三十年河东，三十年河西。
01
地产富豪时代，正在逝去。
近日，2021年胡润百富榜发布，农夫山泉创始人钟睒睒、字节跳动创始人张一鸣、宁德时代创始人曾毓群取代马化腾、马云、许家印等，位居前三。
在互联网反垄断的重拳之下，互联网富豪们财富缩水十分正常，但这远远不是最大的变化。
与互联网富豪们财富集体缩水相比，地产造富时代真的远去了。
在2021年富豪榜中，如果不算上早已不再将传统地产开发作为主业的李嘉诚家族，房地产行业第一次没有企业家进入前十，创下了20多年来的新纪录。
就在去年，十大富豪中还有两个半地产席位，包括许家印、杨惠妍和李嘉诚家族。如今，碧桂园的杨惠妍到了第11名，而许家印则跌落到第70位。
而在楼市高热的2017年，房地产行业更是包揽了前5中的3席，包括许家印、杨惠妍和王健林家族等。
回到内地住房商品化改革之前，香港地产富豪们已经让全世界展现了房地产造富的巨大能量。
在1997年全球富豪榜中，房地产开发商占了华人富豪的半壁江山。
李兆基、郭炳湘家族双双跻身全球前十，李嘉诚和郑裕彤则分别位居第15名和24名。
如今，不仅头部地产富豪们开始消失，在整个富豪榜中，地产富豪占比也在持续萎缩。
2019年，地产富豪占比还高达14.9%，仅次于制造业；到了2021年，已经下滑到9.4%，被制造业和大健康行业超越。
这一切，还只是开始。
02
地产造富，从何而来？
我国内地地产富豪的崛起，要等到1998年住房商品化改革之后。而香港地产富豪的时代，则始自于1950年代。
1958年，李兆基与郭得胜等8人合股组成永业公司，开始涉足地产生意。同年，李嘉诚的长江实业从塑料花产业开始向房地产转型，而郑裕彤在正式接手周大福之前就已涉足了房地产开发。
这就是后来赫赫有名的香港地产“四大家族”。
正是在当时，主导未来房地产开发模式的卖楼花（预售制）、公摊面积、土地批租制都已成形。
借助房地产市场
而内地的地产造富，则只有20来年的历史。
1998年住房商品化改革启动，房地产从此进入蓬勃发展的大时代。
内地地产富豪的崛起，首先得益于房地产的崛起。从一个规模只有数千亿的小行业，到年销售额超过17万亿的巨无霸行业，房地产只用了20多年时间。
如此巨大的市场规模，自然造就了众多房地产巨头和首富。
2021年财富世界500强中，仅有8家房地产开发企业入围，全部都在我国，包括恒大、碧桂园、绿地、万科、保利、融创、龙湖、华润等。
而房价的持续上涨，带动财富迅速膨胀。不仅是地产富豪财富迅速增值，就连普通居民家庭主要资产也集中在房子上。
从1998年至今，全国住房均价从2000元攀升到1万元以上，涨了5倍左右；而一线城市房价则从三五千元攀升到6-10万元，涨幅高达10-15倍。
来自央行调查组的报告显示，我国居民财富约7成都是房子，包括住宅及其他不动产。
同时，一度宽松的货币政策，为房地产的行业提供了源源不断的货币之水，开发商得以玩起了高杠杆、高负债、高周转的游戏。
在几轮楼市周期，豪赌的开发商都赚得盆满钵满。虽然资产负债率不断攀升，现金流持续紧张，但开发商的财富却仍在不断膨胀。
只要来自金融层面的支撑不断，这个游戏就能一直玩不下去。
然而，时代变了。
03
潮退了，才知道谁在裸泳。
自2020年开始，房地产就开始遭遇来自监管层的警告，有关人士直言：
房地产领域的核心问题还是泡沫比较大，金融化泡沫化倾向比较强，是金融体系最大灰犀牛。
这些不单纯是“放狠话”，与之相关的重磅政策陆续落地。
2020年年中，房企融资“三道红线”横空出世，房地产去金融化迈出历史性步伐，过去依赖高负债扩张的龙头房企，开始饱尝债务困境的苦味。
2021年以来，严查经营贷、二手房指导价等重磅举措接连落地。
最近，房地产税试点加速推进，房地产迎来20多年来最严的调控环境，楼市瞬间冷下来。
当时代的浪潮退去，一众开发商开始暴露真面目。
无论是原本无比光鲜的世界500强房企，还是曾经叱咤风云的千亿房企，抑或曾经借助行业大势赚得盆满钵满的中小房企，都开始直面市场的冷冷寒风。
金融紧缩，更暴露出一些所谓地产富豪们的真实财富——所谓的钱，更多都是债，债越多，财富就越多。
更重要的是，推进共同富裕已经成为新的时代关键词，地产造富必然要受到约束：
在高质量发展中促进共同富裕，构建初次分配、再分配、三次分配协调配套的基础性制度安排，加大税收、社保、转移支付等调节力度并提高精准性，扩大中等收入群体比重，增加低收入群体收入，合理调节高收入，取缔非法收入，形成中间大、两头小的橄榄型分配结构。
所谓三次分配，着眼的正是慈善公益。
无论是地产富豪，还是科技富豪，都必须认清自己所处的时代。
04
没有企业的时代，只有时代的企业。
在日前的交流会，万科董事会**郁亮对整个行业有着清醒的判断：
房地产行业过去几十年的“黄金发展”并非常态，在带来居住条件改善的同时，其留下的占用过多金融资源等问题如今不得不正视……
房地产已回归到民生行业，开发商需要缩表，即降负债、控杠杆、去金融化。
对于行业的未来，郁亮以16个字作为总结：
尊重常识、回归常态；阵痛之后，仍有机会。
作为与国计民生息息相关的超级行业，无论未来形势如何，房地产当然仍有机会，但地产富豪将彻底失去其荣光。
缩表，降负债，去杠杆，对于各大房企来说，“活下去”才是第一位的。
抛弃暴富心理，拥抱共同富裕，对于地产富豪来说，认清形势也是第一位的。
