楼盘“缩水”索赔“很天真”? 过半数人会认命

连续两日，记者走访深圳新楼盘、二手房市场，实地调查新楼盘赠送装修、返点优惠，及二手楼价格普跌的情况。楼盘"缩水"了该怎么办？如何避免选到缩水楼盘？南方都市报继续邀请市民、房地产专家及律师等，进一步进行讨论。

    根据南方都市报在奥一网所做的调查，多数网民认为楼市价格还会继续下降，参与调查的1169名网友当中，43%的人认为房价会继续跌，38%认为"跌幅应该更大"。中原地产总经理李耀智提醒，现在进行楼市投资，"重要的是有一个长远的规划，而不是一跌就着急出手"。

    而如果已经购买了"缩水"楼盘，58%的网友"认命，因为是市场行为"，也有24%的网友要"找卖方理论，索要差价"。广东深天成律师事务所郑绪华律师认为，索赔不是不可以，但要有法律依据，同时亦建议"购房时可约定保值条款"。

    观点PK

    楼盘"缩水"索赔"很天真"？

    许多业主得知有楼盘以差价、送装修等形式对已购楼业主进行补偿后，纷纷找开发商进行交涉。对此类"高价业主"的维权行为，市民林先生认为，这种行为"很天真"，在法律上是靠不住的。他说："如果楼盘价上涨了，房地产商是不是可以找原来的业主要补钱呢？"

    而他的观点得到了大部分人的支持。根据奥一网的调查，对于缩水楼盘买主要求开发商补差价的做法，1153名网友中55%的人认为"不合理，如果涨价了，是不是买主要补钱给开发商"？

    在万科第五园的业主论坛上，一位名叫"diaolei"的网友表示，无论你是自住，还是炒房，在鉴定购房协议的瞬间就应该明白，此后房价的升降所带来的收益和风险，完全自己承担。

    但亦有人指出，在楼市高涨时，房地产商的某些非理性投资行为，一定程度上拉动了房价的飙升，而这些缺乏风险意识的投资所带来的后果，不能完全由消费者来承担。奥一网的调查也显示，17%的网友认为，如果销售时有误导行为，向缩水楼盘要求补差价就比较合理。

    楼盘"缩水"活该？

    在奥一网的论坛上，一名网友尖锐地指出，目前房价下跌会造成无数人负资产的观点，纯粹是"混淆视听"。

    他认为，购房者大致有两类，一类为购房自住，一类为投资，即"炒房者"。而近两年买房自住的人只是极少数，对于这类人希望维持高房价的心情可以理解，也值得同情，但如果仔细想想，他们的所谓财富只是纸上财富，房价涨跌对其没有实质影响，毕竟房子还是那个房子，用于自住的话不可能卖掉。

    对于炒房者，或两年多前购房的人，前两年的房价飞涨，算下来其实他们还是赚的，例如一套原来40万的房子后来涨到150万，就算现在下跌了200%，已折旧的房子还值50万，何来负资产？如果为了一己之私置大多数人利益于不顾，非要维持高房价，"对不起，我们只能说一句：成为负资产是活该"。

    奥一网的调查显示，有1129名网友回答了"您如何看待当前的楼盘缩水现象"的问题，48%的网民认为"楼价涨跌很正常"，39%的人认为"活该"，另有7%的网民认为"缩水过猛，不太正常"。

    律师视点

    索赔要有法律依据

    郑绪华广东深天成律师事务所律师

    一般来说，楼市的涨跌过程中会出现这样那样的纠纷。就近期出现的几期因为楼盘缩水而索赔的现象来看，买卖双方属于市场行为，如果合同上面没有约定降价赔偿的话，索赔是没有依据的。

    当然，如果业主认为开发商或者售楼人员在买楼的过程中有误导行为，而且有足够证据的话可以提出要求。

    伴随着楼价的涨跌，房产交易市场的毁约现象必将增多。房价上涨时卖方毁约，房价下滑时买方毁约。毫无疑问，在任何一方毁约的情形下，如果没有相对完备的合同条款以及良好的法律意识，总会有一方将承受交易失败的风险和损失，同时也造成社会资源的浪费。

    专家看法

    看法一房产缩水是市场行为

    昨日，中原地产总经理李耀智接受本报记者采访时表示，从法律方面来看，缩水是市场行为，涨和跌都属于正常的供求关系的变化，业主要拿回损失是不合法律的。2002年、2003年，房子都很便宜，不能说，房子后来涨价了，让早期的买房者把差价补出来，这是不符合市场规律的。

    李耀智认为，从另外的方面来考虑，比如从品牌的维护方面来说，10多年来，房价没有出现过如此大的调整，买家可能一时承受不了这么大的损失，因此一些开发商为了维护品牌，采取一些措施"安抚"一下客户，但是全部补回损失是不合理的。

    李耀智举例说，从香港和美国的经验来看，香港遭遇的1998年金融风暴，很多人因为房子破产了，但是没有出现来向开发商要差价的现象。"这是市场行为，他们已经习惯了，成共识了。没人逼迫你买房，买了就要理性地看待"。

    看法二补钱非法，要钱更不合法

    昨日，深圳本是土地资产管理有限公司总咨询师崔元星认为，买房的合同一签订就生效，是法律的节点。作为一种市场行为，开发商是不应该退钱给客户的。

    "退钱成功的话，就会助长炒房热，这种行为应该打击而不是应该助长。如果一家补了差价，别的开发商补不补？"崔元星强调，开发商和业主都需要理性地看待这个问题。"开发商补钱非法，业主要钱更不合法。买卖双方应该随供求变化而定，这是常理"。

    崔元星分析说，从当前的形势来看，一些品牌的房产开发商行为正趋于理性，比如万科，它就有风向标的作用，没人买了当然就得降，降价对整个房产市场是件好事，有利于行业的整合和良性发展。那么，因为降价造成的楼盘价值缩水属于正常现象。

    对策共商

    投资者需有长远规划

    谈到如何避免选到缩水楼盘的问题，李耀智表示，对于买房者来说，很难保证在房价最低的时候买入而在最高的时候卖出。如果你是买房居家用的，那一定要考虑你的供房能力和家庭收入，高的时候你也不一定要卖出去，能不能负担得起新的月供，这是必须考虑的。

    李耀智认为，对于投资者来说，由于起点比较高，今年买来出租的话，租金的升幅一直没能追上房价的涨幅，这些，都是做出买卖决定要考虑的因素。"重要的是有一个长远的规划，而不是一跌就着急出手"。

    "今年的房市一直处于调整状态，调整的幅度有多大，很难说得清楚，但是买不买房子，一定要和当地的人均收入挂钩"。李耀智说，现在的物价一直上涨，CPI一直在升，人民币也在升，长远来看，房子一定是升值的。

    投资者需调整心理预期

    对于如何避免楼盘缩水的问题，崔元星认为很难。他表示，对于买房者来说，首先必须理清个人承受能力与全国楼价平均数之间的关系。"买房者一方面要看你是否有能力买，另外很重要的，是你能承受多大的压力，涨当然好，但是，房价不可能总是涨的。"崔元星说，"避免楼盘缩水就如让一个个人投资者去控制大盘走势一样，你是没办法控制的。"

    他解释说，投资者所能做的只能是让自己的投资行为变成理性的行为，避免出现因为房价"跳楼"而跳楼的现象。

    见招拆招

    "五招"维护守约人权益

    优化房产交易规程，以减少纠纷，维护守约人的合法权益，郑绪华律师认为，主要应从以下五点着手：

    第一，通过约定较重违约责任或较大数额的定金，以惩罚违约方的方法，来倡导诚信守约的观念。鉴于目前楼价跳水的状况，购房时可约定保值条款。较重的违约责任可增加违约成本，使当事人不易选择违约。

    第二，通过制定明确、清晰、严密的合同条款以减少纠纷发生的可能性。作为交易载体的合同，其各项条款必须条理清晰，逻辑严密及具操作性等。

    第三，做好付款、办证和交房等环节合同条款的设计，使之相互约束和协调，以免被钻了漏洞而毁约。

    第四，从细节上讲，需明确约定定金的给付方式。如须交由中介公司监管，必须要有卖方委托中介公司收款的书面文件；关于首期款数额，因为贷款银行也有调整贷款额度的时候，因此首期款一栏一定要现场填写，不要留下空白，给某些不良中介公司以可乘之机；另外各项税费的名目及其承担、佣金的支付及退还等也应明确约定。

    第五，通过"其他约定"或"特别约定"的方式，排除"适用定金罚则后，买方(卖方)不得进一步要求违约方赔偿损失"的适用，或更改为"守约方可以要求违约方承担违约责任和赔偿损失"。