珠三角楼市调查
“如果人们三年不买房，高企的楼价肯定会降。”这是深圳一位网友在去年发出的呼吁，一时间应者如云，举国响应。遗憾的是，由于一些特殊的原因，这场声势浩大的自发行动最终偃旗息鼓。
在新一轮调控政策的作用下，楼市成交量急剧萎缩，仅仅持续了短短几个月，便已体现了集体不买房的客观效果，有新盘发售的开发商也告别了过去刚一推盘便被哄抢一空的美好时光，一种选择的痛苦已经摆到了他们的面前：咬紧牙关集体死扛楼价，必然面临资金回笼艰难之困；一旦降价，则极易引发楼市崩盘，覆巢之下，安有完卵？
最近，本报七路记者调查发现，珠三角主要城市的一手房销售正在掀起一股明折暗降风。对开发商来说，在这场多空双方耐力的大比拼中，这是一种无奈的选择。
其实，楼市博弈的奥秘就在于——谁撑得过谁？
聚焦
“非典型”降价促销手段
打折(包括一次性付款折扣、按揭折扣、团购折扣等)
折上折
送车库
送管理费
送家电
送装修
介绍客户优惠
免契税
免部分月供
声音
目前广州有1／3的楼盘开始降价
——中原地产项目部总经理黄韬
近期的调价仍属于正常的市场行为，是开发商根据市场变化做出的价格调整。
我不认同楼市拐点的说法。
——广州市光大房地产有限公司副总经理陈洪志
目前开发商受前一段时间销售火爆的影响，资金尚不紧张，可以撑一段时间。但如果到明年上半年成交量还上不去的话，开发商就很难再支撑了。
——经纬地产项目发展和研究部副经理吴定金
11月17日，东莞的杨先生又收到了5条来自发展商的手机短信，分别是宜景康源、城市假日III期、名门世家、城南尚品和万科松山湖1号。这些被大家俗称为“垃圾短信”的东西，杨先生却很爱看。一方面他确有购一套小房子的打算，另一方面，“9·27房贷”等新政后这些短信中所包含的“多重优惠”、“送万元家电礼金”、“20万元／套限量特价房”……等字眼让他很享受：因为就在10月1日之前，他的朋友拿着100多万元的购房款去到一些售楼部还要排队购房，至于“折扣”、“优惠”等待遇就更别想了。杨先生凭直觉认为：新政后，东莞的房价已经不再坚挺，有部分发展商开始“守不住”了。
开发商撑不住了
广州三分之一楼盘开始降价
不光是东莞开发商守不住了，广州、深圳、中山、惠州等珠三角城市，昔日牢牢高踞的新盘价格似乎也正在明折暗送之中，陆续失守。
在楼市成交乏力、有价无市的楼市僵持格局中，广州楼市正在经历着一场成交量持续萎缩的严峻考验。一时间开发商纷纷启动的价格调整策略，折上折、送车位、送物管费等许多优惠措施再度粉墨登场。而11月份的成交量很有可能大幅萎缩，经过一轮狂飙突进的上涨后，广州楼市忽然进入了寒冬。
在海珠区工作的陈先生现在每天都要删掉10多条楼盘促销短信，一年来一直在看楼选房的他从没有感觉到开发商如此急于推销手上房子。“买房送车位，前5位买家送一成首付，买房送70年物业管理费”，各种促销信息让陈先生眼花缭乱，但又不敢出手。“开发商现在是不是绷不住了，有没有可能再降呢？”
“目前广州有1／3的楼盘开始降价。”据中原地产项目部总经理黄韬介绍，开发商目前主要采取两种手段调整价格。一种是将开盘前预期价格调底，比如近日开盘的金沙洲某楼盘，从预期的11000元／平方米一下就调低到7500元／平方米，降幅在30%以上。另一种调价策略属于“暗降”，主要是针对在售楼盘，通过送车库、送物管费和额外折扣促进销售。
广州经纬地产项目发展和研究部副经理吴定金分析指出，目前敢于降价的主要是新推楼盘，这种盘没有成交记录，不会引起已成交买家的恐慌，而旧盘操作起来更要十分谨慎，只能通过“暗降”的方式促销。另据了解，面对楼市突如其来的变化，有部分开发商开始推迟销售计划，借此避避“风头”，待元旦春节期间再推新货。
业内人士认为，引发此轮降价促销现象的直接原因是成交量的下降。根据广州市国土房管局“阳光家缘”网站的实时签约数据，今年10月广州十区一手住宅成交量大约为55万平方米，不仅比9月份下滑了18%，与去年10月广州十区一手住宅接近70万平方米的成交量相比，跌幅超过两成。
合富辉煌首席分析师黎文江在总结近期广州楼市时感慨道：“十一黄金周前公布的房贷新政犹如当头一棒，而黄金周市场淡静则似一盘冷水，让开发商们打了一个冷颤。”
增城一楼盘销售负责人告诉记者，这两个月的楼市真的不如以前了。她负责的一个楼盘8月份卖了20套，9月份卖了30套，而10月份才卖2套。“最近朋友向我咨询买房的事，我都建议他们等等看。”
目前，11月份的成交数据尚没有统计出来，但业内人士显然已经对这个月的成交不抱希望。中原地产项目部总经理黄韬日前预测，11月份一手楼成交量肯定下降，而且下降幅度会大于10月份，有可能会有30%的下降。也就是说，广州11月份一手住宅的成交量有可能下探到40万平方米，成为今年春节以来的一个“冰点”。
购房者说再等等
楼盘暗降10万，业主与开发商闹矛盾
“现在越让我买越不敢买了。”昨日，深圳市民欧先生告诉记者。这段时间，他的手机上也经常收到各种售楼信息，而且“登记越早优惠越多”。他分析，现在是开发商着急，购房者反而不用着急了。“耐心等着房价往下降吧。”
对于自己的这种耐心，欧先生感到有些庆幸。前段时间他也在四处看房，看着房价一天比一天高涨，也想赶快买下一套。欧先生也相中了几套，还在犹豫不定，其中就有布吉的左庭右院。可是“十一”过后，他就听说左庭右院的房价一下子降了10万，先前买了房的业主甚至和开发商闹起了矛盾。
左庭右院的销售人员昨天表示，目前房子的均价为9000元／平方米左右，而最便宜的是位于11楼的3房，价格为8900元／平方米。除了之前承诺的“购房送全套家电”、“全屋装修”之外，目前买3房公司还会送10万，买2房送8万。但售楼人员坚称：这只是公司的优惠措施，并非调低了房价，因为目前的价格仍与国庆前是一个水平。
同样的楼房，“十一”前后就相差了10万元。销售人员表示，之前已经买楼的业主，不会得到退还的10万元，因为“合同都已经签了”。
最近深圳新开盘的一手楼盘整体价位未出现下滑趋势，但不少楼盘售价已经开始“松动”。刚刚开盘不久的宝安春华四季园，均价为1.4万元／平方米，昨日记者以买房者的身份进行咨询时，售楼人员表示目前都是一些压轴产品，全都是大户型、南北通透的。尽管目前价格并未降低，但可以赠送阳台、露台、花园等，占整套房子的近1／3面积。其中108平方米的3房，可以赠送35平方米；158平方米的4房，可以赠送41平方米。
此外，春华四季园还推出了另外一项优惠，入伙前可以先不供楼，入伙后半年可免月供。售楼人员表示，半年的月供款可以从总价里面扣除，对于3房至少可以省下4万元。但这项优惠措施只有10个名额。
明年上半年揭谜底
市场人士称，房价下探程度要看市场承接力
“这是一场开发商和买家的博弈。”广州市光大房地产有限公司副总经理陈洪志表示，房价能否下探，究竟会下探到什么程度，关键看市场的承接力。他认为，近期的调价仍属于正常的市场行为，是开发商根据市场变化做出的价格调整。
在陈洪志看来，造成广州楼市目前出现降价促销现象的原因是多方面的。这其中既有正常因素也有非正常因素。正常因素包括开发商要在年底完成当年的销售任务，因此会采取促销手段。此外，银行年底回收贷款，施工单位的工程款结算，都会给开发商带来资金压力。至于非正常因素，陈洪志认为主要是今年多次加息，以及银行调高第二套房贷首付和利率，“单次加息的影响有限，但多次加息的累加效应就像温水煮青蛙。”
“我不认同楼市拐点的说法。”陈洪志表示，随着商品房市场的发展，消费者改善居住环境的需求已经被激发出来，这种需求不会因为调控而走回头路，因为消费者已经体会到居住环境改善的好处。对于商品房市场需求的前景，他打了一个比方：“市民已经尝过肉的滋味了，不会再接受萝卜青菜了。”
经纬地产项目发展和研究部副经理吴定金认为，消费者目前的观望情绪仍十分浓厚，他估计消费者对高档楼盘的心理承接价位是9000元／平方米，对中低档楼盘的心理承接价位是6000元／平方米。而楼市拐点何时到来取决于消费者观望期的长短。吴定金告诉记者，“目前开发商受前一段时间销售火爆的影响，资金尚不紧张，可以撑一段时间。但如果到明年上半年成交量还上不去的话，开发商就很难再支撑了。”他认为明年“五一”是最后见分晓的时刻。
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珠三角几大城市近期楼盘促销情况一览
深圳
春华四季园：赠送近1／3面积；半年免月供
左庭右院：买3房送10万元买2房送8万元
中海西岸华府：登记后每天1000或2000元优惠
梅陇镇：9.9折
广州
富力银禧花园：一套五房两厅单位可打7.4折。
翠拥华庭·锋尚：8.7折，且还送全屋豪华精装修。
星河湾：一次性付款可打9.5折，商业按揭便只有9.8折。
番禺海伦堡：一次性付款可打9.6折，还有家电抽奖。
云裳丽影：一次性付款9.7折，银行按揭付款9.8折，公积金贷款9.9折。
兰亭御园：9.2折基础上再打9.8折。
江南玫瑰园：“买一送一”，购买一套三房单位，可获赠一处价值17.8万元的车位；
尚山佳境：买楼送电器
东山紫园：赠送可视对讲、水电周转金与管理费礼券，免费契税优惠。
汇峰、朗月君廷等楼盘：赠送5年的物业管理费。
中山
火炬开发区洋房别墅折上折。
博爱路某楼盘：从VIP认购到找客户。
坦洲：卖楼送家电管理费。
岐关西路：展销期最高优惠6万元。
记者调查：从10月初开始，久违的楼盘打折优惠广告就重新开始在媒体上露脸：位于长江旅游风景区的一处楼盘给出“洋房、别墅全线9.5折，一次性付款额外9.8折，车位7.5折，商铺8.5折”的诱人优惠。
除了打折优惠，返还现金也成了促销的拿手戏：位于岐关西路的一处楼盘广告宣称“湖景单位优惠最高近6万元，展销期内购房优惠5000元”。
惠州
光耀城市广场：即将开盘，凡来楼盘现场看房的客人均可参与赢取高清电视机的抽奖活动，售楼员表示开盘时将有统一折扣8.8折，会员额外仍有折扣。
合生国际新城：最新优惠为11月30日前交定金购房，折扣可打9.3折，据售楼员介绍定金为5万元。
惠鹏水云居：开盘总价减5000元后打9.9折，实际上有几栋楼10层左右的房子单价低于5000元／平方米。
记者调查：在惠州近期的新盘销售中，部分楼盘为推剩余单位，折扣也越打越多。曾是惠州房价标杆的合生创展旗下项目，日前也打出较低折扣，水口别墅项目合生国际新城打出了9.3折，而在楼市红火的前面几个月，开盘促销折扣基本在9.9折、9.8折左右。
珠海
中珠上城(位于三台石路和人民西路交叉口)均价6850元／平方米。
芭堤雅苑(前山翠前路)均价6200元／平方米。
一水岸(位于情侣路与海洲路交会处)均价11000元／平方米。
每一间(位于香洲港湾大道西侧)均价9000元／平方米。
华发世纪城二期(位于前山河西侧)均价12000元／平方米。
记者调查：均价6850元／平方米、最低5800元／平方米。10月28日，珠海一大型楼盘中珠上城低价入市。相较于周边区域楼盘动辄超过8000元／平方米的销售价格，拥有优质品质的中珠上城为何选择低价入市，开发商并没有过多解释。
东莞
时尚岛·蓝钻：房贷新政出台前，宣称售价可能过万元。10月20日至10月27日，该盘上市并正式接受预订，销售小姐称均价在8500元-9000元。11月3日，该盘正式开盘，销售现场出现了多重优惠，最后实收价为：8200元-8500元。
金地格林上院：10月28日开盘。多重优惠算下来，当日一般折扣额在8.5折至8.8折之间。
东城东某盘：“两房减两千、三房减三千”优惠，并有按揭9.8折，一次性9.5折优惠。记者近日暗访发现，最低价为5800元／平方米左右，比国庆开盘期间的特惠价还便宜了近1000元。
名门世家：开盘前，宣称定价在7000元以上，但11月17日，该盘通过短信告诉购房者：精装小户定价6300-6800元／平方米。
记者调查：除了城区的小户型项目之外，一些在产品设计、项目定位或者在项目地段等方面存在着明显缺陷的项目，率先以明折或暗送等形式回落。尤其是一些年底销售任务还未完成的这类开发商，开始以9.3、9.2折甚至8.7折，以及直降2000多元／平方米的特价房等形成来吸引消费者。
佛山
丽日玫瑰：曾经上万，现在8000～9000元／平方米。
时代倾城：传闻最初定价为五六千元／平方米，开盘价约3900元／平方米。
记者调查：此前在城南一块，数个楼盘的楼价已经涨至万元以上，但国庆后，已有数个楼盘虽然价格未降，但却多了很多的优惠促销活动，比如优惠折扣，比如买房送家电、买房送全屋装修等等。
“一些大楼盘很少会明里的降价，最多只是加一些优惠促销活动来吸引前来购房的消费者，但近期的住宅交易还是相对有所减缓。”佛山房地产行业业界人士蔡先生分析，就算是利用优惠活动来变相降价，很多楼盘也不会明里告诉消费者，可能是单个的暗地里折扣。而另据佛山市建设局提供的数据显示，10月的住宅成交面积只有59.64万平方米的成交量，相对上个月降幅约为19%。
有佛山市民表示，虽然目前楼价有所下滑，而且促销活动多多，但依然觉得房地产泡沫大，他们会持观望状态，近期也不会考虑买房。
