易宪容：国内房价将全面理性回归

谓价格的理性回归是指市场价格反映了商品的内在价值，反映了市场发展的内在规律及必然性，而不是为非市场因素所主导，更不是为市场的羊群效应所决定。对房地产市场的价格来说，就是以最绝大多数居民对房价的支付能力来决定，而不是由投资者及炒作者对房价上涨的预期来决定。因此，在土地公有制的前提下，从民生角度出发，促进房地产市场的价格理性回归，保证最广大居民的基本居住权，就是政府的内在责任了。      

    无论党的十七大报告，还是2007年下半年以来推出的一系列关于房地产的政策(如24号文件、359号文件、64号文件、39号令、452号文件)，都表达了一个意思，就是要强化政府对房地产市场的内在责任。

    就目前的情况来看，政府对房地产市场仍然处于绝对的主导地位。无论是土地和资金，还是城市规划等主要环节，都是如此。这也表明，中国房地产市场的政策市特征并没有改变。因此，如果政府的房地产政策发生根本性的改变，中国房地产市场发展模式发生根本性的转变，那么国内房地产市场也就会发生根本性的变化。

    从2007年下半年开始，中国房地产市场的政策与发展模式发生了根本性的改变，主要表现在两个方面：一是全面确立中国的住房保障体系；二是对国内房地产的投资与消费作出严格区分。这两条，表现在出台的24号文件中，就是重新确立中国的房地产市场发展模式。即全面建立中国的住房保障体系，调整中国房地产市场产品结构。在全面解决城市中低收入民众住房的基础上，房地产市场要生产以小户型、中低档为主的产品。同时，也明确了中国住房市场是一个民生的市场而不是一个投资炒作的市场。因此，政府要对住房的投资炒作进行全面严格地遏制。

    为了落实房地产市场新的发展模式，359号文件及452号文件的出台，不仅全面恢复了2003年为18号文件所否定的121号文件内容，而且根据最近房地产市场出现的新情况增加了许多新内容，如全面禁止转按揭、加按揭等。可以说，在这样的制度规则下，居民的居住需求会得到进一步关注与支持，国内房地产市场的投资与炒作也将会受到严厉遏制。可以说，从政策层面上来看，中国房地产市场的理性回归已是无法抗拒的必然。

    房价的快速飚升使绝大多数居民被抛离在市场之外，并使整个社会的财富在短期内向少数人聚集，加剧了财富分配的两极分化。尽管近半年来出台的这些新政推行起来还有一定的滞后性，还不会立竿见影，但是从目前出现的一些现象来看，房地产市场的震荡已经开始了。

    一是国内几家大的房地产中介机构的倒闭。这不仅说明国内房地产市场秩序的混乱，也说明房地产中介机构在盲目扩张过程中资金链的绷紧。如果对这个环节进一步规范，那么更多的房地产中介会面临倒闭的危险。二是土地拍卖。近期来，不仅出现了全国性土地拍卖大量流标现象，而且不少地方土地拍卖价格也急剧下降。比如有媒体报道，在南方某城市，在同一地块的土地，仅仅不到半年的时间里，价格就下降一半以上。而在此之前则是开发商们拍卖出了一个个的、“天价”、“地王”，囤地现象十分严重。这就说明，房地产开发商对房地产市场的预期发生了根本性改变。当预期发生根本性改变时，市场的许多非理性行为也就会自然消失了。三是房价的下跌。尽管各个地方的变化不一样，但是南方一些城市房价快速下跌已是不争的事实。甚至下跌早在半年前就已开始。还有，房价下跌不仅表现在价格的直接下跌上，而且表现在间接的下跌上。如，采取名目繁多的优惠促销方式。四是尽管不少地方的房价仍然维持在高位，但是有价无市、销售量普遍急剧下降。

    从国内外金融市场的环境来看，国内房地产市场理性回归也是必然。首先，尽管美国次按危机对中国经济的影响不会太大，但是它不仅打破了国内房地产按揭贷款为优质资产之神话，也改变中央政府对国内房地产发展的看法。可以说，就这一点而言，也是促使中央政府真正从银行信贷上来调整国内房地产市场的决心。而且，随着美国次按危机对全球金融市场风险的进一步加大，中央政府会更加密切关注其对中国经济的影响。

    其次，从紧的货币政策改变了2007年以前国内房地产市场得以快速发展的大环境。无论是信贷规模的从紧，还是利率的上升，都会对房地产市场造成较大的影响。因为，从紧的货币政策就是要通过央行信贷政策来切断房地产投资者利用银行的低利率政策、利用银行的金融杠杆来炒作房地产。这正是早几年房地产市场价格快速飚升的重要根源所在。可以说，央行与银监会最近所主张的，如提高房地产投资炒作的准入门槛(个人住房按揭严格的审查)，提高个人按揭的首付款比例，提高按揭利率及控制银行信贷规模等，都是对房地产投资与炒作十分见效的手段。这些银行信贷政策一旦落实，想进入房地产市场投资炒作的人立即会大幅度地减少(市场准入限制及预期改变)。人们对整个房地产市场的预期就会因此发展根本性改变。

    经过2007年货币政策的紧缩，如存款准备金率上调11次，存贷款利率上调6次，其紧缩的累积效应已经开始在房地产市场显现出来。这种紧缩效应再加上2008年从紧的货币政策，对房地产市场的影响更是不可小觑。

    国内房地产市场炒作程度之所以严重，还在于不少房价过高的城市投资者住房持有率相当高。对此，只要看看一些住房长期没有人居住及一些小区形成后商业网点生意十分萧条，就知道这些住房中投资所占的比重了。因此，随着货币政策的紧缩及政府对房地产投资的遏制，房地产市场投资比重必然会快速下降。这不仅能够通过二手房增加供给，而且也会减少投资者对住房的需求。

    此外，2008年证券市场也会发生根本性变化。2007年，中国股市繁荣与住房市场的加按揭、转按揭大行其道有关。不仅投资者利用房价的上涨通过加按揭转揭让大量的银行进入股市，然后又把股市获得的收益再进入房地产市场。正是这两个市场的互动，共同把两大资产市场的价格推高。2008年，不仅转按揭、加按揭完全被禁止，而且股市震荡也会加剧，肯定走不出2007年的行情。投资者想在房市与股市上下其手、左右逢源的可能性基本没有。因此，房地产市场大量的投资者及资金都会逐渐退出市场，那么房地产市场的价格全面理性回归就更是水到渠成了。