生活中的经济学：穷人买房与宏观调控无关吗？

面对供需对垒、多空拉锯而价格回调无望的房地产谜局，深受房价持续上涨之苦的人不免疑窦丛生—宏观调控了好几年，为什么穷人还买不起房子？有学者对此质疑理直气壮：“我告诉你，穷人住房的问题是公共政策解决的问题，得依靠保障体系，而不是‘买’这种交易行为。”真是这样吗？ 

    谁来管穷人的买房问题

    这个学者的回答貌似有理，妙不可言。因为他明确地把宏观调控和房地产进行了有效切割，把面临住房贫困的穷人和房地产市场以及宏观调控割裂开来。有了仅仅面向低收入人群的住房保障体系，再借用一下刨去了宏观调控措施的公共政策这个空心化的名词，房价无论怎样暴涨，房地产市场无论如何发展，从此都与公共政策无关了。

    这个回答似曾相识，立刻让人想起有一位著名的房地产商人不是有过只为富人、不为穷人开发房子的宏论吗？！当时此论一出，立马招来舆论的抨击。虽然企业家毕竟不是慈善家，特别是在今天这个“富贵布施难”的时代；作为一个企业，其营销策略只要不违反法律原则和政策规定，似无需苛责。但是，若作为一种房地产公共政策的主张，其不当之处则是显而易见的——

    已经被逐出房地产市场的穷人们，等着政府的住房保障体系给你们兜底吧，宏观调控也救不了你们；假如你们抽不到廉租房的幸运号签，行贿也买不到经济适用房，托人也弄不到限价房的房号，那请你们耐心地等待吧；最终房子总是会有的——但那与房价、房地产开发商和市场运行状况无关。

    面对这样精明能干的智囊学者，面对政府与市场泾渭分明的板块结构，那些为了住房而深自忧虑的人们，本来就是社会中沉默的大多数，在那些以房地产广告收入为重要进项的媒体上，怎能听到穷人真切的呼声呢？！ 

    房地产市场造成的贫困化

    穷人的住房问题与房地产市场模式和市场运行状况密切相关。那种认定穷人的住房问题与市场无涉的主张，不是无知，就是误导。

    一般而言，穷人的住房问题大致分为两类。一类是没有收入或收入在贫困线以下，而且没有财产或财产极少的人，无力购房或根本不具备起码的居住条件。这类问题属于住房的绝对贫困化，当然不能归咎于房地产市场。要解决这部分穷人的住房，政府负有不可推卸的责任。但即便是这类问题，其中一部分也可在政府主导下，借助房地产市场的力量有效地加以解决。例如，东北地区的棚户区改造就是较为成功的尝试。眼下刚刚起步、尚未完善的住房保障体系，日后在这方面还有大量的工作要做。

    另一类，也是涉及面更大的人群，则是住房的相对贫困化。假如房地产业能够保持正常健康的发展，房地产市场能够维持平稳运行，中等收入者完全可以在维持正常生活消费支出的情况下，进入房地产市场，自主解决租房或购房，从而实现住有所居的目标。

    但如果房地产业病态发展，偏离民生产业的定位，房价高涨严重偏离房屋真实价值，过分透支人们的支付能力，市场运行甚至纵容资产泡沫膨胀，宏观决策当局对此丧失警惕因而无所作为，这种情况就会导致不少中等收入者望房兴叹。即使有些中等收入者勉强高价入市，依靠总额过高、期限过长的贷款买下房子，也会随即面临捉襟见肘的财务窘境。中等收入者因房价暴涨而被排斥在市场之外，或者因过度负债购房导致生活水准下降，这些现象都属于住房的相对贫困化。这就是为什么有许多人会感慨：不考虑买房时，还以为自己不属于社会上的弱势群体；一旦要买房了才发现，原来自己是穷人！

    目前人们提出的穷人买房问题，大体上属于此类——对于这些人来说，他们本来会成为中产阶层，是一个社会中最稳定的部分，但因房致贫却使他们向名符其实的穷人阶层沦落。这绝非危言耸听，《中国青年报》今年3月所做的调查表明，近八成的受调查者明确地意识到，受高房价影响最大的其实是中等收入者。房价高涨和房地产泡沫的胀大，一方面造就了一夜暴富的房地产巨头和房地产金融投机者，另一方面造就了房奴大军和住房相对贫困化的中等收入者。

    从社会角度来说，病态发展的房地产业成为扼杀中产阶层崛起的重要因素，因而是对社会和谐稳定的重大威胁。

    我们在住房领域观察到的上述现象，与转型经济理论中关于经济不平等现象的实证研究和理论概括是相互吻合的，并且能够彼此验证。一般而言，在福利分房体制下，住房条件的不平等和弱势群体的住房贫困问题，主要是由住房行政分配机制造成的；在市场体制下，这类问题主要是由市场机制本身的失效、低效和不公平后果造成的；在转型经济条件下，这类问题则是由过去的行政分配机制造成的起点不公平、转型过程非正义以及市场运行机制不健全共同造成的。 

    宏观调控应有助于解决住房贫困化

    穷人买房还和一般的消费问题联系在一起。住房支出超过一定比例，生活中其他消费的支出就会大为缩减。内需增长乏力，房价透支人们的消费能力，是一个不可忽视的原因。房地产业被标榜为支柱产业，都说这个产业可以拉动50多个行业的发展。但房地产价格暴涨和投资超速增长，对其拉动的行业的物价上涨没有影响吗？怎么能把导致经济偏快增长以致转向过热的那部分责任推得一干二净？

    同时，一个城市房价和地价的过度上涨，也会迅速提高生活和商务成本，危及其他产业的协调发展，侵蚀这个城市的竞争力，使后进入城市的劳动人口难以落地生根，无法真正融入城市。因此，从经济角度来说，仅仅作为地方财税支柱的房地产业，其盲目发展偏离了满足民生需要这一目标的内在要求，严重阻碍了城市化进程，是城市发展中竭泽而渔、焚林而猎的短视行为。

    宏观调控政策是房地产公共政策的必然组成部分，房地产公共政策不能排除宏观调控措施。尽管宏观调控的政策目标不仅仅在于房地产，但断言宏观调控政策不管房价，也不管猪肉价，只管货币本身的价格，这是完全错误的。

    货币本身的价格即利率，当然是货币政策直接的调控手段；但维持币值稳定怎么可能不关注一般物价水平呢？资产价格水平现在也是中央银行不能忽视的重要指标。众所周知，房地产业只有在金融支持下才可能迅速发展起来，低息和负利率从来都是房地产价格暴涨的直接诱因。贷款规模的有效控制和利率的逐步提高，即使不是专门针对房地产业，也会有助于房地产价格回归正常水平。有些部门和地方政府在房价大涨时无所作为；在房价上涨出现停滞时，又以完善住房保障体系为名，缩小经济适用住房的服务对象范围，并把限价房当做止跌房市的手段，甚至还提出什么要稳定房价，防止大起大落。这些做法无疑表明，有些部门或地方政府其实是把房地产开发商的目标当成了自己的政策目标，完全置民众的切身利益和中央的宏观调控部署于不顾，企图架空宏观调控，的确是不科学发展的重灾区。

    那么，到底如何解决住房贫困问题呢？绝对贫困化的部分没有什么争议，政府应采用住房保障手段加以解决。至于相对贫困化的部分，有人提出国外实行的贴息、贴租做法，有人主张把救助、援助和自助政策相交叉，这些不能说全都错误，但基本上是主张维持目前房地产业和住宅市场的利益格局。

    要解决根本问题有三条途径：一是力求把宏观调控落到实处，促使房地产价格理性回调。从而把中等收入者重新纳入市场体系中来，把房价调控到他们可以负担得起，而且不致降低其他生活消费的程度。二是把房地产业定位为民生产业，重新界定房地产市场模式。政府干预与市场调节分层次结合，让保障体系特别是其中的经济适用房部分涵盖中等收入者。三是宏观调控和保障体系双管齐下，在短期内努力实现第一条设定的目标，中长期内则力争实现第二条设定的目标。

    总之，房地产业和住宅市场不能自外于宏观调控，宏观调控有责任把房地产业纳入科学发展的轨道上来。建立保障体系并不能代替重新规划房地产市场模式这项迫在眉睫的艰巨任务。这些工作做好了，住房贫困问题即可迎刃而解。