北京保障房调控路径：6万套房冲击波

“期盼已久。”

    用这句话来形容住在北京六里桥地区的何宗旺一家目前的心情，丝毫不为过。何宗旺儿子去年参加工作，一家三口人至今住在拆迁而来的50平方米的一居室。何想换所大点的房子，但北京五环内开盘价平均都在1万元/平方米以上，他只能望楼兴叹。

    听说北京要推出“限价房”，何宗旺一家期盼不已。

    按照北京的保障性住房购买政策，经济适用房和廉租房只供应低收入家庭，而何一家三口人月收入总和在8000元以上，年收入达到了9.6万元，按照北京市工资收入标准划分，已经算是“中等收入家庭”。

    然而就是这么一个“中等收入家庭”，每月的生活成本却要开支3000元左右，家庭月储蓄不到5000元。如果去买商品房，总价动辄在100万元以上，买一套90平方米的房屋，何家还需要贷款70万元。而何一家三口人均不具备贷如此多的授信。

    北京市副市长陈刚日前宣布，北京市2007年完成了住房保障“530计划”：向市场供应300万平方米“两限房”、200万平方米经济适用房、50万平方米廉租房用地。

    这些新增项目在2008年陆续开工，未来2-3年内形成市场供应量。如果530万平方米的政策性住房用地都建成90平方米以下的小户型，则等于北京市政府向市场供应了近6万套政策性住房。

      6万套冲击波

    北京市调控部门的信心和决心还来自前述6万套政策性房起到的市场效果。

    以北京市先后推出的多宗“限价房”效果为例，北京“限价房”政策制定初衷即是在城区房价上涨较快的地区建设，以低于市场价15%的价格开盘，对该地区房价起到抑制作用。北京第一块“限价房”用地北京海淀区西三旗项目，定价6350元/平方米，户型全部在90平方米以下。

    虽然制定政策为低于周边房价15%，但“限价房”销售价格制定期间，周边房价又有了一定程度的上涨，因此“限价房”销售价格往往实际上低于周边楼盘价格30%多。

    海淀区西三旗“限价房”推出后，其周边一商业项目楼价已经定在了1万元/平方米，该地区“限价房”推出后，周边项目立即陷入滞销。

    北京向市场大量投放“限价房”政策还起到另外一个作用：由于北京地价高、拿地不容易，很多开发商放弃观望，积极主动地接政府抛的“绣球”。上述北京海淀区西三旗“限价房”用地招标时，就有首创、华远、住总、华润等5家大型房地产开发企业参与竞标。在随后的北京“限价房”用地招标工作中，万科、金地等几乎所有的开发商或参与，或“观标”。   

    除了“限价房”政策获得成效，北京经济适用房政策“蛋糕”也对开发商集团起到了分化瓦解作用。调整经济适用房销售政策之后，北京宣布2008年将建设800万平方米的政策性住房，其中“限价房”450万平方米；经济适用房300万平方米；廉租房50万平方米。

    有媒体报道称，证监会在严格限制房地产企业上市和再融资的同时，有意鼓励保障性住房建设房企上市融资，为保障性住房建设解决资金问题。与此同时，国家开发银行在向商业银行转轨的同时，也希望以介入保障性住房贷款的方式开始自己的房贷业务。

    “北京市还在和金融监管部门商议，想以发行住房债券的方式来为北京保障性住房建设融资。”某知情人士说。

    限价房销售标准争议

    收入快速增长的城市白领人群和中年夫妇开始四处打听哪里的楼盘降价了。但是打听的结果仍然是五环内几乎没有一个他们购买得起的楼盘。

    根据2008年2月北京新开楼盘的均价统计，北京五环内平均新盘开盘价已经达到了1.3万元/平方米。

    新修改的北京经济适用房销售办法将家庭收入门槛进一步提高，三口之家年收入由过去的6万元降低到了2.27万元。何宗旺一家已经无缘经济适用房，如今“限价房”成了全家最大的指望。

    但北京市公布的“限价房”销售办法征求意见稿却让他们一家十分失望。“三口之家年收入8.8万元，人均居住面积在15平方米以下”这些条件都使何宗旺一家与“限价房”无缘。

    其实，北京的“限价房”征求意见稿一经推出，社会争论就很强烈。

    由“焦点房地产网”做的一份北京“限价房”征求意见稿的网友意见征集活动，征集到了数百条建议，核心意见就是围绕“家庭年收入限制太高”；“户籍限制”等内容。

    中国社科院金融所研究员易宪容26日接受记者采访时也指出，中国住房保障体系才刚刚起步，尤其是一些地方在制定保障房享受资格的时候，制定门槛过高，将80%的城市居民排除在了保障性住房享受资格之外。这些因素有待解决。