央行银监会联合启动房贷新政
第二套房贷利率提高10％加大投机成本
近一个月来有关房贷新政的传言终于成为现实。9月27日晚，中国人民银行、中国银监会联合下发了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（下称“《通知》”）。其中，根据通知，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40％，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。
《通知》还指出，贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高，具体提高幅度由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定，但借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的50％。
增加“购二套房以上者”负担
自从央行在9月15日进行了今年内第5次加息后，5年期及以上的商业贷款基准利率已经达到了7.83％，新规实施后，购买“第二套及以上”的住房，将要接受8.613％的高利率。
由于银监会允许房贷在基准利率7.83％基础上执行15％的下浮，也就是说，将来实施新规后，购买第一套房最多可以享受6.655％优惠利率；而第二套房及以上的购买者，就必须按照8.613％的利率支付房贷。假设一个被确认为购买第二套房的人，共贷款60万元，贷款期20年，以等额本息还款方式来计算，如果按照9月份加息调整后的优惠利率6.655％计算，每月的月供是4528.36元；而采用执行新规后上浮的新利率，每月月供将是5249.93元，每月增加了721.57元。分析人士表示，这相对来说不是一笔小的支出。
如果此前购房者没有获得优惠利率，接受的是7.83％利率，假设购房者购买第二套房时，共贷款40万元，贷款期20年，以等额本息还款方式来计算，月供为3303.56元；而当新规实施后，房贷的每月支出是3499.95元，接近3500元，比原来的负担增加了196.39元，若此利率将来维持20年，则总计比原利率下多支付47133.38元。
在公积金贷款方面，假设购买一套总价为80万元的“第二套住房”，首付比例提高至40％后即为32万元，余下48万元的贷款总额，还款期为20年，按9月15日调整后的利率5.22％计算，以等额本息还款方式，月供是3226.41元；新规实施后，利率将为5.742％，月供改变为3367.81元，两者相差141.4元，20年期本息总计则需多支付33935.05元。
分析人士表示，提高了“第二套房及以上”的首付比例，以及提高相应的房贷利率，加大了房地产投机的成本，对炒房的行为将形成一定的抑制。
如何界定“第二套（含）以上住房”
既然要针对购第二套及以上住房的人提高房贷首付比例和利率，那么如何界定“首套自住房”和“第二套（含）以上住房”呢？
央行和银监会表示，“首套自住房”是指借款人第一次利用贷款所购买的用于自住的房屋。“第二套（含）以上住房”是指借款人利用贷款所购买的首套自住房以外的其他住房。
《通知》要求，商业银行在接受个人住房贷款申请后，应及时通过中国人民银行个人信用信息基础数据库对借款人信用状况予以查询，贷款申请批准后再将相关信息及时录入该数据库，以此确保对“首套自住房”和“第二套（含）以上住房”的认定。借款人也应按诚实守信原则在贷款合同中如实填写所贷款项用于购买第几套住房的相关信息。
在记者的采访过程中，有银行业的相关人士表示，此前不少银行在放贷时主要看贷款人的信用记录，基本上没有考虑到底是贷款人的第几套住房。而现在对于“首套自住房”定义是指“第一次利用贷款所购买的用于自住”的房屋，该人士表示，这就意味着如果购房者已经一次性付款买了一套住房，然后又利用贷款买一套住房，那么这不属于《通知》中的“第二套住房”。但是，银行在判断首套自住房是否用于“自住”，成本会比较高。
另外，有分析人士指出，由于不同的银行之间信息未曾联网，无法甄别同一个家庭以不同家庭成员的名义分别购房。有银行的房贷经理向记者表示，在实际的操作中，他们目前主要根据央行的个人征信系统里的资料来判断贷款人申请的是第一套还是第二套房贷。也就是说，如果贷款人此前在个人征信系统里有过房贷记录，接下来的房贷就将视作第二套房贷。但对所谓的“第二套住房”应该是个人购买的第二套住房还是一个家庭购买的第二套住房，目前各家银行也在探索解决办法。
同时，也有银行人士指出，假如某市民因第一套住房面积偏小而购买大房子改善居住条件，其间向银行申请房贷时，如果执行第二套房贷的首付比例和利率，则达不到打击投机的目的。还有，按照央行现有的征信系统，只有当购房者向银行贷款后，银行才能从征信系统中查到该购房者名下有几套房，而据了解，目前央行的征信系统并未与房管部门的系统互通，银行并没有太多的办法判断一个人到底有多少套房。
据透露，多家商业银行都正在探讨如何有效执行新规的具体细节。
降低银行信贷风险
除了针对购买“第二套及以上住房”作出相关调整外，《通知》还提出了其他防范房地产信贷风险的措施。
《通知》指出，将严格房地产开发贷款。对项目资本金（所有者权益）比例达不到35％或未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，商业银行不得发放任何形式的贷款；对经国土资源部门、建设主管部门查实具有囤积土地、囤积房源行为的房地产开发企业，商业银行不得对其发放贷款；对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物；要求商业银行不得向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让金的贷款；对政府土地储备机构的贷款应以抵押贷款方式发放，且贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70％，贷款期限最长不得超过2年；为了防止商业银行过度授信，不得发放“随房价上涨追加贷款”的住房贷款。
此外，《通知》还对商业用房购房贷款进行规范，要求利用贷款购买的商业用房应为已竣工验收的房屋。商业用房购房贷款首付款比例不得低于50％，期限不得超过10年，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次利率的1.1倍，对以“商住两用房”名义申请贷款的，首付款比例不得低于45％。
在接受记者采访时，中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇认为，在目前没有更好的界定办法的前提下，央行个人征信系统的完善就显得至关重要。各家银行在审核个人房贷申请时，应该可以通过央行的个人征信系统，查到申请人以前的贷款记录，不仅是在本行的，还包括在其他银行的贷款记录。据了解，目前央行正在建设的全国个人征信系统已经可以查询个人的购房数量。
中国社会科学院金融研究所研究员易宪容则指出，如果要使房贷新政起到预期的调控效果，还需要建立有效、诚信的房地产评估市场，防止房地产的评估价被人为抬高，同时，要建立对第二套住房的识别体系，使银行自身有动力对购买第二套住房者进行严格识别。
郭田勇认为，从银行贷款发放安全性来看，第二套住房首付比例以及贷款利率提高对银行有利。进入加息周期以后，还贷者压力陡增，银行面临越来越大的房贷风险。提高首付比例和增加利率刚好可以给银行提供良好的工具，帮助银行对客户进行筛选，从而提高房贷的安全性与盈利能力。“从单套住房贷款发放来看，由于利率的提高，银行从中获利增加”。
贷60万20年期首套与第二套房利率及月供对照
第一套 第二套
利率 6.655% （优惠利率） 8.613% （利率提高 10% ）
月供 4528.36 元 5249.93 元（每月增加 721.57 元）
