全国至少已有7个城市出台了二手房指导价相关政策。
近日，西安发布《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》，首批小区成交参考价与挂牌价相比，降幅普遍在20%-30%。
同一时间，成都公布了第二批二手房指导价小区名单，前后两批指导价共覆盖487个小区，指导价相比挂牌价，普遍打了7-8折，总价砍掉上百万的小区比比皆是。
与此同时，上海正式开启二手房挂牌价核验政策，未通过价格核验的二手房源，将无法对外发布。而相关核验，将以市场真实价格为依据，这意味着“抱团涨价”、哄抬房价将失去市场。
此外，无锡、宁波、三亚等地也出台了二手房指导价政策。与上述城市不同的是，宁波涉及的只是学区房，是对学区房炒作的定向打击。
而最早出台二手房指导价的深圳，相关政策已经运行了接近半年，二手房市场一改去年的火热炒作，全面转冷。
全国学深圳，先行示范区，终于在“房住不炒”上示范了一次。
在这些城市里，深圳、成都、西安等，二手房参考价相比挂牌价普遍打了8折以上，虚高挂牌制造的房价“水分”被挤了出来。
这意味着，继新房限价之后，二手房开始逐步纳入指导价体系，楼市即将全面进入政府“定价”时代。
二手房指导价，威力有多大？
二手房指导价，如果只是在挂牌价上挤水分，实际效果的确相当有限。但这一次二手房指导价有了一个超级“武器”的配合：房贷参考指导价。
目前，深圳、成都等地均已明确，二手住房成交参考价将作为贷款发放重要参考。
这意味着，如果二手房指导价打了7折，那么所能获得的贷款额度也将打7折，二手房指导价从“限价”悄然完成了“限贷”式调控。
一套挂牌1000万的二手房，如果指导价只有700万，那么按照首套70%的贷款上限，可以获得银行按揭贷款将从700万大幅减少到490万，这意味着实际首付将从300万提高到510万。
这就相当于无形之中提高了首付。
小编多次分析过，限贷远比限价更具杀伤力，信贷是楼市的七寸，遏制信贷扩张方能按住楼市。
这背后的逻辑不难理解，限价不具备强约束力，新房限价制造出双合同、茶水费等一系列规避手段，二手房指导价要是延伸出“捆绑名画销售”之类的游戏也不是难事。
相反，限贷则是刚性的，以指导价作为参考依据，贷款必然要大打折扣，这势必进一步削弱市场的购买力，从而重新匹配供求关系，让房价回到理性轨道。
过去几年来，二手房成了炒作的重灾区，诸如抱团涨价、ABC炒房之类的案例层出不穷，借抬高挂牌价制造恐慌，让炒房如同烈火烹油，一发不可收拾。
二手房指导价的到来，有助于遏制这一趋势，说是严打炒房的大招并不为过。
二手房指导价，现实影响有多大？
作为最早出台相关政策的城市，深圳二手房已经从火热狂欢变成了寒意凛凛。
数据显示，2021年上半年，深圳二手住宅成交2.84万套，同比减少35.4%，月度成交量连跌3月，相比去年同期大幅腰斩。
其中，2021年6月仅成交2575套，除春节月份外，这一成交量创下了2013年以来的新低，与2008年金融危机时相当。
这背后，虽然严打经营贷等政策发挥着巨大作用，但二手房指导价的贡献不容忽视。尤其难能可贵的是，能将一个存在“房价只涨不跌”神话的超级城市的预期暂时打下来，相当不易。
一切才刚刚开始。要知道，这一轮楼市调控，不是单打独斗，而是“集团化”作战。
针对房企，有融资“三道红线”；
针对银行，有房贷“两道红线”；
针对新房，有限价摇号；
针对二手房，有二手房指导价和限贷政策。
针对土地，有两集中供地政策；
针对多套房所有者，房地产税试点不远了
……
这些组合拳的出现，目的在于遏制房价上涨预期，进一步防范金融风险，通过横盘消化楼市泡沫，避免形成更大的雷。
当然，稳楼市是根本。
房价大涨要控，大跌同样要控，这是理解楼市调控的关键所在。
延伸阅读
二手房指导价下的市场乱象
据克而瑞统计，截至目前，已有至少七个城市开启二手房指导价。政府对二手房设定了价格上限，但同时二手房成交价格则由市场决定，因此，催生了不少市场乱象。
1.卖房捆绑380万元毕加索假画
“当西安遇上毕加索”，这不是画展，而是当地业主为了应对“限价”想出来的计策。
近日，一则魔幻卖房信息在西安地产圈流传。某业主将一套价值超过600万元的房子以300万元的价格挂牌出售，并附赠一个车位。但别高兴太早，房价之外，业主还提了一个额外要求——购房者必须附带购买一幅毕加索假画，虽是假画，却标价高达380万元。
西安此举，将对本地二手房市场价格混乱现象起到一定抑制作用，从而打击新房市场中的投资客群。
2.深圳豪宅挂牌价“榴莲1000万，香蕉100万”
一张深圳房产中介展示二手房价格的照片在社交媒体广为流传：用榴莲和香蕉代替价格，榴莲代表千万，香蕉代表百万。随即，深圳市福田区住建局联合房地产中介协会对涉事的美凯龙爱家门店进行现场检查，后者已于5月24日提交了整改说明。
另外，如某楼盘的二手房买卖中介发布消息称，业主在卖房时提出：诚心出售，只卖890万，但金丝楠木衣柜价值200万，还有一副名画价值350万，衣柜和画必须连同房子打包卖。
更有意思的是，该业主还称打麻将输了80万，要求和客户打一场麻将。或许是在暗指这套房子不止890万，还需要“碰”一下。
“上有政策，下有对策”。由于房管部门指导价与市场价格存在差距，买卖双方还通过“麻将局”、预售商品房“双合同”等方式绕开监管，并不只是“榴莲和假画”。
