李丽每日经济新闻
最近，有中国“最大的地主”之称的碧桂园麻烦不断。继10月底碧桂园在重庆市长寿湖的6300亩土地遭国土部调查之后，碧桂园今年6月初在张家界以1.18亿元竞得的一片1039.15亩丘陵，被指“零地价拿地”。
对于上述事件一直缄默的碧桂园控股有限公司(以下简称“碧桂园”)，昨日终于打破沉寂。昨日，碧桂园发布公告称，“为了让公众对事件情况有客观的了解，本公司及其附属公司作出以下说明。”
就重庆长寿湖地块，碧桂园公告表示：“公司未曾与中国任何政府部门签署任何具有法律约束力的文件。”并宣称，碧桂园集团目前在重庆地区只有一个房地产项目，便是今年8月13日通过公开合法程序获得的长寿区桃花新城地块，土地面积约为41万平方米(约622亩)，总土地款约为人民币2.3亿元。已按照国有土地使用权出让合同的约定交纳了该宗土地的全部土地价款。
对于被指“零地价拿地”的张家界地块，碧桂园公告表示，公司的全资附属子公司——张家界碧桂园凤凰酒店有限公司于今年6月6日通过公开合法程序获得张家界土地面积约为69万平方米(约1039亩)地块，总土地款约为人民币1.18亿元。
公告指出：“张家界地块用于建设酒店项目，而非住宅房地产项目。张家界碧桂园凤凰酒店有限公司已按照国有土地使用权出让合同的约定付清该宗土地的全部价款。集团从未收受过、并也无任何依据收受张家界永定区政府任何有关该项目的返还款。”
事件回放
全国最大“地主”碧桂园被指“零地价拿地”
据《南方周末》报道，知情人士提供了一组名为“张家界凤凰酒店项目土地储备出资协议”和“合作开发合同书”的复印资料。这两份分别签发于2006年12月16日和2006年10月18日的协议，均为张家界市永定区人民政府(甲方)与张家界高骏投资有限公司(乙方)签署，并签字盖章。
这些资料显示，在土地挂牌出让前，湖南省张家界市永定区政府已与张家界高骏投资公司签订了“秘密”协议。协议上赫然列明：“该期用地成功出让后，按出让成交价款的25%计土地出让金，该25%出让金的15%部分上缴省政府。甲方将该两笔款项(一、成交价款扣除上缴省政府的土地出让金15%部分，二、竞得者上缴的契税)，于竞得者支付完该地块地价款之日起10个工作日内一次性全额支付给乙方，作为偿还乙方对该地块的投资款和收益及对该地块公建配套和基础设施建设的投入。”
据此计算，该地块上缴给省政府的仅为成交价款的3.75%，即442.5万元。其余的96.25%将全部返还给高骏公司。而记者查到的工商登记信息显示，张家界高骏公司的两个出资人杨继东和欧光毅，均为佛山市顺德区碧桂园物业发展有限公司员工。据最近公开的新闻信息，杨继东为碧桂园控股集团投资部经理，欧光毅为碧桂园控股有限公司总裁助理。
如果确实存在这两份协议，那么，“这基本上是零地价拿地。”国土资源部中国土地勘测规划院地政研究中心副主任唐健说。
权威专家解读碧桂园秘密土地协议
“这个开发商很强势，政府都得听他的”
记者：按照那份2006年10月18日，张家界市永定区人民政府和张家界市高骏投资有限公司签订的《合作开发合同书》(以下简称《合同书》)，第五章第十四条规定“该地块公开出让时的出让起始价由甲方征求乙方意见后确定，该确定的出让起始价及出让款的具体返还事宜由双方订立补充协议(该补充协议作为本合同附件八)”。怎么看？
唐健：这明显是一份政府和开发商签订的不能拿到桌面上的私下协议，通过这个合同，我们可以明显地看到在土地正式招拍挂出让前，无论是政府的土地出让底价还是最终的竞得人，都已定好了。土地出让前的招拍挂只是一个形式，一个假象，是为了能够顺利地获得土地使用权而采取的一种手段，通过这种假招拍挂，规避国土资源部经营性用地的土地使用权应采取招拍挂方式取得的政策。是国土资源部一再强调要严厉打击的“暗箱操作”行为。
记者：在2006年12月16日双方签订的《张家界市凤凰酒店项目土地储备出资协议》(以下简称《协议》)中，第一条“经张家界市地价评估所评估，该地块评估价格为9.3647万元／亩。甲方同意该评估价作为该期批准用地出让起始价，乙方予以同意，甲方承诺不变更该出让起始价”，意思跟上面一样？
唐健：这个开发商很强势，政府都得听他的。国土资源部和监察部都要求，招拍挂底价要根据评估结果和产业政策集体决策，并严格保密。在这个合同中，甲方事先已将底价告知乙方，并且还征得了乙方同意，甲方承诺不更改该起始价，完全违背了国土资源部和监察部的有关要求。
记者：第二十二条“该地块出让后甲方收到每笔土地出让价款时，应将该款项支付给乙方，以作为返还乙方的投资款以及乙方对基础设施、公共配套、体育公园的建设费用”。这怎么看？
唐健：这里隐含的意思就是说，这块土地的最终使用者就是乙方，招拍挂就是形式。我们还可以看出，地价款最后都会返还给乙方，这样，即使出让价再高也是自己的钱进自己的腰包，只不过划转了一下。
国土资源部规定，在2004年8月31日之后，各省区市不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性国有土地使用权，以前盛行的以协议出让经营性土地的做法被正式叫停。被业界称为“8·31大限”。但从相关协议上看，它实质上仍然在搞协议出让，走了一下“招拍挂”的形式。
“开发商拿地成本还不足出让金的零头，差不多是零地价”
记者：《协议》里面的备忘录作为《合同书》的附件八，其第二条规定“该期用地成功出让后，按出让成交价款的25%计土地出让金，该25%出让金的15%部分上缴省政府。甲方将该两笔款项(一、成交价款扣除上缴省政府的土地出让金15%的部分，二、竞得者上缴的契税)于竞得者支付完该地块价款之日起10个工作日内一次性全额支付给乙方，作为偿还乙方对该地块的投资款和收益及对该地块公建配套和基础设施建设的投入”。比上面这条更加细化了。
唐健：对，一样的意思。算起来开发商只付了土地出让金的3.75%，就是应该交给省政府的那部分，只有这部分当地政府是无权减免的。开发商拿地成本还不足出让金的零头，差不多是零地价。正因为存在着这样的私下协议，“地王”不断涌现，土地拍卖价不断创出新高，造成土地价格虚高，房地产泡沫就是这样产生的。南方周末(有删节)
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