随着一二线城市市场趋于饱和，未来商业地产向三四线大量投放的趋势将愈发明显。以南充为例，在过去的2014年里，商业地产动作不断：绿地中心238开工奠基，刷新城市天际线；明宇广场、仁和春天开盘热卖，再掀下中坝、潆华投资热潮；顺庆1227氛围日趋成熟，已成南充新的商业副中心及潮流聚集地；盛世天城正式开业，嘉陵商业格局质变开始……
与住宅地产不同，商业地产的本质是“先商业、后运营、再地产”，从开发、运营再到盈利需要经过一个漫长的培育过程。项目基于市场的产品定位、规划设计、业态组合、过程统筹、节点把控、收益测算、务实创新以及资源配置等，都考验着决策层和执行团队的掌控能力和运作能力，其中出现任何短版，都可能导致项目的预期不能实现。而现在许多住宅开发房企抱着一时冲动进入商业地产领域，并企图将住宅开发短、平、快的操盘理念和运作模式植入其中，对整个行业发展缺少规律及专业化的认识，待项目投入运营后往往陷入招商困难、租金下跌、空置严重等困境，甚至因经营不善宣布关门结业者亦比比皆是。
而今，又有新情势出现——互联网的影响力已开始蔓延到房地产领域。电商、O2O、体验式、文化旅游等开始成为商业地产发展的新关键词，实体零售正在经受严峻的考验。传统商业模式亟待调整转型，商业地产逐步进入拥抱互联网、融合新科技、去粗存精的新阶段。未来，商业地产的突破方向在哪儿，怎样才能制胜于市场“质变阶段”，已经成为了摆在各商业地产开发者面前的庞大命题。
面对纷繁复杂的商业市场，我们不做过于理论的市场预判和解读，本篇年鉴，我们从项目出发，通过对他们内外价值的深入挖掘，相信能以点带面，帮助大家进一步梳理出当下南充商业地产的发展脉络。
◆绿地城
开发商：南充绿地申川置业有限公司
建筑面积：项目180万平米，商业60万平米
物业类型：超高层、写字楼、酒店、购物中心、商业街
项目特色：城市综合体
2014年，对于绿地集团来说，是品牌影响力全球急速扩张的一年。海外多个综合体项目开建并实现热销，让全世界都看到了绿地集团在运营城市综合体上的强大实力。同时，绿地开始进军地铁投资产业。这一年，绿地“上天（修建摩天大楼）、入地（建造地铁）、下海（布局海外）”战略更加明晰。绿地集团董事长、总裁张玉良表示，2014年，绿地发展模式已从综合体打造、新城建设、产业园开发，进一步升级到与地方整体战略层面的全面合作。
目前，全国高铁经济发展是已大势所趋，上海大虹桥商务区、成都东商务区等众多高铁经济区相继崛起。绿地集团已着力打造全国多个高铁站前综合体项目，如郑州绿地中央广场、济南绿地中央广场等。南充绿地城也将凭借火车北站所带来的巨大高铁经济效益，发力北部新城，商业前景不可估量。
待2016年兰渝铁路全线通车后，每天将为区域带来数以万计的人流。加之火车北站还预留汉巴南、南绵、西昆等多条高铁的接入条件，规划中的轨道交通1、2号线也将交汇在此，绿地城将成为南充唯一的“多轨物业”，辐射人流将达数百万人。
◆南充明宇广场
开发商：南充嘉隆酒店有限公司
建筑面积：52万平米
物业类型：超高层、写字楼、酒店、购物中心、商业街
项目特色：城市综合体
除了SOHO表现抢眼，明宇广场在整体设计上也可谓走在了时代前沿：前街后江、天街连廊、多首层、空中绿植、广场内街等多重新元素的纳入，充分展现了未来商业的发展趋势。可以看出，明宇广场不止是在造商，传递出的是商业融合自然资源，相依共存的人本理念。这无疑是目前南充大多商业项目所缺失的内要精髓。
在运商方面，明宇广场超额地交出了答卷，与中国院线“大佬”万达签约，建川东北首个万达IMAX影城，南充第一家真冰场，第一家儿童体验馆……诸多实力强劲的主力店入驻与配建，显示了明宇强大的运商能力，这也将成为项目商气、人气，以及投资者后期稳定收益的保障。
在明宇广场未落定之前，下中坝虽楼盘林立，但均为住宅项目，区域价值未成体系；而在明宇广场之后，下中坝“城市名片”的含义终得完整诠释，城市副中心未来可期。
◆友豪国际•家居博览中心
开发商：南充友豪置业有限公司
建筑面积：60万平米
物业类型：专业市场、写字楼、酒店
项目特色：家居综合体
友豪国际家居博览中心总规模达60万平米，是川东北地区规模最大的家居综合体。第一次将“高端一站式家居博览中心”的概念引入南充，采用全新的管理模式与家居建材完美融合。再加上友豪国际将川东北首家红星美凯龙引入南充，“强者联手巨头”，这对于南充商业来说，无疑是一场具有划时代意义的变革。此外，还有来自国内外2000多家一线家居建材品牌的签约入驻友豪国际，其中包括TOTO、科勒、厨家工艺、芝华士等，友豪国际的市场价值得到进一步提升。在运商方面，友豪国际携手的是世界五大行之一的高力国际，为其日后的发展提供了坚实的保障。
◆仁和春天广场
开发商：南充市仁和春天投资有限公司
建筑面积：23万平米
物业类型：百货、写字楼、商业街
项目特色：城市综合体
自落户南充以来，仁和春天的工程进度一直为市民所津津乐道。的确，南充商业体“拖进度”现象十分普遍，而仁和春天的高效率则让大家见识到品牌的实力，对项目自然是充满信心。目前其六层百货裙楼已开始外立面装饰，写字楼已封顶，开业时间预计在2015年10月。
不同于南充其他商业项目，仁和春天自面市以来是以一种“高逼格”姿态示人。事实上，仁和春天也确实有“傲娇”的资本。通览仁和春天在成都已开业的三家百货，无一不是汇聚众多国际一二线奢侈品牌与时尚潮流品牌，“仁和春天就代表着高端”，这已在大众心中得到认同。
南充不是成都，消费力与辐射力有局限，仁和春天不太可能为南充引入太多的国际奢侈品牌。但毋庸置疑的一点是，南充还没有商业体可以在中高端品牌的资源库上企及仁和春天的高度。在这个讲合作、拼资源的年代，仁和春天手中握有的大量品牌资源，便是战略资产，足以助其成为南充中高端商业代表。
另外可以肯定一点，仁和春天开业后，提升的将不仅是南充商业品质，也将间接促使城市形象上档升级。
◆顺庆1227购物广场
开发商：四川省美宇房地产开发有限责任公司
建筑面积：7.7万平米
物业类型：购物中心、商业街
项目特色：商业综合体、仿古商业街
南充商业发展经历了三个阶段，从初级的沿街散售，到五星花园商圈崛起的传统百货商场年代，再到如今的商业综合体时代。顺庆1227是南充首个开业运营的第三代商业体，开业后经过一年的养商期，现在项目人气、商气相较开业之前已有相当大的提升，经营势头良好。
从形态上讲，顺庆1227在南充开辟了仿古商业步行街的新形式，带来的是全新的购物消费体验。在如今商业市场竞争加剧，同质化情况严重的形势下，能否做出特色，将成为商业项目能否突围的重要因素。顺庆1227除了外在形态上极具特色，还将城市文化纳入其中，在内涵底蕴上相较其他项目更胜一筹。顺庆府衙、南充文庙、夫子书院等齐聚于此，使得整个购物广场的文化氛围大大提升，代表的是现代商业的一种人文情怀理念。
如果说2013年是南门坝副商圈初步成形之年，那么2014便是该商圈突显真正价值、发挥巨大影响力的一年，而这绝大程度上，应归功于顺庆1227。这一年里，顺庆1227动作频频：酒吧街开街，实现南充夜场生活升级；引进必胜客、咖啡陪你、DQ、85度C等众多首入南充的标配商业品牌；影院开业在即……在这一系列动作后，顺庆1227俨然已成为引领南充时尚消费购物的风向标。
对于顺庆1227的未来前景，大多数业内人士均表示看好。虽然南充未来商业市场的竞争会愈发严酷，新一波综合体潮未来几年将涌现，但集合了绝版区位、独有文化元素等优势的顺庆1227，应能从容应战。
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◆万美广场
开发商：南充市鼎立房地产开发有限公司
建筑面积：10万平米
物业类型：购物中心、写字楼
项目特色：城市综合体
其实统观之下，走样的又何止是万美广场看得见的“身材”。翻看高坪发展史，区中心历经过几次转移：90年代初河东街及老政府区域繁盛一时，2000年初期祥和街与和平桥兴起，再到几年前鹤鸣花园取代和平桥成为高坪区中心。城市在高速发展，新旧更迭是常有的事。如今的鹤鸣商圈老化走样趋势渐显，还要面临以王府井和明宇广场两大商业巨擘为代表的江东商圈和下中坝商圈的挑战，万美广场其实已错过最佳的黄金入市期。未来鹤鸣商圈的拥堵、停车难、商业配套低端等劣势将日益凸显，优势也将逐渐被消磨。除非有将鹤鸣花园其余三角统一改造的决心，否则，仅依托万美广场，鹤鸣商圈将难以做大做强，多年后可能就将让出“中心”头衔。
虽然，万美广场在走样，鹤鸣商圈在走样，但笔者认为万美广场依然有可观的商业价值，毕竟现在来看，鹤鸣花园仍是高坪区最繁华的地带，且新区崛起尚需时日。
近期万美广场打出“公寓5100元/平米通选，SOHO及写字楼5100元/平米通选，LOFT公寓8000元/平米通选，非自持商铺5.5万/平米通选”的广告，让人大跌眼镜。以其地段来说，此定价已大幅触底。于普通买家而言，此“抄底价”的吸引力相当大，或将促使万美的快速成交走量。
◆环球金贸中心
开发商：南充市维美投资置业有限公司
建筑面积：25万平米
物业类型：超高层、写字楼、酒店、购物中心
项目特色：城市综合体
懂得玩“噱头”不是件坏事，在商业地产领域，一直都有这样的潜在规律：若开发商不是“系出名门”，前期又没有响亮的品牌商业傍身，要想“出位”，制造各种“噱头”便是抢占舆论高点的捷径之一，但也是一条剑走偏锋之路。在这里，上策的做法是挖好坑，制造完噱头后，及时用行动去“补上”；中策是挖一个坑填一点，制造一些甜头，再继续去挖坑，中策的做法不是每次都有效，可能会透支项目及企业的信誉；下策就只挖不填，最后出现的结果基本以“烂尾”告终。环球金贸中心采取的便是中策的做法。
虽然工程进度一直未有多大起色，但环球金贸中心2014年的招商却颇有成效，顺利签下沃尔玛和横店影城，这让部分本已失去耐心的投资者又重燃希望。环球金贸中心还有一大优势是地理位置上佳，其位于南虹路商圈的中心，是嘉陵区规划中央商务区的“龙身”腹地。
需要注意的是，在环球金贸中心周边不到500米半径内还有盛世天城、中虹国际两大商业体，市场有限，未来到底是恶性竞争，还是合作共赢？这也是值得探讨的话题。
◆盛世天城
开发商：南充金宇房地产开发有限公司
建筑面积：6.4万平米
物业类型：购物中心
项目特色：商业综合体
从2013年下半年开始到2014年9月底，这一年多的时间，盛世天城由于工程缓慢、招商阻滞，商铺销售一直不甚理想。2014年9月26日，盛世天城首个主力商业苏宁电器开业，转折点来到。一个月后，永辉超市的开业则真正为其带来了“春天”，“万人空巷”接连N天出现，低调已久的盛世天城终于翻身，重新拿下嘉陵商业的话语权，商铺也再一次旺销。
永辉超市在2014年的南充到底有多火？有这样一句话，“你可以不知道盛世天城，但你绝对不能不知道永辉超市！”那么，问题便来了，不禁想问，这火得到底是永辉还是盛世呢？在笔者看来：商业体需要借助主力商业来实现自身的发展，但是却不能过于依附主力店。
据目前的情况来看，永辉超市并未带火盛世天城其他商业，与邻居苏宁呈现冰火两重天的局面。未来待其余店铺开业后，要“借势”永辉的人气实现整个购物中心的旺场，看上去仍有困难，还需要项目在招商运营上下大力气。
◆王府井国际广场
开发商：四川绿洲置业开发有限公司
建筑面积：23万平米
物业类型：购物中心、百货、商业街
项目特色：商业综合体
作为承载江东新区近10万人消费需求的项目，王府井国际广场从拿地规划建设之初便备受瞩目。待到项目正式亮相时，超大的体量、“高大上”的设计，以及北京王府井集团全程运管的金漆招牌，让其瞬间“扬眉吐气”，整个高坪的商业也随之拔高一个段位。
不难看出，王府井与万美广场、明宇广场，三大项目刚好构成了嘉陵江东岸商业的核心三角。相较之下，万美商业体量最小，且位于老城区中心地段，与其余两者有较大差异，因此，常被用来做比较的是王府井和明宇广场。这两个项目又有许多的类似点，如同属新区，一个江东新区，一个下中坝新区；商业体量接近，一个23万方，一个20万方；招商主力店类似，都洽谈过同一院线……种种情况表明，王府井最直接的竞争对手便是明宇广场。
主力商家是影响投资者选择的极重要因素，“都洽谈过同一院线”则被视为王府井与明宇广场展开“名门暗战”的导火索，最后明宇广场胜出，将万达影城收入囊中，王府井退而求其次，签下星美影院。不仅是院线，从目前已公布的其他签约入驻的品牌上看，有“大将”坐镇的王府井也大多逊色于“新将”明宇广场。到底是“廉颇老矣”，还是“后生可畏”？这个问题，还是留给时间来给出答案吧。
◆南充都尉儿童公园
开发商：南充朗瑞置业有限公司
建筑面积：4.8万平米
物业类型：主题商业
项目特色：儿童主题商业
在内部竞争加剧、同质化严重、电商冲击实体商业等多重影响下，“体验式商业”逐渐火热。在南充，都尉儿童公园提出专做儿童业态，是首个试图将“体验式概念”做到极致的项目。
在目前新兴的几类“体验式商业”中，儿童业态吃香。都尉儿童公园的出现填补了南充无专业化儿童主题商业的空缺，与其他商业项目相比，差异化毋庸置疑，这令其在竞争激烈的格局中占有一席之地。
但是概念归概念，能否将概念变为现实，这才是关键。都尉儿童公园开发商为朗瑞置业，隶属成都瑞升房产，瑞升在成都从未有操刀商业地产的经验，能否将商业项目运作良好，需打一个问号；而其周围的几个大型综合体项目，盛世天城、环球金贸中心、中虹国际都已规划或将规划儿童业态，在一站式、全客层的竞争上，都尉儿童公园并不占优势；再加上体量较小、细分商业类型多而杂、商铺都在地下等因素的制约，项目未来前景或许并不如看上去那般乐观。
无论都尉儿童公园能否成功，至少为南充商业开发开辟出了一种新的模式，创新精神值得褒扬。
结语：据相关资料统计，在2014-2015年间，南充有超过400万方的商业投入市场，规模创下历史新高。而以目前南充建设川东北中心城市的需求出发，未来几年商业地产仍将占有重要地位，且大型城市综合体数量会明显增加。短期看来，如此庞大的商业体量入市，将带动城市新一轮的开发热潮，加速区域崛起与成熟；但长远来讲，盲目扩张或将引发供求失衡、产能过剩的情况。
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