠委托公证，巧妙地从买家变成卖家，避免承担税费。有番禺市场人士透露，广州碧桂园是番禺投资大鳄盘踞之地，两个投资者操控着广州碧桂园二手市场，每人手持二三十套单位，以默契的出手价把该盘二手单价从2007年初5000元/m2抬高到去年10月8000元/m2。

     2007年年底，房贷新政出台，番禺区大部分投资者已出货完毕，但也有少数投资者压货太多而被套牢，一个投资者就曾拿着价值1000万元的房产请中介公司快放，最终出手不过几套。胡国敏表示，投资者急售的单位都比住家放的物业低5%，价格也比较好谈，而且投资者一般都瞄准小区优质单位，所以出货速度也比较快。

    天河：

    德诚行龙口西分行经理陈学文2004年就一直在天河区工作。他认为天河区炒家占10%左右，集中在天河北至珠江新城周围，由于这些区域楼价非常高，汇集了一帮高端投资者，这些人一般同在朋友圈子中，互相交流投资信息。对长线投资者来说，他们没有“退场”的概念，天河北及珠江新城的房子租价高，他们可选择放租来度过市场盘整期，投资收益率在4%~5%，跑不过CPI，至少可以跑赢银行存款利率。

    据陈学文透露，千万元级的投资者基本上做价值投资，短期的市场动荡对他们影响较少。这类投资者一般拥有装修公司或有相熟的装修公司，为买进的房产“扮靓靓”，提高售价或租值。据一位家具店老板表示，不少投资者找上门来为投资房产进行装修，10多套房产都用一个模式的装修风格，规模化“装修”可以节省成本。