写字楼市场迎来黄金期 整租带动租金居高不下

今年一开年，住宅市场整体低迷，而写字今年一开年，住宅市场整体低迷，而写字楼市场却逆势而动，上亿美元的大宗交易不断爆出；同时，个人租售也很火爆，种种迹象都昭示着投资转向，北京写字楼市场在经历了限外的门槛之后，进入了新的上升期。此段时间，无论是投资还是自用，都是一个写字楼交易的黄金时段。

    ●大面积租售频现

    近期可以说是写字楼的活跃期，其中众多因素导致了写字楼市场大单交易不断形成，同时还有不少新老项目流入市场，给北京整体的写字楼市场加了温。据戴德梁行的华北区投资部主管叶建成分析，一方面，此前处于谈判中的大面积租赁合约纷纷尘埃落定，使得近期甲级写字楼租赁市场上大单成交频传；另一方面，奥运期间可能面临的装修施工方面的困难并没有抑止市场上对甲级写字楼的强劲需求，各项目的看房考察和租约谈判活动依旧活跃。一批新项目完成预租阶段并投入使用，和一些外资整购称为当下最突出的特征。其中比较突出的是中粮大厦的整体迁出，使得中粮大厦有几千平方米的面积流入市场。中国进出口银行租用凯晨世贸中心4.7万平方米、中国太保拟22亿元购北京金融街丰盛大厦、金融街F区3号地金祺大厦整售光大银行，这些案例无疑表明了今年写字楼市场的整体状态。从买方性质来看，北京企业及个人是主要购买群体，而从在售项目数量来看，单价在20000元/平方米以下的项目数量更多，也侧面印证了核心区域逐渐向租赁为主的市场转型。

    ●整租带动租金居高不下

    写字楼，作为商用物业的一个重要形态，不论建造者还是购买者，在几经资本之手之后，最终要落实到“租”的层面。在放量有限的写字楼市场，如果出现众多整购与整租的情况，必然使市场上的楼源过于集中，集中的后果必然带来价位的上升。

    近期，有众多项目投入市场，CBD的世纪财富中心、金融街的泰康国际大厦以及东二环的新保利大厦、环球金融中心WFC、北京IFC、侨福芳草地等项目都将于今年入市。虽然入市项目很多，但都没有影响市场的良好运转，租金也是居高不下。位于CBD商圈的凯德置地租金报价一直维持在8.5元/天/平方米，低层的租金报价为7元/天/平方米，入住率达到70%；华贸中心的租金为11～12.5元/天/平方米，成交均价达到9～10元/天/平方米，入住率达到50%；中国红街目前租金在4～5元/天/平方米，入住率也达到了70%以上。

    ●大单形成区域优势

    众多企业的大单成交，有其自身的原因。世邦魏理仕办公楼服务部的副董事严区海分析，大的需求必然伴随大的成交，像一些大型企业处于自身发展的考虑也就会选择更为合适的办公场所，再加上现在正是企业重组、合并的重要时期，这也给大单的租售、购买创造了良机。大型企业的办公选址同时还带动了其周边整个区域的一个全面的发展。一个大型的企业必然会选择一个配套良好、适合发展需要的区域环境。例如一个保险公司或者是大的银行选择办公地点绝对不会选择望京，它的首选一定是CBD，次则是金融街，但是对于大型的企业不是几千平方米能够解决的，而CBD区域又很难找到如此大的空置面积，所以，我们所说的泛CBD也就兴起了。嘉实基金选择东二环的第五广场就是此目的所在。

    在今后的写字楼市场上，对比CBD的高租金，租金相对较低的新区域的优势还是很明显的。因为大型企业的整合聚集效应将会对未来写字楼发展的趋势产生影响，一些小的个人租售也会围绕着大的趋势，如一个想投资贸易公司的人。可见，最近的大单形成，使区域优势体现得更加明显。但是从写字楼的投资角度，戴德梁行的最新数据表明，2009年和2010年预计北京甲级写字楼供应仅为100万平方米,尤其是2010年，预计新增供应30万平方米不到。至于2010年以后,核心商圈如CBD、金融街、燕莎等，新供应更是越来越有限的。所以，从长远来讲，北京写字楼是非常具有投资潜力的。