一场房地产行业的洗牌，正在海南酝酿。近日，关于海南楼市崩盘的传言再一次甚嚣尘上。据媒体报道，海南楼市价格风云突变，个别楼盘均价跌三成，让2010年楼市高位接盘的大批投资客深陷套牢困境，进退两难。真相如何？重庆商报特派记者奔赴海南调查。
临近春节的海口，温暖如春。
当全国各地的楼市回暖迹象日益明显时，海南的楼市价格战却日益升温。从北向南，从琼海、文昌、陵水等市县到海口、三亚，价格战愈演愈烈，折扣低至6.4折，部分楼盘均价跌破6000元，各种“低价”层出不穷……
连日来，多位业内人士则向商报记者透露，高库存以及开发商面临的资金压力，使得当地“以价换量”普遍存在。
个案
西海岸边的“厮杀”
19日晚，海口美兰机场驶往市区的出租车背后，“滨海新天地开盘，6.8折”的广告语特别耀眼。路边的广告牌上，“清仓”、“降价”的房地产促销信息随处可见。
当天，位于海口西海岸的滨海新天地正式开盘，按照6.8折算下来，每平方米不足9000元。
西海岸，这个位于海口西北部全长22公里的地带，已经成为海口楼市的一块热门区域，数十个楼盘正在这里建设或者销售，主流价格每平方米1.5万元以上。
1月20日，商报记者来到滨海大道旁、距海边不足5分钟路程的滨海新天地，“开盘当天是6.8折，今天是7折，算下来不足万元。”一名置业顾问介绍说。这个价格，与西海岸1.5万元/平米的主流价格相比，十分具有诱惑力。
而距离滨海新天地约1公里的地方，是被称为区域第一大盘的海长流项目，这个号称总面积达百万平方米的综合体大盘，上个月初开盘时，以7068元/平方米起价，均价不到9000元/平方米。
该项目一置业顾问向商报记者介绍说，“现在折扣为7.4折，一平方米价格在1万元左右。”
同样位于海口西海岸的西海瑞园，高层的价格为9000元/平方米，而2011年这个楼盘的价格还在1.3万/平方米以上，短短两年不到，降幅超三成。“事实上，从去年年初，这个楼盘就开始降价了，当时也是西海岸同类型楼盘里第一家单价跌破1万的。”一业内人士向商报记者透露。
商报记者在西海岸多个楼盘走访时发现，单价在万元以下的楼盘并不在少数。
“要买房？要不要去那个项目看看，不远，每平米也不到1万。”商报记者刚走出滨海新天地售楼部，就被一年轻男子“热情”招呼，把楼盘指给记者看，并派车专门将记者送到该项目售楼部。而该售楼部前，也有几个手拿其他楼盘资料的人在等候从里面走出来的购房者，拉到其他楼盘去。
行业
价格战向南蔓延
西海岸上的“厮杀”，只是缩影，从北向南，开发商的价格战正越演越烈。
中原数据平台等多家机构的监测数据显示，以琼海、文昌、陵水为先锋自北向南的“价格战”展开，三地成交均价较2011年同比下降2成左右。
以陵水为例，1月1日陵水乐活城市开盘时，公寓均价9800元/平方米，价格较清水湾区域的雅居乐清水湾、绿城清水湾等楼盘，每平方米低几千元不等。
“在海甸岛的两个楼盘，开盘半年后，均价从当初的1.3万/平方米降至现在的7000元/平方米，几乎是‘腰斩’了。”海南当地房地产企业一业内人士向商报记者透露。
“事实上，从2012年下半年开始，已经陆续有低价楼盘入市，海长流项目是一个代表，它一进来，就‘打死’一大片，让周边项目进退两难。”中原地产海南分公司资源管理中心研究主任付泽龙告诉商报记者。
而在三亚、海口、澄迈等市县，多个楼盘也正在以低价冲击市场，部分楼盘甚至以成本价或“跳水”价开盘，海口御龙湾项目开盘，精装房每平方米跌破6000元，一度让周边楼盘滞销。
“厮杀”也拉低了海南楼市均价。海口市房地产协会统计数据显示，2012年海口市商品房价格为9402元／平方米，同比下降6.6%。国家统计局刚刚发布的70个大中城市住宅销售价格变动情况也显示，海口和三亚房价，同比均下跌，跌幅为0.3%和0.4%。
新闻纵深
资金链紧绷开发商无奈降价
“谁也不想降价，被同行排斥。”作为行业规则打破者之一，昨日，在海口海府路的一家咖啡厅，徐时辰(化名)说。他是海南本土一家开发商的高管，去年10月该公司海口的一楼盘开盘时，每平米均价不足8000元，导致周边楼盘直接封盘滞销。
徐时辰说，“不降价根本卖不动。不快速清盘，公司资金链肯定出问题。”海长流的一名置业顾问也表示，“需要尽快回笼资金”。
“眼下这是在为过度开发买单，是一个必然的阵痛。”中原地产海南分公司资源管理中心研究主任付泽龙说。
克尔瑞项目总监陈明辉也表示，2009年底至2010年初，海南楼市在国际旅游岛红利刺激下“当时很多人拎着钱袋子来买房，以2010年为节点，前后价格翻了一倍，很多开发商也大肆圈地，从以前集中在海口、三亚到后来的全岛遍地开花。”
然而，由于价格飙升太多，当时对于海南楼市泡沫重现的质疑四起，加之政府对楼市调控力度加大，限购限贷导致许多投资客信心大失，2011年海南楼市“有价无市”。
当时很多房地产企业都在咬牙坚持，然而到了2012年，终于有企业坚持不下去了。
“开发商之所以能坚持一两年，还是由于2010年许多购房者‘疯狂’下手，使得许多开发商资金充沛，‘不差钱’，但钱总有烧完的时候，到2012年初，许多开发商的资金链开始明显紧张起来。”付泽龙说。
而竞争的白热化，也使得原本观望的开发商加入“打折”大军中。海南楼市的竞争有多激烈？陈明辉向商报记者提供了一组数据：目前海南整岛，在售项目300个，潜在项目同样也有300个。这个数字，甚至超过部分一线城市。而对于当前的海南楼市，付泽龙概括为：“刺刀见红，你死我活”。
焦点关注
库存数据打架牵出楼市泡沫
此次海南楼市深陷泡沫漩涡，整个事件的起源，源自一份调查报告以及一次谈话。
“截至2011年11月，海南楼市潜在供应量1亿平方米。库存量最少的三亚为11万平方米，需要2年消化。库存量最大的陵水为188万平方米，需要消化101个月。海口楼市库存消化周期则需要50个月，文昌需要46个月，琼海需要61个月。”
在经过对全岛楼市摸排后，海南克尔瑞得出了上述数据报告，并在与国内一家知名财经媒体的交谈中透露了这些数据。克尔瑞是中国房产信息集团下属的核心企业，拥有中国房地产最大的信息数据库。
然而，令海南克尔瑞没想到的是，这个数据一经媒体曝光，立刻将海南房地产置于风口浪尖，泡沫破灭舆论四起。
“很多房地产公司打电话过来质问我们，为什么要报道这个数据出来？其实，这个数据没问题，也并不可怕，只是被媒体过多解读了。”1月21日，在海口国贸大厦时代广场的一栋写字楼里，面对重庆商报记者，克尔瑞项目总监陈明辉说。
在天量库存被披露后，近期国内媒体报道称，海南部分楼盘三年未售清，省住建厅日前下发通知，要求各地紧急清理当前商品房市场存量。这又引起公众对海南楼市到底有多大库存的猜想。不过，海南当地媒体1月19日报道，海南住建厅和海南省房地产协会均澄清，称目前海南房地产市场的实际潜在供应总量约5000万平方米，而非市场机构统计的过亿平方米，此外，也否认下发关于限期清库存的通知。
“我们没有接到过任何关于清库存的通知。”国内品牌开发商三亚分公司一人士告诉商报记者。
官方去年披露的库存数据显示，截至2012年3月底，全省共计约有6410万平方米的存量房。而在媒体披露出“天量”库存之后，海口市房地产业协会则于1月9日召开新闻发布会，称海口商品房库存量为463万平方米，处于可控与合理区位。
“克尔瑞和官方统计的区别，在于实际未来供应量的统计，克尔瑞的统计更‘靠谱’。”中原地产海南分公司资源管理中心研究主任付泽龙说。
