根据法律规定,业主拖欠物业费时,物业可直接诉至法院进行维权。但现实中,总有物业及物业人员在法律途径之外“另辟蹊径”,妄图通过“刁难”业主实现“维权”。海淀法院提醒,这样做不仅不能解决问题,还会激化双方矛盾,更有可能因违反法律或合同义务而导致自己承担相应法律责任。
案例一 每次只售5度电 物业赔损失
王先生在某一商圈大厦内拥有一套商住房,由其进行商用出租。购房时开发商承诺房屋系公寓式酒店用房,但王先生购房后发现有所差异,且认为物业向其收取物业费的标准比其他业主高,遂与物业公司产生争议。但因未能协商解决,王先生自2014年起开始拒交物业费。
王先生就房屋供电与物业签订有代收代缴合同,委托物业公司代收代缴电费并需持卡在物业公司处购电。因拖欠物业费,物业公司从2015年起限制王先生及其承租人购电,起初每日只售电一次,后逐渐放开至每日可多次购电,但每次均只售5度电。
上述行为导致王先生先后遭受三位承租人提前解约,理由均为物业公司限制购电导致无法正常运营。王先生曾找到人民调解委员会进行解决,但调解未果。
2017年,王先生诉至法院,要求物业公司恢复正常售电并赔偿限电导致的房屋空置损失、误工损失等。
案件审理中,物业公司否认限电,并就其每次仅售5度电存在合理理由未举证证明。而王先生就物业曾经的限电事实提交发票,就承租人的租赁和解约事实提供相应证据。最终,法院经审理认定物业存在限电行为,判令物业公司就此向张先生赔偿由此导致的房屋空置损失。
案例二 扣留业主财物 侵犯业主物权
刘先生系古木家具经营者,在其商业用房内存放有一古木书柜,后刘先生将书柜卖给他人,遂向物业公司申请开门条以便交货。
因对物业费的收费标准存在异议,刘先生长期拖欠物业费。基于此,物业公司要求刘先生先交费、再开条。刘先生不同意交费,遂双方僵持。刘先生欲强行搬走书柜,被物业公司扣留。因未能按期交货,刘先生向买方支付6000元违约金。后刘先生将物业公司诉至法院,要求返还书柜并赔偿损失。
法院经审理认为,业主拖欠物业费不构成物业公司扣留业主物品的合法理由,物业公司的行为不仅侵犯了业主的物权,还给业主造成了违约损失,遂判令物业公司返还书柜并赔偿损失6000元。
案例三 拒不维修公共地 有违合同义务
张女士家住顶层,自2015年入住后,每逢雨雪,室内均会出现漏水和洇湿。张女士多次向物业公司报修,物业人员几次前往楼顶查看,但称小区内楼顶漏水事件较多,无暇顾及,要业主自行修理并承诺修理费可从物业费中抵扣。张女士无奈自行花费3000元对楼顶进行防水处理。
此后,张女士去找物业公司解决费用问题,无人理睬,张女士一气之下未缴纳2016年的物业费,而物业公司也不再理会张女士的其他报修请求。后物业公司将张女士诉至法院,要求张女士按照物业服务合同的约定支付拖欠的物业费并支付滞纳金。
庭审中,张女士抗辩称,其不交费系因物业公司不履行修复和管理物业共用部位的合同义务并就此提交证据,法院对此依法予以采信。
根据单个业主不得以物业服务不合格为由拒交物业费的规定,法院判令张女士足额支付物业费,但因物业未按照合同约定维修物业公共部位,并因张女士欠费对其合理报修请求不予理会,法院就此要求物业公司改进,并以张女士拖欠物业费非故意所为为由驳回物业公司主张的滞纳金。
