房地产长期看人口，似乎是一个绝对正确的观念！
但如果深入剖析开来，人口和人口也是有差异的！
房地产真正指望的，是进城就算的人口么？
还是有购买力的那批人？
有购买力的人群有哪些特征？
楼市真正指望的，究竟是哪些人口？
这关系到房地产的未来，究竟哪种未来，是多大的未来！
01
城市化的重心：人才的城市化
用户画像，是互联网公司分析用户的常用工具。
以直播电商的用户画像为例，一线城市和二线城市占据了76%的市场份额，而仅一线城市就超占据了超过1/3的购买用户，31-40岁占比为60%。
其实，房地产也有用户画像！
前几天，我们分析了因为户籍人口城镇化率目前在45.4%，中国的城镇化还没结束，未来20年，还有5亿人群需要进城买房！
但，其中隐藏了一个关键点：需要不等于得到！
房子的获取，是城市资源的综合获得，需要靠钱投票！
更早进城的几亿人，是最有购买力的几亿人，是主动城市化人群。
而越往后进城的人群，往往是由于城区扩建，原来的农民“被城市化”了。或者是在农村不足以养活自己，滞留城市的中老年群体（全国有3.66亿人是不在户籍地所在市生活的，在长待的城市也没有户口），是被动城市化人群。
年轻时买不起房，老了依然买不起那种！
当然，这其中既有个人认知和努力的不足，也有时代和机缘的错位！
参考贝壳研究院出品的《2021年35城置业平均年龄分布情况》来看，一、二线城市的购房成本持续走高，平均置业年龄高于其它能级城市。
据《2021居住客群消费趋势年报》研究显示，2021年1至10月，一线城市购房平均年龄约为36.9岁，高出新一线城市2.7岁，高出二线城市2.1岁。
可以看出，毕业的10-15年，几乎是购房的黄金时期！
七普数据同样给了答案，本科以上学历者，是买房主力军，本科学历购买新房的人群占比50.58%，而初中小学人群几乎都不购买新房，也不购买二手房。
02
城市人才大PK：毕业生原生城市与引力城市！
当我们真正看向城市人才增量的时候，不可避免
首先要看一看目前各城市的大学生数量情况（统计数据未2021年数据），广州大学生最多，约为155.83万人，其次是郑州、武汉、成都、重庆、北京、西安、南京等地。
上海以73.97万在校大学生位列TOP10！
2021年主要城市在校大学生数量排名
来源：各地统计局及网络统计
在校大学生是一个数量维度，而高校等级则是一个人才质量维度，从双一流高校数量上看，北京上海的双一流高校明显高于其他城市！
其中，北京有34所，上海有15所。囊括了复旦、交大、同济、华师大、华东理工、东华大学、上海海洋大学、上海中医药大学等高校。
双一流有啥用？
本科落户可用。在沪“双一流”建设高校的应届本科毕业生，在五个新城、南北地区重点转型地区用人单位工作的应届本科生符合基本条件的可直接落户。
而实际上，毕业后，毕业生依然是流动的。
北上广深作为一线城市,一直成为毕业生求职的重要选择地,也是吸纳毕业生的主要城市。
从2022届毕业生城市青睐排名来看,排在前三名的分别为北京(9.38%)、上海(7.89%)、天津(6.31%)。
数据来源于：校园招聘平台-梧桐果
而一个新趋势是，随着一线城市房价高企，越来越多的毕业生选择新一线城市打拼。
2021届毕业生新一线城市流向占比为36.81%,2022届毕业生新一线城市流向占比为38.69%。
广大毕业生对“北上广深”一线城市热度逐渐降低,新一线城市越来越受到毕业生青睐。
毕竟，从务实角度来说，如果家里没矿，去一线城市工作大概率只能干耗青春买不起房，找个合适城市成家也是另一种更自在的选择。
数据来源于：校园招聘平台-梧桐果
03
未来争夺战：人才引进哪家强？
确实，对于城市来说，谁赢得了人才，谁就赢得了未来!
上半年，智联招聘联合知名经济学家任泽平团队发布了《中国城市人才吸引力排名》。
2021年，中国最具人才吸引力城市10强：北京、上海、深圳、广州、杭州、成都、苏州、南京、武汉、长沙。
下面是具体的人才吸引力指数（人才吸引力指数是人才流入占比、人才净流入占比、应届生人才流入占比、硕士及以上人才流入占比、人均可支配收入、人口净流入的加权结果）。
实际上，从2017-2019年，上海一直稳居中国最具人才吸引力的城市。直到2020年，被北京、杭州反超，位居第三，2021年重回第二。
这其中，离不开放开落户的功劳！
而从人才净流入比来看，上海则是NO.1。
人才净流入占比是人才吸引力指数的核心指标，等于（流入某城市的人才-流出某城市的人才）/全国流动人才总量。
从人才净流入占比看，2021年北上深广人才净流入占比分别为1.0%、2.1%、1.4%、0.95%，上海最高、广州最低。
其中，上海人才净流入占比变动呈“V”型，2021年人才净流入占比为2.1%，重回榜首且创近五年新高，主因上海新经济促进政策初见成效且落户政策放宽。
分城市群看，超6成人才流向五大城市群，2017-2021年长三角城市群人才净流入占比从4.6%增至7.4%，人才净流入占比高于其他城市群，人才大量向长三角集聚。
而对于吸引人才的手段，不同城市也不尽相同：
一是发钱，以青岛为例：
青岛自贸片区对新引进、新培育的顶尖、领军等高层次人才，给予总额最高为600万元的生活补贴；
对青年人才，在执行青岛市有关政策的基础上增发生活补贴；对高技能人才和专技人才，发放综合补贴或一次性奖励。
二是安家补贴，以西安为例：
7月29日，西安国际港务区召开专题新闻发布会，发布“新陆港人”海外人才计划。对海外顶尖人才在西安国际港务区投资项目的，给予最高1亿元项目支持和500万元安家补贴，特别重大的可“一人一议”；
三是租房补贴，以上海杨浦为例：
杨浦作为人才聚集地，每年对人才安居投入的补贴达到3000万元。疫情期间，对已入住区人才公寓的企业人才，在享受现有7折优惠价格供应的基础上，另外给予2个月每月原价20%的租金减免优惠。
青岛则是按照博士每月1200元、硕士每月800元、本科每月500元标准,发放不超过36个月的住房补贴。
在吸引人才上，落户往往是最基本的。
6月28日，上海颁布新政，在沪高校应届硕士毕业生不用评分直接落户。
6月27日，杭州公布最新落户政策，全日制普通高校本科及硕士研究生，毕业2年内可“先落户后就业”。
国内万亿GDP城市中，有21座城市对大专院校毕业生开放落户渠道……
04
上海的城市化：更是人才的城市化
在某种程度上，一个城市的人才竞争力，和楼市购买力呈正相关。
毕竟，一个城市的楼市，稳定和更高收入的人群往往是更优先购买的，不单在资金上更有底气，在信贷上更有优势，在购房资格上也更靠前些。
回到上海来看，2001年至2020年的20年间，新增常住人口八百多万人中，659.75万人是大学生，占新增常住人口的81%。
这六百多万大学生，硬生生把上海的高等教育比例，从10.94%拉升到了33.87%。
所以，对于上海这样的一线城市来说，城市化的核心和大头，实际上是大学生的城市化，或者说是精英人才的城市化。
上海每年容纳就业毕业生≈沪上高校毕业留沪人数+其他地区高校毕业赴沪人数+海归应届回沪人数，共约66.86万人！
而其中，沪籍应届毕业生、非沪籍应届研究生、大部分海归回沪应届生，5年社保往届毕业生，都拥有购房资格。
每年产出购房资格近30万人！
当然，他们不一定人人都能立刻买房，但一旦长久生活在上海，大都会在一手和二手市场购置房产。
人才，尤其是应届生人才，是一个城市真正的源头活水和优质资源！
既给产业带来了新鲜的血液和活力，也给楼市带来了新的刚需，和城市发展相得益彰。
所以，即便在上海年净增常住人口2万多人的情况下，我们也不用担心。因为每年有60万+大学毕业生都留在上海，在一轮轮人口置换中，带给了上海崭新的动能。
毕竟，城市PK，既是量的争夺，也是质的较量！
