经济增长放缓宏调从紧 天津写字楼租金上涨快

国际物业顾问DTZ戴德梁行日前发表报告指出，2007年在中国内地经济增长放缓、通胀加剧及全方位宏观调控的背景下，房地产市场出现强劲但不稳定的增长。有更多境内资金流进物业市场，大部分是投资在住宅项目方面。国内大部分城市房价升幅仍然较大，而在住宅市场方面，成都、天津及沈阳料将成为2008年的新焦点。

    DTZ戴德梁行中国大陆行政总裁张国正说：“为避免经济过热，中央政府在2008年或要加强其宏观调控政策，包括加息及收紧借贷以控制价格。”中央政府的调控措施及通胀将继续对内地经济增长及物业市场发展带来冲击。

    从投资角度来看，中央实施政策限制外资流入商业地产市场，去年境外资金占物业市场整体交易的比重亦由2006年的21%减至12%。然而境外资金积极参与去年多项重大交易，推高交易金额。许多境外投资者选择收购内地拥有物业的公司，或与本土发展商合作投资。张国正表示：“相比2006年全国只有323宗单一金额逾1000万美元的房地产投资交易，2007年全国共有658宗，升幅为103.7%，反映中国内地房地产市场的投资依然活跃。”

    纵观住宅、写字楼、商铺、工业、物流、酒店式公寓及混合式项目这几个范畴，在包括土地交易及整幢建成物业买卖的658宗金额逾1000万美元投资项目中，虽然投资在写字楼项目的比重只排第五位，但以整幢建成物业的交易来说，写字楼却属最受欢迎的项目。2007年，上海浦东及浦西的租金开支属中国内地最高，但2007年年底时，上海写字楼空置率只有1.24%，上海及天津的租金升幅在去年整年分别达到16%及23%.

    2007年，内地物业市场屡次出现令人注目的大额商铺类物业用地交易，如九龙仓集团有限公司去年9月以逾人民币70亿元购入成都一块商铺用地，创下中国大陆历来最高的商铺用地买卖纪录。张国正称：“商铺类土地交易受惠于包括来自香港的海外地区的境外资金涌入。”

    值得一提的是，各项投资项目中以住宅项目一枝独秀，从2006年的112宗增至2007年的299宗，增幅近170%。在这些投资中，无论是境内或境外资金，都以购入土地以发展住宅项目居多，反映土地交易仍是投资者的首选。最多住宅类用地交易来自重庆(58宗)，其次是杭州(53宗)，两者合计整体接近四成；其他城市如广州、成都及天津等皆有8.7%至12.8%的住宅项目交易。

    DTZ戴德梁行中国区综合住宅服务主管蒋尚礼说，去年中央政府加剧推行宏观调控措施，其中深圳、上海、广州三地较为明显，上海、广州去年第四季度新住宅成交量均比第三季度下调265%，深圳更下调54%，至年底时深圳的新住房成交量下调了29%，显示买家观望气氛浓厚。但广州新建商品住宅销售均价增幅在所列的主要城市中是最高的，同比2006年升幅达48%。其次是成都，由于新特区成立的利好推动，成都的新住房均价从2007年1月的每平方米约4250元，至2007年12月时升至每平方米约6366元，一年内攀升了45%，成为楼价涨得最快的二线城市；上海及深圳皆占第三位，增幅为44%。

    展望2008年，成都、天津及沈阳三地的住宅市场仍会保持其独特的优势。预料成都仍会是三地中能够吸纳最多外资的城市，同比增幅料将高达60%，外资流入成都房地产市场的同比增幅更可能高达71%；天津的房价走势料将与成都看齐，升幅达30%；沈阳则可望实现三地中最大的国民生产总值增幅(18%)、商品房成交量同比增长(50%)及总销售建筑面积的增长(92%)。