4.17楼市“新十条”新政颁布近两月，对南充楼市影响已经初步显现，对楼市新政应该持一种什么样的态度?对“楼市调控后时代”有什么应对之策呢?可能这是南充地产江湖人人都在思考的问题。本期侠客行，走访了南充房地产界资深策划人士一林靖宇。看他来给大家展示一下地产武学。
研究置业对象的变化
“从表面来看，新政出台引发了全国楼市的寒流，而实际上，新政却是为专业的房产开发商提供了机遇，且最终受益的必将是那些‘钢须’购房客户。”林教授首先对新政来了这样一番独特见解。林教授叫林靖宇，因为其拥有10年策划经历，8年专业地产策划管理经历，在策划思维、资源整合和执行上，有着独见和深厚实力，于是圈内人都称他为教授。同时也是“全国高级商务策划师”、“全国房地产执业经纪人”、“中国地产文化最具推动力100职业经理人”，现任成都智鉴房地产策划公司总经理。
尽管众多的头衔环绕着林教授，但林教授却认为，做房地产并非握一把虚名，就能赢得客户的青睐；做房地产业，只有专业的做好每一个细节，才更容易成功。
面对新政的出台，林教授认为，新政以前，不管是全民炒房，还是专业投资，几乎大部分的资金都来源于银行，说得绝对点，银行为房价提供了一个“升温的床”。城市化进程促使非城镇居民纷纷涌入城市发展，但房价高得烫手，实难为百姓接受。这样一个房价高烧现象已经蔓延到全国各地，于是国家新十条的颁布，主要对这样一种“病态”进行“救治”。
由于“新国十条”重点打击投机、投资性购房需求，未来的房地产市场格局将出现明显的两极分化，一极是首次置业和部分改善性居另外，由于目前沿海发达大中城市高房价的现实，以中西部市县为主的三、四线城市成为购房的主要区域，“农民进城、高级打工者返乡”成为未来购房区域主潮流。
二套房贷提高首付比例、提高利率、三套房暂停放贷、对异地购房的限制等新政，对那些长线投资者，置业不动产旨在抵御资产风险、不依靠银行贷款投资的客户群体，此次调控影响不明显。4．17新政后，对长线投资客户的研究与适应，是房地产业者应对的另一重要对象。
谈因变制变，精耕细作
因变制变，我们做的不是“跑马圈地”，而应该“精耕细作”。
林教授基于多年对房地产营销策划的成功实践，他特别指出，如今国家对房地产的新一轮调控，在一定程度上是要求开发商更专业、更细致。而专业的房地产开发商也更懂得房地产业中所应具备的素质，那么从这个层面来讲，这对专业的开发商是一种机遇，同时也是促使行业进一步升级。
作为一名资深的营销策划人员，林教授有一套独特的营销思路——OK策划小众营销，其侧重点就是强调营销人员与购房客户之间的深入沟通和专业服务，这是颠覆从前客户走进销售中心找房子，而转化为营销人员主动走进客户为购房者提供专业参考的一王中新型的行趋势等软性需求。同时，通过研究周边楼盘的信息，寻求市场差异，从而突出自身优势，在与客户进行深度沟通时，由于自身的主动性、深度性以及个性化，更把握客户真实需求。由于房产营销的周期长，由此，房产开发商必须超前把握客户需求，预计客户至少3年以上的购房需要。
在营销环节，主要采用主动小众营销思路，围绕目标客群，个性化针对性推广。而非过去“大而全”、“广而泛”，主要强调个性化与针对性，专业沟通与置业引导。
从这种营销思路上来讲，就必然要求房产开发商更专业，更细致，对专业营销人员的要求提高，对房产业的升级，促进房产业也能更健康的发展，其结果受益的只能是购房者，不仅在合同方面得到保障，物质与精神“双丰收”。
结语
“其实0K策划思路应是源自《三国》的‘隆中对’，诸葛孔明在对刘先主分析局势时，没想到早已为1800多年之后的房产营销理论埋下了伏笔。”林教授如是说。而且他从隆中对归结出营销的十大要点：一、明确行业定位，二、把握行业规律，三、透析竞争对手，四、考察环境机会，五、明白自身优劣势，六、遵循策划原则，七、找到创新方法，八、精算营销程序，九、进行辟闻规划。十、设定可实现的目标。
通过这十大要点，把每一个要点都深入经致的落实下去，房地产营销必然会从新政的调控阴影中走出来，从而更加健康稳定发展。
