没有卖不出去的房子 只有卖不出去的价格

　　从全国的情况来看，住房销售的低迷已经被房地产开发商及市场认为国内楼市进入的严冬。面对这种情况，中央政府楼市调控态度坚决，地方政府在等待，房地产开发商在静观其变而住房购买者则在观望中。然而尽管在10月份以来，一些城市房价都在说下跌，但房价下跌或是个别楼盘或只有些许。总体而言，整个住房价格水平仍然顶在天花板上没有多少下来。
　　
　　为何国内楼市“量降价滞”的局面会持续如此长时间？
　　
　　可以说，2011年的中国房地产市场的主要特征就是“量降价滞”。所谓的“量降价滞”，不仅是指全国主要的城市住房销售量下降50%以上，而且也指这些城市的住房价格在销售量快速下降的情况下其价格却不变化。而这种现象正好说明了当前国内房地产市场是一个以投机炒作为主导的市场，而不是以住消费为主导的市场。
　　
　　因为，如果住房是一个消费市场，那么当住房的销售量出现大幅下跌时，其价格也会随之下跌；住房销售量下跌得越严重，其价格下跌幅度可能会更大。而同时，当住房价格大幅下跌时，住房消费需求也在不断地增加，最后市场能够自动实现其供求平衡。
　　
　　当前这种以投机炒作为主导的住房市场如果不转型这个市场会如何？
　　
　　住房投机炒作者进入市场的目标是为了能够以更高的价格卖出或赚钱。住房价格更多的是由投机炒作者预期及相应的市场条件（特别是金融条件）来决定。当市场条件发生了变化，投机炒作者预期进入市场无利可图时，他们不能或也不敢进入市场时，住房销售量不仅会迅速下降而且也可能降为零。
　　
　　但这时如果已经进入的投机炒作者及房地产开发商仍然预期住房的价格下跌有限，甚至于预期住房价格在下跌之后又会出现暴涨时，那么已经进入的投机炒作者及房地产开发商是不愿意让手上持有的住房价格降低而退出市场的。
　　
　　如果政府的楼市调控政策不能够改变这个市场的性质（即转向住房消费为主导的市场），那么这个市场投机炒作者及房地产开发商的预期是不会改变的。而市场预期不改变房价要快速下跌是不可能的。
　　
　　那么中央政府为何不能够真正地出台有力的住房调控政策来改变当前住房市场性质及预期呢？
　　
　　估计是在担心房价下跌后对中国经济增长的负面影响。我们可以看到，中央政府对房地产宏观调控的决心是坚决的，目标也十分明确（即住房价格回到绝大多数人可接受的水平），但是为何不敢出台严厉打击住房投机炒作的政策呢？关键的问题就在于，尽管中央政府看到当前以投机炒作为主导的住房市场发展不可持续性及所面临的巨大风险，但是他们仍然不希望让房价下跌过大所带的风险，或让当前楼市调整的风险所付出的成本最小。
　　
　　当前国内房地产宏观调控所遇到的最大阻力，有政府原因（即不能够通过国际通行的税收政策来去除住房市场的赚钱效应），更重要的是在政府这样政策下，房地产开发商手上持有大量的住房待价而沽，以此来制造整个房地产严冬的紧张局面，希望以此来要挟政府及整个市场，希望通过这种要挟来左右政府房地产政策变化。
　　
　　房地产企业并没有进入严冬，转变住房市场性质，才能真正下调房价。
　　
　　一般来说，在市场中，没有卖不出去商品只有卖不出去价格。住房市场也是如此，没有卖不出去的住房只有卖不出去的房价。如果住房的价格进行调整，住房市场的需求就会逐渐释放出来。
　　
　　因此，当前房地产宏观调控不是要放松，而是要对这些政策进一步完善与收紧，通过住房政策从根本上来确定住房市场发展之宗旨（消费与居住而不是赚钱），转变住房市场性质。
　　
　　如果政府住房调控目标即房价回归理性具有十分坚决性，并用信贷政策及税收政策来落实，那么房地产开发商就会放弃幻想并让整个住房市场的预期转变。
　　
　　在这种情况下，房价的向下调整也是必然。世界上没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格。房价水平全面下移是国内住房性质转型的基础与根本所在。政府不要为市场一些假象所迷惑。