商业地产投资热点趋散
上个星期，张小姐对几个同事提出晚上去海沧逛街的邀请。这个新地点让大家都有些兴奋，因为原来逛街多半会选择中山路或者火车站附近，去海沧逛街还是第一次。
今年以来，厦门的商业格局正在悄悄发生一些变化，除了原有的老商业街区，如中山路、火车站商圈外，东部商业和岛外商业都有了很快的发展，也让人们逛街休闲的脚步又远了许多。原来的SM商业广场二期正在兴建中，东部的瑞景商业广场也已正式营业，该广场对面的加州城市广场正在招商中。除了东部这两个大型的商业项目外，位于翔鹭寨上生活区的闽南古镇，也着手商业部分的规划建设。
新商业区域悄然兴起，不但在某种程度上改变了人们生活和休闲方式，也给店面投资者提供了一个新的投资方向。虽然大部分新商业区域都有一个聚集人气的过程，面临着一个或长或短的培养期，但新商业区域的未来前景还是值得投资者关注。
定位依旧是重头戏
作为以辐射海沧、角美等地的新兴商业，海沧未来海岸的阿罗海购物中心显得特色突出：以休闲商业为主，除了购物中心和特色商业街的正常组合外，还特别推出了 “海岸夜”休闲区，以海沧大道为依托，将海岸线和休闲娱乐相结合，形成岛外最具现代感的休闲区。海投房产企划部经理陈丽贞介绍说，这一以休闲娱乐为主的商业定位，一方面得益于整体海沧区人口越来越多。另一方面开发商只租不售的策略也使项目的商业定位得以执行，这些都是阿罗海成功的重要因素。陈丽贞认为，一个成功的商业项目，要形成核心购物中心的同时，还要对周边区域形成一定的辐射力。
最近，一个以“闽南古镇”命名的商业项目引起了人们的关注。该项目位于翔鹭花城旁，综合定位为50万平方米大型综合商业中心，主要功能为社区以及周边区域提供必要的生活配套、文化、休闲和娱乐的支持。项目突出闽南建筑和文化特色，希望通过突出闽南文化，成为湖里的一个特色街区，并吸引来自泉州、南安等地居民来此休闲购物。
同样突出闽南特色的是更早建设的第二城·闽南印象，因原址上的古民居保护，开发商在最初定位时就以闽南文化主旨，定位为闽南特色商业。在保留原有的古民居建筑风格的同时，在招商上也以特色休闲商业为主，一方面是以沃尔玛、国美为主的购物街，一方面是以古民居为载体的餐饮、娱乐等。毅信联合商业管理公司总经理洪瑞升介绍说，除了一些餐饮、咖啡厅等，还为了保持这些商业定位的独特性，计划在古民居中建一个文化艺术类的闽南会馆，可以做一些艺术交流、展览等，以突显项目的闽南特色。
新商业需要培养期
不可否认的是，新商业街区还是需要一个或长或短的市场培养期。对开发商来说，要让消费者改变已经熟悉并认同的消费场所而选择新的商业环境，甚至要改变消费习惯并不是一件很容易的事。同时，对消费者而言，也需要一个重新了解和重新接受的过程，对于商家来说，更需要一个调整经营策略和经营方针的过程。因此，新商业的培养期也是投资者最为关注的。在培养的过程中，新商业从定位到管理都需要接受市场的考验。
从东部商业来看，人气的聚集不是一时做到的，是经过长时间的酝酿的。目前，东部有20万居民，预计未来5年内将达到30万。对于一个有如此众多的人口的区域，长期以来却一直缺乏一个合适的购物场所。因此，瑞景商业广场的招商工作得到了许多连锁商家的认可，一些连锁店在进行扩张时的选址都对此表现出极大的关注。
瑞景商业广场总建筑面积8万7千平方米，商业面积达6万平方米，是一座集休闲、餐饮、娱乐、酒店公寓、商务办公于一体的大型SHOPPING MALL，主要包括居家休闲、名仕国际精品、流行生活精品三大业态。继瑞景商业广场开业之后，仅一街之隔的加州城市广场也将于年底前开业。据悉，沃尔玛、天虹商场等知名商家也已签约入驻。可以预见在不久的将来，这里将成为东部休闲娱乐的核心点，东部商圈作为厦门二级商圈也才能真正名符其实。
无论是东部商业还是海沧的阿罗海购物中心，这些新商业街区的真正兴起都需要一个市场培养期。对这个过程的理解和把握，也是商家获利与否的一个关键因素
厦门商业饱和了吗
百润商业地产经营管理有限公司市场部 黄清荣
近几年来，我国的零售商业得到了快速的发展，短短十几年的历程，走过了发达国家几十年才能达到的现代化进程。厦门也不例外，这几年随着城市经济与城市化的快速发展，商品流通的加快，厦门岛内的零售商业出现井喷的增长趋势。随着零售商业量的增加，市场上开始出现了一种声音：厦门的商业是否饱和了？
判断一个城市的商业是否饱和，反应到零售商业状况的一个侧面就是零售商业设施总的体量，其量化到指标就是零售商业的面积。为了比较不同地区的零售总体量的水平，又引入人均零售商业面积。一个城市的零售商业面积和它的人均水平是反应这个城市商业地产的宏观指标，但不能简单地、孤立地将零售商业面积作为评判商业是否饱和的依据，而是结合商业布局、人口增长、经济增长等诸多要素综合去判断。
从岛内商业存量来看，从1997年以来，随着城市化进程的加快，岛内的商业面积越扩越大，目前的商业体量已经比10年前翻了数倍。经专业机构的统计，现在岛内在营的几个大型购物中心如SM广场、世贸商城、明发商业广场、名汇铜锣湾、瑞景商业广场等，其体量就已经近100万平方米，加上其他商业业态如百货、超市、餐饮、休闲娱乐等，另外再加上沿街住宅项目的底商，保守估计，目前岛内在营的商业体量已经超过250万平方米。如果加上正在开发的大型商业网点，如中华广场、罗宾森广场等，现在厦门岛内商业总体量应该在300－350万平方米之间。
从岛内人均商业面积来看，现在岛内常住人口在180万左右，而岛内的商业体量最少有300万平方米，也就是说岛内的人均商业面积已经达到了1．67平方米。与之对比的是，目前全国人均商业面积是0．33平方米。再看看国内几个发达城市的人均商业面积，北京、上海、深圳分别是1．35、1．52、1．02平方米，厦门的人均商业面积已超过这些大城市。
从现有商业经营现状来看，随着全球化浪潮席卷，外资零售企业大举进入厦门，引发新一轮竞争热潮，现在岛内，已四处可见沃尔玛、家乐福、麦德龙、联华超市、国美电器等国内外零售巨头的踪迹。
但是仅仅通过以上几项指标来判断厦门岛内的商业是否饱和，就确定说厦门岛内商业过于饱和，显得片面判断商业是否饱和，还要综合考虑城市化的演变、商业的分布、业态的特性及商业辐射力，因此在厦门岛内商业是否饱和问题上无法片面地确定，只能归结为一句话：“商业分布不平衡，布局不够合理，局部过于饱和，零售业态较单一，整体还有空间”。(海峡导报)
