2015房地产开发投资增速：10.5%到1%

　　从10.5%滑落到1%，这是2015年中国房地产开发投资增速的一条陡峭曲线，而两年之前，这一数据一直长期保持在20%以上。
　　
　　国家统计局1月19日公布了2015年全国房地产开发投资和销售情况，加上1月18日公布的2015年12月份70个大中城市住宅销售价格变动情况，呈现了过去一年中国房地产行业的发展走势图。
　　
　　观察中国房地产离不开宏观经济，因此结合部分2015年中国经济运行数据来分析行业就显得很有必要。
　　
　　国家统计局1月19日公布，初步核算，2015年全年国内生产总值676708亿元，按可比价格计算，比上年增长6.9%；居民消费价格比上年上涨1.4%；人民币贷款余额93.95万亿元，新增人民币贷款11.72万亿元，比上年多增1.81万亿元。
　　
　　数据公布之后，媒体“惊呼”中国经济正式进入了“6”时代，增速创造25年新低，而国家统计局对经济运行的评价是“保持了总体平稳、稳中有进、稳中有好的发展态势”。
　　
　　“6.9%是一个不低的速度，符合中高速的目标，符合中国现阶段经济增长的各种因素约束、有关战略目标客观需求的表现。”国家统计局局长王保安在1月19日的新闻发布会上如是表示。
　　
　　但他也特别指出，2015年中国房地产市场下行以及股市出现的波动都对中国经济增长产生影响。
　　
　　显然，房地产对于中国经济增长的影响，最主要方面就是从曾经的20%滑落至1%的开发投资增速，而这在未来也将影响到房地产行业的供需平衡。
　　
　　第二个方面原因，房地产开发企业房屋施工面积增速继续回落，房屋新开工面积则下降14.0%，住宅新开工面积下降14.6%。
　　
　　第三个方面，房地产开发企业土地购置面积22811万平方米，比上年下降31.7%。
　　
　　除了房地产，中国经济减速的原因还有制造业、投资、出口以及人口红利等，这些引擎都耗尽了大部分能量，对中国经济增长的拉动已经乏力。
　　
　　鉴于此，有分析人士表示，对2016年中国经济的增速仍然不要太过于乐观，中国经济在2016年面临的风险和问题不亚于2015年。
　　
　　现实的问题还包括，在传统行业和传统领域走低的情况下，转型升级还需要时间，目前还没有出现新的、足够强大的引擎去拉动中国经济增长。
　　
　　所以，作为传统支撑中国经济高速增长的行业之一，房地产在2016年仍然难言乐观，增长动力趋缓引发的各种风险正在释放，前述房地产开发投资、土地购置和新开工数据已经足够说明问题。
　　
　　此外，还有两个关键的数据不能不提出，就是行业内已经耳熟能详的“房价”及“库存”。
　　
　　在房地产开发投资及新开工低迷的情况下，2015年全国商品房商品房销售面积128495万平方米，比上年增长6.5%；销售金额87281亿元，增长14.4%。
　　
　　这是一个值得稍微乐观的数据，因为销售速度与“去库存”相关，但也不能过于乐观。
　　
　　可以发现，2015年房地产销售金额增速远远高于销售面积增速，主要原因就是房价在上涨、城市在分化。
　　
　　以“北上广深”为代表的一线城市及重点二线城市房地产销售在过去一年保持了不错的销售与价格涨势，成交量、价达到高位，甚至不少城市成交量达到了历史高位，成交价更是屡破新高。
　　
　　代表性的城市之一就是深圳，国家统计局公布的12月份新建商品住宅（不含保障性住房）价格变动情况中，深圳同比涨幅最高，达到了47.5%。
　　
　　国家统计局城市司高级统计师刘建伟解读12月份房价数据时表示，一线城市和部分热点二线城市房价上涨较快，环比涨幅明显高于其他城市；其余二线城市环比较为平稳；大部分三线城市仍然处于库存逐步消化阶段，环比仍在下降。
　　
　　造成这一现象的原因很多，其中之一就是资本和需求在逃离三四线城市，挤入一线城市，市场分化还在加剧，“化解房地产库存”前景仍然艰难。
　　
　　房地产库存到底有多少？国家统计局数据显示，2015年末，商品房待售面积71853万平方米，比11月末增加2217万平方米。
　　
　　7.19亿平米的库存并不多，按照2015年销售面积12.85亿平方米计算，只需要半年多时间就可以消化完毕。但如果房地产库存去化周期只有半年时间，那么去库存也不会成为当前行业的头等大事，“化解房地产库存”也不会上升到国策高度。
　　
　　要全面计算房地产库存规模，还需把在建未售的项目、尚未开工的土地也并入计算。国家统计局数据显示，2015年，全国房地产开发企业房屋施工面积735693万平方米，再加上未开发土地储备面积，我们可以发现“去库存”的艰难。
　　
　　根据中信建投估算，2015年末全国商品房库存约在143亿平米左右，其中拿地未开发建筑面积82亿平方米、在建未售加竣工未售规模在60亿平方米左右，按照过去3年的平均销售面积计算，去化周期大约10年。
　　
　　可以说，2016年将是中国房地产真正的“去库存”元年，而这个时间将持续多长我们还无法知道，但在宏观经济转型升级的艰难大环境下，如此庞大的库存去化量，将是衡量中国房地产企业未来发展的重磅砝码。