民宅商用，商户每平方米每月多交一元钱，作为设备维修基金和保安、保洁费用的补充，这是新天第小区的“发明”，昨天(3月23日)，在北京市业主委员会申办委员会召开的业主论坛上，新天第业主委员会主任张大宪介绍了他的“一元钱方案”。
“一元钱方案”？对于这个听起来有点新鲜的题目，用社区专家舒可心的话说，这是第一次在业主之间讨论自己小区的事情，并取得了一定成果。
是否禁商
小区意见“三分天下”
《物权法》的出台解冻了“民宅禁商”令。作为业主，由于投资理念的不同，对此反映也不同。张大宪告诉记者，目前新天第共有业主392户，比例上“三分天下”，即：三分之一业主购房为了居住，三分之一业主购房为了出租投资，三分之一业主购房就是办公司，而出租客中一部分又是商用，因此小区实际上已是商住各半。“新天第自入住以来，就有部分业主将名下房产在工商部门登记注册了公司，可以说，小区居住、商用矛盾由来已久。”张大宪说。
因此，新天第小区的业主分为“住派”和“商派”。“住派”业主认为，“商派”业主使用小区的设备特别是电梯由于使用频繁，导致有效使用年限缩短；加上各公司员工素质参差不齐，在大堂、电梯厅、楼道等其它公共区域吸烟，部分公司员工将饭盒乱扔、在室内穿高跟鞋走路，因未购买磁卡进门时与保安发生冲突，甚至出现了个别公司员工破坏园区设施等问题，降低了楼宇的品质，严重影响了业主的生活。
“商派”业主则认为，我们购房时，开发商宣传可以注册公司，而且我们也没有违法行为，何况“民宅禁商”令已经解冻，要将现有的“商户”全部改回“民宅”已不现实。
按照市工商局的规定，民宅商用需要业委会或居委会盖章。上周末，第一批五个商户已在新天第业委会盖章。
投票表决
“一元钱方案”中和两派
于是，“一元钱方案”随即产生。提出这个方案的是张大宪，此前，他曾在全市范围内率先将小区维修基金存入银行“钱生钱”。
新天第业委会提出：所有在小区开办公司的，按每平方米每月多交纳1元的设备维修基金和保安、保洁费用，业委会将以上收入，设立专用账户，其中55%用于电梯及公区设备设施的维修基金；25%用于招聘更高档次保安队伍；10%用于提高保洁员待遇，增加保洁人员；10%作为机动。
有了这笔钱，小区保安员的薪水可从每月1200元提高到1600元，保洁员也从10个增加到15个。张大宪还向“商派”提出一系列“苛刻”条件——公共区域不得吸烟；女员工不得穿太响的高跟鞋上班。为此“商派”每户还须交3000元押金。
小区业主对此进行了表决。截止到3月13日，发放表决票241张，共收回235张，其中207票同意，27票反对，一票作废，同意票占收回票数88.09%，反对票占11.49%，同意票占全体业主52.81%。目前，业委会还在继续发票、收票。
同时，已经有商户缴纳了共计3.7万元的“一金两费”押金，其中最多的一户缴纳了1.7万元。对于这第一笔基金，业委会表示将用于楼道垃圾桶附近的墙面改造，也就是贴上磁砖，同时加强园区东西出口的磁卡管理，使小区达到封闭式管理的标准。
能否推广
专家尚有意见分歧
对于“民宅商用”，舒可心认为，住宅改商的前提是不违反法律、法规的规定，不违反管理规约的规定，并获得“利害关系业主”的同意。
目前，要解决商住之间的矛盾，一是增加秩序维护人员，二是加强夜间巡视，保障住宅用户的生活质量，三是上下班高峰期秩序维护，同时提高设备的运转效率。而商户多缴纳的费用则应用在解决共有资源的消耗、增加安防人力、设备等资源的开销、增加公共责任保险和火灾保险的开销、增加秩序管理人力资源的开销，以及构建商住之间的和谐关系上。如此说来，“一元钱方案”似乎恰到好处地解决了这个矛盾。
不过，对于这个新事物，专家们的看法还未达成一致。仁和律师事务所律师孟宪生认为，住宅权不仅包括物权，还包括安全权、安宁权等多项权益，因此住宅本应就是居住之用，住宅改商一定要征得利害关系人的同意。“一元钱方案”可以对设备维护等进行补偿，但并不能补偿居住人所有被损害权益。
晨光家园居委会负责人也参加了昨天(3月23日)的论坛，这个小区居委会没有同意民宅商用。“我们觉得社区和谐是原则，因为担心产生负面影响，所以采取慎重态度，没有给商户盖章。”这位负责人说。
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