易宪容:信贷风险暴露 先死的还是开发商而非银行

最近有人放言，如果房价下跌，房地产市场的风险释放出，最先死的是银行而不是房地产企业。这句话，包含以下几层意思。

    一是只有在银行信贷的支持下，房地产才能够得以发展与繁荣。而房地产一旦走上繁荣之路甚至于出现泡沫，银行仍然不能减少对房地产的支持，因为房地产与银行早就捆绑在一起，任何银行支持的退出，受到伤害的首先是银行自身。因此，银行对房地产的金融支持既是不可退出的也是自愿的。

    二是尽管目前国内房地产市场出现了严重的泡沫，但银行对房地产业的支持并不可减少，否则房价的下跌一定会先引起银行的危机，并由银行危机导致金融危机与经济危机。就目前房地产市场的情况来看，一些房地产市场价格开始回归理性，这只是政府从紧货币政策所导致的结果。因此，政府要防止房地产市场的价格下跌，就得终止对国内房地产的宏观调控，否则，由于房地产下跌导致的银行危机、金融危机及经济危机，就得由政府决策者来承担。

    三是既然近段时间来关于房地产市场的政策开始导致房地产市场价格的理性回归，那么这种政策的合理性就值得怀疑，因此政府就得对这些房地产政策重新审视，并在这种审视的基础上或是政策的退出或是政策的修改，并以此来保证房地产市场价格只涨不跌的神话。

    可以说，上述几层意思既是这些人的希望也是这些人的梦想。

    因为，从当前房地产的银行信贷风险来看，它应该包括两方面的内容。一方面是房地产开发的银行信贷风险。对房地产开发商的银行信贷，监管部门对此有严格的市场准入，比如，房地产开发商的自有资金必须在35%以上，否则就不可能获得银行贷款；房地产住房预售只有在建筑房屋封顶之后才能进行等。另一方面是房地产的个人按揭贷款的信贷风险。对此同样有严格的规定。比如359号文件对第一套住房信贷的严格准入，对第二套住房信贷的界定，都在信贷管理上有详细的规定。

    由于国内房地产市场发展时间短、制度法规不健全，银行信贷风险管理缺陷到处都是。如果资产价格或房价下跌，从而使得银行的风险正在逐渐放大。这样，银行以抵押物设置的风险防线正在经受着考验。比如，这几年国内商业银行房地产企业开发贷款快速增长，所占整个贷款比重也快速上升。2007年工行、建行、中行房地产开发贷款分别达到3040亿、3178亿、1436亿，开发贷款所占比重分别为10.4%、9.71%、6.2%。而房地产开发贷款增长最快所占比重最高的是一些股份制银行及城市商业银行，如北京银行、兴业银行等。

    目前国内房地产开发商现金流趋紧是一种普遍现象。而在从紧的货币政策下，房地产开发投入资金不足也是必然，再加上资本市场不景气，房地产企业的股市融资将会迅速减少。这不仅会导致房产土地交投清淡，也会促使不少房地产开发商为了回笼资金而让房价进行向下的调整。

    房价向下调整不仅会导致住房抵押物的价值下跌，也会导致土地价格的下降而放大银行信贷的风险。因为，就目前的情况来看，房地产开发贷款主流是土地抵押贷款，而土地价格迅速下降，必然会让土地抵押物价值下跌。这不仅把银行信贷风险完全暴露出来，也会把银行信贷风险无限放大。比如，如果一块土地在高位时评估市值为1亿元，银行风险定价为60%，这样，房地产开发商就能够从银行获得贷款6000万元。但是当土地的价格下跌50%时，这块土地的抵押价值只是3000万元。这时银行信贷的风险就完全暴露出来。这既是房地产开发商把银行捆绑在一起的理由所在，也是目前一些国内商业银行开始减少房地产开发贷款的原因。但是，房地产开发商的银行信贷风险完全暴露，受到惩罚的首先是房地产开发商而不是银行。

    对于住房按揭贷款，中国不会走上美国式的次贷危机之路，因为中国没有让按揭贷款证券化及衍生品化，但是中国的住房按揭贷款既没有美国式的多元化的住房按揭贷款体系，也没有相关的法律制度规则、贷款人信用管理与评级等。商业银行在短期利益驱使下，早些时候让不少没有满足住房信贷准入标准的人进入了这个市场，从而导致中国房地产投机炒作十分泛滥，房价被迅速推高。但是，由于中国住房按揭贷款严格的首付比例，这也在一定程度上降低了国内银行住房按揭贷款的信贷风险。可以说，由于2007年房价涨得最快，从而使得2007年在一些房价上涨较快的地方有1万多亿元左右的住房按揭贷款风险较高，而在2006年底以前所发生的2万多亿住房按揭贷款的风险要低于前者。从这样的意义上说，全国的住房价格不下降到30%，对国内商业银行所造成的风险不会太高。而一旦房价下跌，房地产开发商资金链断裂，不仅房地产开发商面临巨大的风险，而且这样的房地产开发随时都面临倒闭的风险。

    总之，房价下跌对国内商业银行的影响自然很大，但它不像美国次贷危机，首先受到重创的是房地产开发商。目前房地产开发商为什么把银行推到前台，目的是希望政府来改变目前的房地产政策，来改变从紧的货币政策。