土拍之火，彻底点燃了整个重庆市场。
4月最新70城房价数据，再次验证了重庆市场的疯狂。新房房价环比增长1.4%，将北上广深甩下，涨幅领跑全国；二手房价格环比增长1.3%，仅次于徐州，高居全国第二。
与此同时，贝壳平台数据也显示，二手市场正在飞速去化。5月7日我们第一篇考察文发出时，二手房套数还是156230套，仅仅过去11天，少了将近1.2w套的库存，何其夸张。
土拍似乎将重庆，带回了最火热的2017，但重庆的火热背后，真的只有一场土拍吗？
市场是需要情绪刺激的，但买房最怕就是，只跟着情绪狂嗨。
城市未来房价能否走高，我们始终坚定的认为，还要看基本面够不够扎实。
这是重庆第三篇调研稿，我想重回大逻辑，跟大家聊聊此刻重庆楼市的值得与不值得？
首先，一座城市值不值得，最大的基本面，就是有没有持续向上发展的潜力。
无论是城市形态，还是政治地位，重庆站位非常之高。
从先天地势条件来看，重庆是一座极难发展的城市。山体与丘陵占据着城市的大半，使得重庆成为全国独有的7d魔幻之都。
高耸交错的立交，穿墙而过的地铁，逢山开山，遇水架桥几乎是常态，这均导致重庆的基建成本非常之高，大约是其他城市的三倍。
但是这样一座城市不仅发展起来了，还是我国四大直辖市之一，西部国家中心城市之一，去年更是迎来我国第四大都市圈成渝双经济圈利好，近期又拿下全国工业互联网示范区。
政策从未停止且密集的砸向这方热土，究竟是为何？
深究起来，还是因为特殊的地势。由于山体环绕，易守难攻，重庆自古是兵家必争之地。宋朝在钓鱼城抵御蒙古族数十载，抗战时期的陪都，重庆的命运向来与民族的命运深深捆绑在一起，是真正意义上的战略大后方。
并且，重庆虽地处山地，却恰恰位于长江与嘉陵江交汇地区，是西部难得的大港，也是西南地区的门户，虽然这些年港口优势被削弱，但作为国家重点打造的南北交通核心，在西南始终是无法绕过一核！
如此特殊的地理位置与历史因素，使得重庆始终霸占着中央的关注，历年固定资产投入远超其他城市。
仅仅是这份政治关注，就足以让重庆与中西部其他城市拉开差距。
所以在参观重庆规划馆时，随处可以看到国家的方针与战略，内循环，一带一路，脱贫攻坚。随着中美贸易日趋紧张，重庆恰好又是中欧铁路的关键性枢纽。
可以说，只要国运不衰，成渝始终是政策关注和扶持的焦点。
抢赢政策关注，在日益激烈的城市竞争中，已经赢了大半。
其次，房地产最重要的基本面是人口，重庆的各项人口数据并不弱。
根据最新第七次人口普查数据来看，重庆过去十年新增人口高达320.8万人，年均32万的人口增幅，足以吊打诸多核心城市。
并且，人口还在持续向中心城区汇聚。
确实重庆常常被质疑，面积和人口几乎可以匹敌部分省份，但如果像其他省份一样，只看中心城市的数据的话，重庆的人口数据表现会更好。
根据这次的人口普查数据来看，中心城区人口比重相较于十年前比重上升6.42%，其他区域人口比重皆呈现下降趋势，主城区新区人口比重下降近1.69%，渝东北三峡库区下降3.84%，渝东南人口比重下降0.89%。
哪怕我们常说重庆一个多中心的城市，但中心城区依旧以资源和配套的优越性，在向周边虹吸人口，数据可以打脸诸多质疑。
4月9日，重庆市政府发布《关于印发重庆市户口迁移登记实施办法的通知》，规定全体学生可以落户、务工经商可以落户、一人落户全家随迁等。
人口落户门槛再次大幅降低，本就有着不错人口吸引力的重庆，接下来的人口导入我认为还会发力。4月土拍后的这波市场热潮，极有可能便是与这波落户放松相互交杂，不过具体数据还要等待后续验证。
可以说，重庆的政策面与人口面，表现都不差，这是支撑重庆楼市的最根本逻辑。
当然，再好的政策面和人口面，最终都要回到市场供需。
重庆楼市最大的问题，就是天量供应，这一点不可置否。
尽管新房土地供应已经开始回调，但是强大的市场库存，还是让重庆楼市始终处于阴霾之中。
但今年，情况似乎出现转机。
土拍这波热度，表面似乎是情绪催导，但背后根本原因是土地开始紧缺起来了！
重庆可以持续天量供应，但不可能持续天量的供好地。
自2018年开始，重庆供应量已经开始走低，并且供地质量也开始下滑，2020年虽然供应量重回2万方，但是680万供应皆是自摸地，也就是所谓的位置较偏的无效地。
而本次土拍大热的北部与西部，也正是因为这两大区域供地压的比较死，开发商手中几乎无房可卖。所以只得重磅压在今年第一次的土拍之上，毕竟这是今年唯一一次年底有机会面市的抢地机会。
并且这次集中供地，对容积率的要求几乎集中在1.5-1.7之内，也就是说未来市场更多是小洋房、大平层和别墅产品面世，来拉低容积率。
但我们都知道，真正的刚需青睐的还是常规的高层，这样的供应势必会带来市场进一步的不平衡，引发焦虑性上涨。
而更加核心的中心区域，更是无地可供，供需愈发紧张。
重庆的天量供地，已经到了需要辩证看待的时机了。
天量供地确实让重庆市场坑比机会多，但是核心区的地段始终是难以复制的，没有空地的地方，未来再难有大量供应，市场已经率先进入存量博弈。
此外，重庆市场的库存确实大，但早期产品早已跟不上市场需求。楼龄对房价的影响非常显著，优质地块的次新二手，仍是值得抢占的稀缺资产。
所以，为何大胡子李老师这轮更加看好核心市区的涨幅？相比北部和西部还有大面积的空地，真正的核心内环，才是真正的供一块地，少一块地。
这就是此刻重庆楼市难得的确定性。
此刻重庆，已经从大热的北部、西部开始往市区蔓延。
北部中央公园、悦来等诸多板块已经需要抢房摇号，甚至无房可卖。西部的售楼部也是人满为患，而市区二手房业主已经开始跳价。
重庆市场已经开始启动，但判断，压抑许久的重庆，火热还会持续一段时间，此刻入场真的要快。
重庆市场，此刻还未走出明显梯度，这是市场最大的结构性机会。
这波热度之下，重庆诸多商圈与板块齐齐干到了2w+，当价格齐平之后，真正的博弈即将开始。
暗流之下，机会已经在涌现！无论是人口，还是供地，都在暗示，当下稳涨之道，还是回归核心！
无论是人口，还是供地，都在暗示，当下稳涨之道，还是回归核心！
