房市调控下的鄂尔多斯：“地下钱庄”大撤退

当开发商普遍缺钱时，“地下钱庄”资金往往成为开发商的“救命钱”。

    而在“地下钱庄”规模甚为庞大的国家能源基地鄂尔多斯市，这一状况正在向相反方向转变：受鄂尔多斯市房地产市场调整影响，“地下钱庄”资金纷纷撤出房地产投资。

    民间金融“招财进宝”

    说起鄂尔多斯这个城市，除了“羊(羊绒)、煤(煤炭)、土(稀土)、气(天然气)”四大支柱产业外，当地人还津津乐道的是“地下钱庄”。

    “地下钱庄”在这里雅称为“民间金融”，虽然有的“民间金融”企业并非“地下钱庄”，但在这打个电话就可以借到几千万的地方，边界很模糊。

    当地一家房地产公司老总告诉记者，2007年下半年人民银行在调研“地下钱庄”的时候，专门走访了两个地方：一个是温州，另一个是鄂尔多斯。

    这位房地产公司老总说：“你随便到大街上走走，挂着投资公司、典当行、担保公司招牌的，基本上都是。”

    在鄂尔多斯市东胜区最繁华的伊金霍洛西街，一家规模不大的“投资公司”与中国农业银行营业所背肩而立。这样的“投资公司”往往只有1个人，或者，再加一个店员。

    “投资公司”里面装修考究，多数里面还会放一只碧玉做的“貔貅”，意为“招财进宝”。

    据鄂尔多斯市工商局资料，这样的“投资公司”注册数量约为500多家，“担保公司”和“典当行”合计将近200家。还有一些没有注册的“黑公司”，总体数量不下1000家。有行业人士告诉记者，各类民间金融机构注册资本约400亿元，但是能调动的资金却在4倍以上。

    离伊金霍洛大街不远处有个小商品交易市场，二楼有3家“担保公司”和“投资公司”，但是其中2家已经挂出“商铺转让”的广告。

    一位欲转让商铺的“投资公司”老板表示，“最近生意不是很好做，准备洗手不干了。”

    让这位“投资公司”老板犯难的有两个问题：一是没有可投的项目；二是上游资金对利息的要求提高了，“提到了2分钱，我们再贷出去，得收2分5或3分了，利息太高，就没人用钱了。”

    “2分利”是目前鄂尔多斯“地下钱庄”的一般行情，具体含义是“1元钱本金1月利息2分”,概算下来，年息约是24%。随着银行利息提高和市面上资金数量减少，对于资信好的客户，借款利息最低到了“2分钱”，而中小项目借款年利息在“3分5”到“5分钱”之间。

    鄂尔多斯市“地下钱庄”的一道亮丽风景是，多数“操盘手”和“老板”都是女性。上述房地产企业老总笑着说：“你看那街上开着悍马、道奇的美女，都有可能是地下钱庄的老板”。

    由于煤炭价格上涨，这里突然增加了几千名千万富翁、亿万富翁，暴富的阶层，除了将手中的钱买别墅、豪车外，多数又将手中钱投向“地下钱庄”。

    治理和引导鄂尔多斯“民间金融”资金一直是当地政府努力解决的事。

    4月12日，世界100多名建筑设计师齐聚鄂尔多斯，参加“鄂尔多斯100国际建筑师论坛”。在这次活动上，记者采访到了鄂尔多斯副市长包崇明。

    就鄂尔多斯的“民间金融”问题，包崇明表示，今年鄂尔多斯市将采取强力手段整治非法的“地下钱庄”，但是治理的基本原则还是“引导”，因为当地“地下钱庄”体系已经牵涉到了当地千家万户的利益，如果强力关闭或整顿，会引来社会秩序不稳定。

    鄂尔多斯市市长杜梓3月28日在“鄂尔多斯金融工作会议”上表示，鄂尔多斯2007年存款余额和贷款余额分别是482.2亿元和503.6亿元，是较少见的贷款超过存款规模的城市。

    值得庆幸的是，至今鄂尔多斯市“民间金融”还没有发生大规模、恶性的非法集资或卷款逃跑等案件。

    “煤炭—资金—房地产”

    在鄂尔多斯，什么赚钱，这些“地下钱庄”资金就投向什么行业。

    而房地产行业自2005年以来，就一直是“地下钱庄”投资的主要方向。有统计数据显示，“地下钱庄”资金中约有60%-80%的资金投向了房地产。

    鄂尔多斯康巴什新区某大型房地产项目一期投资就需要15亿元，而该公司已经缴清的4亿元土地出让款和前期开发资金中，就有3.7亿元来自“地下钱庄”。

    “这里信用卡上存一两个亿的人，比比皆是，”上述项目开发公司老总说，在鄂尔多斯做房地产，多数公司不找银行贷款，而是习惯找“地下钱庄”。

    这里面有几个原因：一是“地下钱庄”资金调拨规模大，效率高；二是当地多数房地产企业都是中小企业，商业银行不给它们贷款。

    熟悉情况的人士告诉记者，很多房地产公司、“投资公司”也都会做“过路财神”，将借到的钱，翻手加一些利息再借出去。由此，当地形成了“能源—资金—房地产”的一个相互推高的资金循环圈。

    由于“地下钱庄”利率高达20%以上，房地产公司不可能将其作为长期资金使用。多数房地产公司借“地下钱庄”钱去买地，或做前期开发的过桥资金，房屋预售时即可以还贷。

    鄂尔多斯市房地产行业赚钱，同样受益于全国房地产价格上涨的大趋势影响。从2005年开始，鄂尔多斯东胜区核心地区房价已经由平均1200元/平方米，上涨到了4000多元/平方米，别墅等高档住宅卖到了8000-10000元/平方米。

    鄂尔多斯市社会主义学院教授赵守成撰文指出，鄂尔多斯市区住房供应存在结构不合理的现象：户型设计一般在120-200平米之间，个别楼盘还超过了400平米。120平米以上的住宅占34.9%，80-120平米的占63.5%。

    “煤老板”等阶层成为当地房屋主要购买人群，房子设计和建造也追求超大和豪华。鄂尔多斯市房价与当地居民收入比已经达到了10以上，这在中西部的二三线城市来说很罕见。

    记者调查发现，开发商在高成本短期融资之后，房屋销售仍可以获得高达30%以上的利润。

    但这一切都依赖于房屋的销售量和土地的低价，但如今鄂尔多斯市东胜区地价已经达到100多万元/亩，再加上建筑成本，房屋成本单价在不断上升(当地限制房屋容积率)。

    目前鄂尔多斯市人口主要集中在东胜区，而到2010年，东胜区人口预计达到70万人，根据鄂尔多斯人口计算，即使每人35平方米计算，到2010年也仅需要2080万平方米，而目前已经在建项目和已有房屋的面积，到2010年会达到2100万平方米。

    供应过剩和成本提高都使鄂尔多斯市房地产市场要面临大考，而作为资本嗅觉最灵敏的“地下钱庄”市场，已经开始撤军。

    一家“投资公司”老板表示，目前房地产公司很难搞到钱，贷款利率也有所提高，他不希望自己“掉进去”，所以决定暂时停止房地产项目的贷款。

    而记者以客户身份向几家“投资公司”咨询时，他们均以“公司暂停了业务”为由拒绝了咨询，其中一家“投资公司”表示，要贷款需要拿至少价值2倍贷款金额的煤矿资产来抵押。

    保障政策冲击波

    影响鄂尔多斯“地下钱庄”投资房地产的另一因素是宏观调控。

    今年是鄂尔多斯市开始大规模建设经济适用房和廉租房的第一年，今年鄂尔多斯市将建设200万平方米的经济适用房和5万平方米的廉租房。而从2001年到2006年，该市经济适用房建设的规模仅为50万平方米。

    另外，为解决大批农牧民人口转移到城市的需要，鄂尔多斯市每年还将新建100万平方米的农牧民安置房，采取限价的形式销售，价格仅相当于市价的50%左右。

    在房地产买卖双方博弈的敏感时期，政府大规模保障性住房开建，无疑会降低高房价商品房的需求。

    赵守成指出，鄂尔多斯市120平方米以上房屋预售率仅为55.5%，而80平方米及以下房屋预售率高达100%。如果政府大量提供中小户型的普通商品房，则鄂尔多斯市房价调整似乎是板上钉钉。

    记者获得的一份鄂尔多斯市发改委今年2月对全市住房情况的一次专项调研报告中表明，该市中低收入家庭平均每人可支配收入为10451元，平均每人消费支出8546元，年结余为1995元，而当地经济适用房房价在2006年就维持在2000元/平方米左右。中低收入家庭一年全部结余用来买房，仅够买2平方米。经济适用房价格过高，是政府决定大规模建设经济适用房调控房价的根本原因。

    刚刚召开的鄂尔多斯住房工作会议上指出，今年在建立住房保障的同时，要大力整顿房地产市场秩序。一直以来在鄂尔多斯占主流地位的，“煤炭-资金-房地产”利益链或将因政策调控而打破。

    “富海(音)公司转型已经说明了这个问题，”鄂尔多斯市政府一位负责人表示，富海投资公司原是当地规模最大的“民间金融”公司之一，房地产业务是其主要业务。这家“投资公司”中的“大哥大”却在不久前宣布转型。其获得了农村银行的资格，准备重组成为一家“阳光下”的投资公司。

    富海公司曾代表当地“民间金融”力量在2007年9月邀请了万科等40家国内知名的房地产开发商来鄂尔多斯考察，当时正值地产行业“拿地热”。但是万科等公司没有对鄂尔多斯投资，引用一位知情人士的话就是，“人口才100万，就是城镇化率达到80%(目前鄂尔多斯市城镇化率为60%)，哪里能需要这么多房子呢？”