调控后支撑房地产“牛市”的基本面依然存在

日前，新上任的住房和城乡建设部部长姜伟新在某论坛上谈到当前我国房市存在五大主要矛盾，并提出了“三个坚持”的改革思路：第一，坚持从人多地少的基本国情出发，建立科学合理的住房建设和消费模式；第二，坚持正确发挥政府和市场的作用，建立完善市场调节和政府保障相结合的住房政策体系；第三，坚持城乡统筹原则，加强对农民住房的政策研究和引导。 

    当前，国家应增加中低价位、中小套型普通住房的供应。

    综合“两会”以来各方面信息，支撑我国房地产“牛市”的基本面依然存在。由于国家对房市传导金融风险的高度警惕，因此，目前指望房价“拐点”到来并不现实。同时，由于政府为加快解决民生问题，已将政策性住房列为今后重点工作之一，商品房的价格涨幅仍将进一步受到抑制。

    住房是今年政府工作的重要内容，温总理在向“两会”所作的政府工作报告中对此作了专门部署。那么，如何看待“两会”后房地产市场的最新走向呢？对此，央行及财政税务等政府部门近期出台了一些调查报告和政策措施，有关官员近期也提出了看法和意见。综合这些调查报告、政策措施和意见看法，我们或许能够对年内房价和房市的走势有所把握。

    先看房价。据最新官方统计数据显示，2月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.9%，新建住房销售价格同比上涨11.8%。从统计结果可以看出，尽管房价涨幅环比有微幅下降，但总体涨幅仍然相当高，所谓房价拐点之说并不成立，并且房价仍然面临较大的上涨压力。再从住房类型上看，经济适用房销售价格同比上涨4.8%，而普通商品住房和高档商品住房销售价格同比分别上涨12.8%和12.0%，可见非政策性住房是房价高涨的主力。与此同时，二手住房销售价格同比涨幅也是两位数，达11.5%，可见其上涨势头并不比新房逊色。

    再看购房需求。据央行发布的今年第一季度全国城镇储户问卷调查显示，未来3个月打算购房的居民占比为14.6%，分别比上季度和上年同期降低1.3个百分点和1.9个百分点，并创出调查以来最低水平。究其原因，主要是由于2008年二手房贷款政策全面实施，再加上从紧货币政策和对后续政策的预期，使得居民对购房采取谨慎态度，可见房市购买方的观望气氛浓厚。

    再看房贷。据央行今年第一季度全国银行家问卷调查显示，尽管各行业贷款需求全面回升，但是房地产与建筑业贷款需求反弹的力度有限。另一方面，从不同贷款用途来看，与企业类贷款需求反弹力度较大形成鲜明对比的是，个人消费类贷款需求回升乏力，其中尤以个人购房贷款需求升势最弱。房市供需双方的贷款需求都难以回升，正说明政策调控房贷的效果非常明显。

    由于资产价格异动会引起投资、消费波动，进而导致经济波动，并通过影响企业、居民和金融机构影响金融稳定，所以，房地产这一重要资产价格的变化历来受到国内外的一致重视。据央行近日发布的《2007年中国金融稳定报告》，在近年来全球资产价格上涨幅度较大的背景下，近期有些资产价格调整的风险已经显现。而对我国来说，由于直接融资发展相对滞后，企业融资高度依赖银行体系，使金融风险向银行体系集中，我们特别关注房价波动对银行体系稳健性的影响，对于防范系统性金融风险尤其具有突出意义。

    对于房价波动背后房地产市场的真正症结，主管部门显然并不回避。日前，新上任的住房和城乡建设部部长姜伟新在某论坛上谈到当前我国房市存在五大主要矛盾，并提出了“三个坚持”的改革思路：第一，坚持从人多地少的基本国情出发，建立科学合理的住房建设和消费模式；第二，坚持正确发挥政府和市场的作用，建立完善市场调节和政府保障相结合的住房政策体系；第三，坚持城乡统筹原则，加强对农民住房的政策研究和引导。当前，国家应增加中低价位、中小套型普通住房的供应。可以说，姜部长首次公开亮相的一番表态是务实的，既看到了房市问题所在，也提出了立足当下、着眼长远的解决之道。

    应当说，近年来房市已“习惯”调控政策的频频光顾，不久前一些专家学者还在热闹地探讨开征物业税的问题。但是，不久前有一条消息可能并未引起大家的足够重视，这一消息就是3月19日财政部、国家税务总局下发了一个针对房市的税收通知。对广大非税收专业人士来说，这一通知显得内容太丰富和不易理解。实际上，该通知是关于支持廉租住房、经济适用住房建设以及住房租赁市场发展方面的优惠税收政策规定。梳理该通知，相关税收优惠政策涉及税种多达7个，包括营业税、房产税、城镇土地使用税、土地增值税、印花税、契税、个人所得税；税收优惠幅度最少有10%，有不少甚至是全免。回顾国内房地产市场发展史，我们发现，国家对房市采取如此大面积、大力度的税收优惠是非常少见的。不过，这次税收政策对房市“照顾”的重点在于降低廉租房、经济适用房这两大主要政策性住房的建设、购买及转让成本，商品房显然不能享受这一新政策的好处。同时，通知中支持住房租赁市场发展方面的税收新政策也将发挥相当积极的作用。

    按照商务部副部长于广洲的预测，到2009年，中国将成为亚洲最大的消费市场之一，住宅、文化娱乐、旅游等占国内消费的比重也将越来越大。因此，综合“两会”以来各方面信息，支撑我国房地产“牛市”的基本面依然存在。由于国家对房市传导金融风险的高度警惕，因此，目前指望房价“拐点”到来并不现实。同时，由于政府为加快解决民生问题，已将政策性住房列为今后重点工作之一，商品房的价格涨幅仍将进一步受到抑制，商品房市场的观望气氛、相关房贷的不振及部分地产商的资金紧张也还将继续，对于这些我们不必过分担忧。