去库存之战六箭齐发 政府“房产观”需调整

　　按中央经济工作会议明确要求，化解房地产库存将是2016年经济社会发展五大任务之一。与此同时，中央城市工作会议也对此做出有力部署。
　　
　　着眼于供给侧，政策和市场一起发力；落脚于需求端，租房和买房一起激活——以全面深化改革为支撑，全方位“去库存”之战号角已经吹响。
　　
　　六箭齐发：“去库存”歼灭战
　　
　　2016年，房地产市场基调是去库存，包含六大措施。从中央经济工作会议到中央城市工作会议，方向之清晰、措施之明确，前所未有：
　　
　　——要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，通过加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场。
　　
　　——要落实户籍制度改革方案，允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户，使他们形成在就业地买房或长期租房的预期和需求。
　　
　　——要明确深化住房制度改革方向，以满足新市民住房需求为主要出发点，以建立购租并举的住房制度为主要方向，把公租房扩大到非户籍人口。
　　
　　——要发展住房租赁市场，鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者。鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。
　　
　　——要鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略，适当降低商品住房价格，促进房地产业兼并重组，提高产业集中度。
　　
　　——要取消过时的限制性措施。
　　
　　这些措施，特征是“供求改”齐发力。病来如山倒，病去如抽丝。房地产高库存有政策失误、市场扭曲等多层面原因。无论“农民工买房”还是“鼓励降价”，都只能是系统工程的一部分。六大措施是一连串“组合拳”：以供给侧管理扩大总需求，同时推动土地、财税、产业政策改革，以期长远实现房地产市场稳定健康，并在在此过程中谋发展、求转型。
　　
　　农民工买房：呼唤城乡一体化改革
　　
　　21日开幕的第十二届全国人大常委会第18次会议，主要内容之一就是审议相关决定草案，拟授权国务院在北京大兴等试点暂时调整实施《物权法》、《担保法》有关农村土地法律规定。
　　
　　据中国人民银行副行长潘功胜介绍，根据国务院常务会议通过的草案，拟在北京市大兴区等232个试点县市区暂时调整实施物权法第184条、担保法第37条有关规定，允许以农村承包土地(耕地)的经营权抵押贷款；在天津蓟县等59个试点县市区，暂时调整实施物权法第184条、担保法第37条有关规定，允许以农民住房财产权(含宅基地使用权)抵押贷款。
　　
　　允许非户籍人口在就业地落户，形成买房或长期租房预期和需求。以满足新市民住房需求为主要出发点，建立购租并举的住房制度为主要方向，把公租房扩大到非户籍人口——中央明确的这些要求，被称为“农民工买房”推动去库存。
　　
　　按照常住人口统计，我国2014年城镇化率为54.8%。按照户籍人口统计，2014年城镇化率是35.9%。二者差额就是2.5亿左右农民工。按2013年中国社科院计算，全国平均农业转移人口市民化的人均公共成本为13.1万元。若按照2.5亿农民工来计算，政府公共成本需要支出约32.8万亿元，财政支出负担大。依法、审慎、稳妥推动农村土地制度改革，盘活农村财产权，长远来看既是全面深化改革所必需，也是“农民工买房”从理论变成现实的前提。
　　
　　住建部咨询专家、亚太城市房地产研究院院长谢逸枫认为，首先要完善住房供应体系，包括商品房与保障房及购租供应体系；其次是土地制度，要打破城乡二元化的供地制度。这才是未来应对房地产库存，促进房地产长期稳定健康发展的最好措施。
　　
　　供给主体之变：从政策购买到房企重组“租房不如买房”、“不小心成了房东”……从“刚需”的未婚夫妇到开发商和炒房者，长期以来支配我国房地产市场的一系列观念，将在“去库存”歼灭战中改变。
　　
　　“房地产去库存的路径包括房地产企业并购。通过兼并重组，一部分小型房地产公司或主动与大房企合作，大型房企规模会持续扩大，同时租赁市场将得到发展，非户籍人口扩大公租房租赁需求。”申万宏源李慧勇、李一民认为。
　　
　　“多买房、少建房”，政府“房产观”也要调整。财政部等5月提出，鼓励地方运用PPP模式推进公共租赁住房投资建设和运营管理，这部分公共租赁住房纳入住房保障规划。中央城市工作会议也提出，鼓励机构投资者购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者，在扩大租赁供给的同时，有效推动库存去化。
　　
　　李慧勇、李一民认为，目前政策性适用房主要通过政府划拨土地、减免税费和开发商配建代建政府回购的方式进行。受制于资金和购买规模等问题，政府购买存量商品房筹集政策性住房还未在全国范围推广。预计明年政府收购力度将加大，重点体现在打通商品房市场与棚改安置房、公租房和租赁市场。“地产库存增幅逐渐减缓至缓慢去化，房地产业行业集中度提高，居民加杠杆，投资增速或在明年迎来拐点。”