房产中介寒流向全国扩散 购二手房当心资金风险

大规模的门店关闭，全行业亏损，裁员自保……自从“中天置业事件”发生后，深圳地产行业就出现了一股中介寒流，而且大有向其他房地产一线城市扩散的势头。业内人士呼吁，购房者在“寒流期”应提高风险意识，尽量选择资金监管或者银行资金托管模式进行二手房交易的资金划转。

    深圳中介“寒流”向全国扩散

    华强北商圈是深圳主要的商业区，日客流量超过50万人次，因此成为中介门店扎堆的地方。记者在振兴路不到300米的街道上，发现了12家中介门店，然而其中10家已是“铁将军”把门，玻璃门上贴着“旺铺招租”的广告。剩下的两家中介也是惨淡经营，几乎没有什么顾客上门，员工坐在一排电脑面前无所事事，有些人忙着整理客户资料。

    这就是深圳中介目前的真实场景。根据深圳两大中介公司——中原地产和世华地产的消息，两家公司经营自10月起均首次出现亏损，亏损额达数百万元。同时，10月深圳市地产中介已呈全行业性亏损，据统计，目前深圳已经有20%的房产中介门店关门歇业。

    深圳中介寒流开始向周边城市扩散。记者从珠海市多家房地产中介公司了解到，目前珠海很多中小型中介已开始减少经营店铺以降低成本。“上半年楼市火爆的时候，公司单个门店的平均佣金收入大约在五六万元。现在成交量大幅萎缩，利润空间已越来越小。如果成交量再降，还有没有利润就难说了。”永信地产常务副总卿毅说。

    与珠海出现的情况相似，记者从北京多家房产中介了解到，今年以来，一些大的、知名房产中介公司“跑马圈地”的步伐明显放缓，同时一些房产中介还出现了关闭部分店面的情况。业内人士认为，随着部分城市楼市出现的新变化和相关政府部门进一步加大行业的监督管理，房产中介行业可能会面临新一轮行业大洗牌。

    “中天置业事件”的两大诱因

    接受记者采访的业内人士认为，“中天置业事件”暴发绝非偶然。北京房产中介链家地产副总经理金育松分析认为，房价持续上涨，中介盲目扩张是“中天置业事件”暴发的内部诱因。

    金育松说，今年以来，全国主要大中城市房价保持了持续快速的上涨，而深圳的涨幅尤其大。房价的持续上涨不仅使投资性购房大行其道，大量的消费者也因恐慌而加入购房大军，这给中介公司提供了极好的发展机遇。在对未来房价走势充满信心的情况下，部分中介公司不顾自身财力、管理能力的限制，盲目扩张，中天置业就是其中的典型。

    “在市场环境良好时，中介公司还能靠成交量来维持资金库，以继续拓展店面或应对客户资金需求，拆东墙补西墙。而一旦政策趋紧，成交量下滑，资金链就会出现断裂，由于根基薄弱，自身管理不善，必然无力应付追讨房款的源源不断的客户。最后只能铤而走险，把剩余资金卷走。”金育松说。

    与此同时，国家宏观调控趋紧、成交量大幅下滑是“中天置业事件”发生的外部诱因。“如果仅仅是中天置业自身盲目扩张，管理不善，还不至于造成这家拥有上百家分行，上千名员工的企业轰然倒塌，外部宏观调控趋紧的环境也成为‘中天置业事件’的重要诱因。”金育松说，8月深圳市二手房交易开始正式征收个税，这对于投资比例较高的深圳楼市是较大的打击，从下半年开始，深圳二手房交易量出现了连续的萎缩，加上银行今年以来数次加息，不断紧缩房贷，特别是对第二套房提高首付款，使得投资门槛提高、投资风险放大，投资需求受到了明显的抑制。相关数据显示，10月深圳二手房成交量环比下降了24.5%。“成交量大幅下降也使得深圳的房产经纪公司业绩举步维艰，总部设在深圳的中天置业公司，由于其资金对成交量的依赖极大，一旦成交量上不去，公司的各种风险就会集中暴发，从而引发了此次的卷款逃跑事件。”

    如何在寒流期规避资金风险

    北京千万家房地产经纪有限公司市场总监常淑娟告诉记者，此前政府主管部门曾出台相关文件，明确要求二手房购房款应当委托予第三方监管机构，但仍然有一些中介没有严格执行，购房人期待中的强制性法规也迟迟没有出现。由于该文件不具备实质性的监管力度和强制性效力，在市场行情乐观时中介公司还会执行，但到了楼市挤压期，很多公司挪用房款填补资金漏洞，这成了引发资金风险的导火索。

    常淑娟说，以北京为例，虽然政府出台了交易资金监管的相关规定，但执行细则仍未出台，大多数二手房买卖双方对于资金监管的重要性并没有清醒的认识，交易市场仍然存在着较为明显的疏漏和灰色地带。她认为，政府应当就资金监管方式给出中介、客户、银行三方职责作出强制性法规，依靠法律约束力实现资金监管的安全性。

    对于消费者购房时应注意哪些问题，业内人士也给出了具体建议。金育松说，北京的消费者在购房时，最好能选择开设了资金监管“专用账户”的经纪公司，通过资金监管来保护购房款。“专用账户”虽然由中介公司开设，但是中介公司无权挪用“专用账户”下的资金，只有在买方取得新产权证、卖方取得办结单后，才能凭支取凭证到银行划转资金，在整个交易过程中，中介公司无权挪用资金，这就避免了类似“中天事件”的情况发生。

    此外，购房者还可以选择银行开展的资金托管业务，比如工行的“房捷通”二手房资金监管，这种方式也可以保证交易资金的安全。

    金育松同时提醒，购房者在交易后要及时跟进，切忌交易后“置之不理”。他说，由于房产交易不是即时的房、款交割，存在明显的时间错位，这就要求购房者在交易完成之后需要时时地跟进自己房产的进度状况。比如现在北京实施的存量房(二手房)网上签约，在签约之时，买卖双方可以获得一个密码，买卖双方登录北京房地产中介行业协会的网站，输入成交的合同编号和密码，就可以了解自己成交房产的具体状况。同时，对于贷款购房者，也可以在签约之时获取贷款银行的联系电话，对贷款银行是否已经发放贷款情况进行跟进，从而降低交易的风险。