昨日，银保监主席郭树清再次发言称，房地产领域的核心问题还是泡沫比较大，是金融体系最大灰犀牛。
任何政策背后，都是有指挥棒的。郭主席并非第一次这么说，距离最近的上一次，是在去年12月《十四五规划建议辅导读本》的文章中，他谈到要坚决抑制房地产泡沫。
文章距离今天，只过去了短短三个月，然而楼市早已翻天覆地。
银行、开发商、个人房贷已经被三道红线拦住，22城土地开始集中供给，热点上涨城市迎来重磅压制，深圳二手房按指导价进行交易，广州调高房贷利率，上海屡次升级调控等等。
郭主席讲话的风向标意义，一定不要忽视。此次的发言，实际上就是今年楼市的再定调：房地产金融化泡沫问题，还将是调控的重中之重！
宏观趋势非常清晰，但对于普通购房者来说，关键是要根据宏观，及时调整我们的买房策略。
我想提醒大家，调控密集期，买房一定要速战速决，而速战速决的关键，就是尽自己最大努力做最齐全的准备。
总不能敌人都跑到跟前了，才想着给枪上子弹吧！所以这篇文章，就是告诉你如何提前给枪上好膛的！
今年想要买房的朋友，或则未来可能买房的朋友，这篇文章一定要认真看看。
新房与二手房，如何抉择？
许多朋友的准备买房，总是纠结于买新房，还是买二手？
说实话，这个问题，多余且无聊，根据我的经验，一句话就可以概括：一二线城市优先二手，三四线城市优先新房，一二线城市，市区早已进入存量房市场，新房没的选。而三四线城市，人均新房癌，买二手房，未来有价无市！
无论新房和二手房，最根本的标准是，地段、地段、地段！但是我要提醒大家的是：同样总价的房子，二手房资金要求更高，差异点在税费。
新房各项税费少，除了契税，就是房屋维修基金，而二手房，牵扯到的税费就多了，不仅有契税、个人所得税、增值税三大头，还有印花税、贴花、登记费等等。此外，真正交易过程中，还包括中介费、赎楼费等等各选项大的支出。
上图是深圳目前的二手税费标准，大家可以参考，自行计算。图上无论是卖家税费，还是卖家税费，市场已经默认由买家买单。
选择二手房时，一定要清楚的了解这些税费的存在，这不仅影响你的资金预算，也是你跟房东谈价的利器。
二手市场上，有一类房子格外特殊，那就是满五唯一的房子。免征个人所得税与增值税两项大税额，交易成本更低，吸引力当然更高，房东因为交易成本低，也会适当叫价！
所以，买二手房，要盯准满五唯一的房子；卖房，满五唯一还能适当叫价！
保证社保不断缴，是你买房的最基本素养
拉长社保年限，可以说是当下楼市调控的最低配置。之前深圳海岸城要23年社保才能参与摇号，所以你读懂了什么？
你以为有钱就是王道？这年头，有钱+社保才是真牛。
说深圳可能你会觉得有些夸张，就拿隔壁小弟东莞来说，2月27日，东莞再次升级调控，落户缴纳半年社保才能买房，购买二套社保年限从2年变成3年。
也就是说，即使你现在在东莞落户了，你也需要缴纳半年社保，否则，还真就买不了房。
别再问我，”老师，没有海口的社保，能在当地买房吗?"这类问题了，我真的没有办法，我能告诉大家买哪挣钱，但我真没法扭转时间！回到过去去给你交社保。
请大家注意，九成有价值的区域已经限购，社保可以说买房的最低门槛。并且，目前我国的社保暂未联网，只要你想，你完全可以在不同地区同时缴纳社保。
所以哪怕你目前没有买房的计划，但只要未来有可能买房，一定记得提前缴纳社保。有公司的，问清楚公司帮不帮你缴，工作不一定能帮助你资产增值，但耽误你买房，就是罪孽深重。自由职业的，就主动去找代缴公司。
明确一下，好好缴纳社保的定义是，连续不断缴，否则所有准备功亏一篑。
哪怕有些城市目前不要求社保，也千万别大意。要知道未来一旦楼市过热，调控杀来，第一条就是提高社保年限，比如深圳去年715调控，直接从0到3年，不少改善换房的朋友，刚刚卖房，就失去了买房资格。
届时调控一来，悲伤逆流成河！
打起精神，流水和征信是今年的重中之重
严查信贷，我不想再多说了，绝对是今年调控的靶向！
今年，各大城市银行对流水和征信的审查，会比以往严格十几倍！因此，越早准备，对你申请房贷更有优势！
上海早就在1月发布通知，严格审查首付来源和还款能力，避免消费贷、经营贷违规流入楼市；深圳也强调表达，严格核查假流水等违规行为；广州更是多次强调，严查假流水，同时防范经营贷流入楼市。
千万别觉得我在夸张，不止一线城市，全国信贷收紧已经是大趋势。过年期间，我们老家县城的中介都告诉我，现在假流水不好做了！
如果打算买房，至少提前半年，你就要开始注意征信和养流水了。
1、信用卡越早申请越好，花的越多越好，申请的越多越好，但前提是，你能按时还款。为什么这么说？过去总是有人认为，不借钱就是征信好，大错特错！真相反而是你越会借钱，越能从银行借到钱。
2、至少提前半年，开始注意你的银行流水，是房贷的两倍。所以买房之前，千万不要乱刷信用卡，不要分期付款，也不要办理消费贷、经营贷，这都会影响你的贷款通过率。
3、最需要注意的是，当下一定要贷款前置！提前准备好流水和征信，网签后，首付之前，先去银行申请按揭。初审通过后，没有问题，支付首付。如果申请不过，或是贷款额度过低，可以更换银行，再不济也只是损失定金而已，可以将损失控制在最小。
4、买房之前，征信报告不要查询太多次。否则银行会认为，你在到处借钱，可能会影响你的贷款申请。
5、首付款越早打入你的账户，越安全。现在许多城市严查首付款来源，用来堵死经营贷、消费贷流入楼市。因此你的首付款最好提前半年，就提前由你直系亲属，转入你的账户。
假离婚堵死，有何启发？
讲真，假离婚最大的启发，就是让婚姻回归本质，爱情回到它原本的样子。
近年来，各大城市开始堵死假离婚，上海规定离婚后3年，夫妻双方都要按照婚前家庭总套数计算。深圳也是再次升级假离婚补丁，婚内无资质受赠与的一方，3年内也不能买房。
堵死假离婚，最主要影响的是首付比例，二套的首付比例确实高；其次是影响购房资质，之前确实有人通过假结婚假离婚方式来获取名额。
所以，离婚冷静期30天冲上热搜的时候，我职业病的思考了一下，这是不是也是楼市调控手段之一。
为了买房去离婚，确实违背人伦，但是钱不会跟你讲道理，只要利益足够大，离婚算得了什么呢，没钱是真的没钱呀！
其实这个问题，最好的解决办法，就是结婚之前，最好先用尽夫妻双方的首付资格，各买一套房。身边还有不少朋友，夫妻双方的户口和社保，落在不同的城市，两地都进行投资。
当然这种方法，挑战家庭信任，大家慎重。
LPR大概率会上扬，但这并不重要
自2020年4月起，我国的房贷利率五年期LPR已经连续10个月按兵不动了。市场上的钱不会收紧，但流入楼市的钱，一定是收紧的。这意味着，今年的房贷利率不会再降了，甚至有上扬的可能。
此刻肯定有预言家跳出来说，我就说LPR不是好东西，降了一年，又要开始涨了吧？银行开始割韭菜了吧！如果你身边也有人这样对你说，我建议你远离他。这类人永远抱着受害者与阴谋论思想，局限于自己的小圈子，真的很容易影响我们进步。
要知道，我国目前的房贷利率已经是20年以来的最低点，当前5年期房贷利率4.65%，也低于过去固定利率4.9%水平。今年可能会涨，但是涨幅绝不会太大。
人总是容易为不去确定而焦虑、担忧，想要利益最大化。
只要未来5-10年，利率总体是下行，LPR的利率就永远不会亏，短期波动根本不足为虑。没人能在如今预测更远的未来，买房本来就是一场赌博，比起那些，我建议大家更加关注眼下。
今年想要买房的朋友，更需要考虑的是，贷款额度收紧，再等等你的房贷还批不批的下来，强力调控之下，牛市将越来越短。
一线城市全线熄火，接下来的行情大概率在强二线与环一线！当下买房，一定记住，准备在前，速战速决！
