意外！10城楼市尚能坚挺，7个强二线已透支5-8年！_综合

房子真的已经过剩了吗？未来房价还要降吗？

刚刚过去的2021年，很多城市房价都在降，也有不少房企正在崩。

很多人在楼市里，买了十几年，赚了十几年，但这种信念式买房，却第一次出现了动摇。

一时间，各种传言和猜想散布开来。

有人说国家要整顿，房地产要彻底倒了！

有人说是出生率太低，需求太少，哪有那么多人买房？！

有人说这几年房子建的太多太多了，已经明显过剩，现有房子都够住了，谁还买？！

的确是有这么一组数据：

2019年我国城镇居民家庭的住房拥有率为96.0%；

有一套住房的家庭占比为58.4%，有两套住房的占比为31.0%，有三套及以上住房的占比为10.5%；户均拥有住房1.5套。

真的是这样吗？

中国的楼市，南北差异、东西差异、城市差异，甚至是同一个城市内部不同区域之间的差异，都是很大的。

这个问题，很难单纯用一串数据或者一两句话，就能说清楚。

关于我国房地产市场发展走向，有一个系统性研究，大家或许会有启发。

这个研究来自中国当代著名证券分析师高善文先生，高先生通过一系列的数学模型，对于我国房地产的关键端口，做了科学测算。

给大家梳理几个关键点。

1、2021年全国商品房销售面积17.6亿㎡，这将是历史峰值，无法超越的历史峰值；

按照房地产的正常发展趋势，2021年全国房地产销售面积应该在15.3亿㎡。

但实际上，2021年卖了多少房呢？接近17.6亿㎡。

而且，在未来很长一段时间内，房地产的销售增量，极有可能都是零增长甚至负增长。

也就是说，今后房子销量都很难超过17.6亿㎡，极有可能会越来越低。

因此，虽然2020年之前房地产作为经济支柱的地位，一直都是很稳的；但今后确实增长乏力，要走下坡路，那它未来对经济增长的贡献，一定是越来越弱的。

2、总体上，我国商品房销售已经透支了5年。

按照正常发展，我国商品房销量本该在2015年就已经触顶。

但2016年-2021年，因为全国棚改的刺激，这5年时间，房子销量非但没有触顶，而且一年比一年卖的多，到了2021年实际销量比合理销量多了13%。

换句话说，非正常增长的这5年，多卖掉的房都是在提前透支需求，多卖了多少就透支了多少，哪些城市卖的多就透支的多。

3、城镇化接近饱和，城市常住人口增长结束，对应商品房的增量需求也随之结束。

如图，这是过去二十年，我国商品房销售和新增城镇常住人口的变化走势图。

很明显，2015年到2019年，城市常住人口的增长已经是负增长，新增的城市就业人口的增长基本上也处在0的水平。

按照高先生团队测算，2021年到2030年，这两个增速，极有可能掉到零以下的水平，在最乐观的条件下不超过1%。

城镇化率是房地产需求的主要推动力。

城市常住人口负增长，就足够说明早在2019年我国城镇化就已经达到饱和，那么相应的，这些人的住房需求也很快会达到饱和。

好了，从以上研究结果来看，基本可以说明一个问题——

我们国家的房子，确实已经够住了！

但其实，具体到每个城市，又有天差地别。

的确，我国城镇化进程确实已经尾声，城市常住人口增量也确实掉了0甚至为负，这是事实。

但这两年，一场空前激烈的抢人大战，明显打破了过去长期基本稳定的人口局面；也让不同城市之间的分化走向两极。

看数据图。

虽然在2015-2019年，我国总体城市常住人口已经是负增长，逐步减少。

但2017年底开始，全国核心城市都在想方设法抢人。武汉、深圳、杭州、

西安、南京、苏州、成都……基本除了北京上海以外，都在拼命抢人。

从最基础的落户，到真金白银送，买房租房打8折、直接送人才补贴；从本硕博，到大专、中专等等，零门槛准入，来就欢迎；

抢人最卖力的西安，直接从火车站拉人落户。

所以，你看西安、郑州、武汉、长沙、杭州等，人口蹭蹭涨。

西安，2018年底新政一年落户64.5万人；不到两年常住人口新增128万人；

杭州，2017-2019年之间，新增常住人口117.2万人；

武汉，2019年单新增留汉大学生就有109万人，本科及以上占比高达65%；

重庆，新增常住人口75.89万人；

长沙，新增常住人口74.93万人；

佛山，新增常住人口69.59万人；

成都，新增常住人口66.33万人；