现在的购房已由原来的刚需买房为主，逐步向改善需求过度，而改善需求中很多都是通过置换来实现的。
对于这部分置换购房者都会面临一个问题，是先卖后买，还是先买后卖？
对于这个问题，主要要结合两个问题，一个就是自己的资金情况，另一个就是当时房地产情况。
根据这两个问题结合，就可以做出基本正确的判断了，下面我就结合实际给大家分析几种情况下如何做出判断。
一、先卖后买的情况
在自己资金紧张，而且房地产市场处于平稳阶段，房价变化不大的情况下，就应该选择先卖后买。主要原因如下：
1、有资金有话语权，有议价的空间。
在置换时，如果购买的是二手房，就会出现议价的环节，而且议价的底气来源于，你手里的资金。
如果手里有资金遇到合适的房源，就可以立即定下来，而不需要等待，这样在议价就有主动权，而需要筹集资金的购房者就没有议价的勇气。
2、以免出现买房无钱交的尴尬境地，及违约的情况。
一些人在没有准备的情况下，看好后就直接下定金购买，然后才出售自己的房屋，结果出现卖房不顺利，没有卖出。
或者卖出后，房屋的价款由于按揭贷款需要时间而没有下来。出现了买房没有足够的资金按合同约定付款，出现了违约，轻则损失定金，重则还需要支付违约金。
因此通常的情况下，先卖后买是比较稳妥的一种方式。
3、房价稳定期，房价没有明显波动，就没有必要冒违约的风险。
很多人先买后卖，是担心房价上涨，需要更多的资金购买，因此就会采取先买后卖，或者同时买卖，利用时间差，也有个别巧合时间安排的也好，实现了这种情况。
但是一遇到不可预料的风险，就会出现违约。而在房价稳定时，没有必要冒险，也没有冒险的必要，就采取先卖后买。
4、二手房挂牌量大销售难度增加，需要时间，时间过短，卖出损失太大。
在二手房市场挂牌量大，二手房销售难度大，就如现阶段疫情下，卖房套现的剧增，卖出自己的房屋不仅需要时间，还需要合理的挂牌价。
如果时间过短，只有大幅度降价才有可能，如果先买后卖，就会因为需要资金，又急于出售自己房屋，即使卖出损失也很大，没有必要。
资金充足时适合先买后卖，资金紧张时，适合先卖后买。
二、看市场，做出合适的选择
去房地产市场出现大的变化，房价波动很大的情况，根据房价变化而定顺序。
1、房地产市场上行，价格上涨幅度大，选择先买后卖。
房地产市场上行，房价大涨，等待就意味着买房的成本高，可以先购买，锁定房屋，然后再去出售自己原来的房屋。
这样新购买房屋的价格相对较低，而自己的房屋，由于时间关系，上涨的幅度较大，这样及可以获得好的收益取得双赢的效果。
资金这时候，可以通过抵押自己的住房向亲友和借贷机构获得资金购买新房，然后才通过出售自己的房屋偿还借贷资金，这时候的操作就是值得的。
2、房地产市场下行，价格下降幅度大，选择先卖后买。
在房地产市场出现下行趋势时，快速的出售自己的房屋，就变得尤其重要，这时候需要果断定出挂牌价，挂牌价要略低于近期类似房源的成交价，以便迅速卖出。
而不是挤牙膏式的慢慢降价，这样就会错过卖出的机会，同时卖出价会越来越低，在市场下行时，买房者的观望情绪会越来越重，对于你卖出自己的房屋也会更加不利。
而另一方面如果卖出房屋后，再买就有利的多，不仅可以选到合适的房源，而且价格也低，因此改善置换房屋，适合房地产市场下行，房价下降时。
三、置换需要注意的四个问题
1、置换时，无论先卖后卖，还是先买后卖，都需要充分的考虑好交易后果，在自己可以承担的范围，避免违约行为的发生，也就是安全性。
2、置换时，充分考虑自己的资金和市场情况，卖买的顺序不可颠倒。
3、置换时，尽量不要卖买同时进行，容易错位产生不必要的损失。
4、置换时，在出售自己原来房屋时，一定要留有合适的交易时间。
结语：通过以上的分析可以看出，一般在房地产市场比较稳定的阶段，比如现在这个阶段，而且房价波动不大的情况，选择先卖后买，是比较稳妥正确的做法。
而在房地产市场出现变化较大，房价变化较大的情况下，需要结合自己的资金情况，选择比较适合和稳妥的方式，实现双赢，即在合适的价格置换新的房屋，又以较高的价格出售自己原来的房屋。
