事件背景
4月14日国务院常务会议研究部署遏制部分城市房价过快上涨，包括二套房贷执行五成首付、贷款利率1.1倍在内的政策措施之后，17日，国务院再次下发“要求高房价地区可停发第三套及以上房贷”的通知。新政策如此强度的密集出台，被业界人士称为“史上最猛重药”。
从目前市场反馈的情况来看，“观望”成为了很多购房者的共同表情。由此可见新政影响已经开始明显发酵，购房者更趋保守的同时，也更多的回归到审慎的理性思考。房地产回归“自住”属性以后，市场将受到怎么样的影响？购房者的结构性调整将何去何从？开发企业又该如何应对这样复杂的市场形势？
核心观点：
现在的刚性需求已经到了需要重新定义的时候.就目前的情况而言，刚性需求有下面几种：一是首套房需求，二是改善型住房需求，三是享受型住房需求。
传统意义上的住房刚性需求是指居民的第一套房需求，但中国住房的商品化已经15年，现在的刚性需求已经到了需要重新定义的时候，目前的刚需当有下面几种：一是首套房需求，二是改善型住房需求，三是享受型住房需求。首套房不用解释，改善型住房为何也列入刚需？中国从1995年开始商品化住房，但是最初的房地产开发水平低、设计落后、面积小、建筑持久性差，南充为例，直到2003年以后出现的产品才充分考虑美观、适用、环境、车位等等，再则随着经济的发展，人民的消费水平和经济实力都大幅度提高，对于居住品质的要求也必然会越来越高，需要购买更适合自己居住的住房，为一种刚性需求，这种刚需的种类非常多，例如从套二换到套三为一次刚需，从套三换到套四为刚需，从套四换到别墅、洋房也是刚需，但这也无疑是大家的二套房，目前新政在这方面尚未明确实施细则，在二套房尚未交付而又不可能立即把一套房卖掉的时候，大家将非常苦恼。
享受性住房需求主要是指生活水平提高后的另外一种住房需求，例如度假住宅、商业、写字楼等，旅游度假从人均GDP突破2000美元后进入急速发展阶段，人们在长时间停留在城市工作、生活后，需要放松身心和调节身体的场所，这就出现了度假物业的刚性需求，这也是社会发展的必然阶段，我们应该理解和尊重这种需求，现在不是一个劫富济贫的时代，更不是一个均贫富的时代，而是一个全面提高人民生活水平的时代，社会的发展才是解决人民安全感和幸福感的本质。当然，新政并没有限制购房，而是限制房贷购房，它会推迟改善型与享受型刚需的实现，会增加持有的成本，会压制需求，所以，这次新政是一个全面调控的政策，但实质是如果你是自住需求，则影响较小，如果是投资需求，则影响巨大。
正是因为如此，在新政之后，各大房交会显示出来的成交数据都呈现出萎缩的趋势，但是价格却没有出现明显变化，这表明开发商并未立即调整价格，而是在观望政府到底会把政策出到哪一个程度，会出台多少后续政策，再决定调整到何种状态，因此，目前房价的上涨和下跌都有可能，购房者应根据自己的实际情况，选房购房，保持一个理性的心态。
开发商应该如何应对新政
核心观点：
长期来看，还是走品牌开发路线，加强公司品牌建设，加大产品研发力度，潜心耕耘，才是抵抗任何风险，打造百年老店，企业长久发展之道。
面对新政频出，消费者观望，市场交易不旺等情况。作为开发商，面临的局面不可谓不严峻：很少开发企业都经历了春交会的惨淡成交，甚至一周的零成交。但是这些情况的出现，对于开发商来说，还不算糟，对于少部分先知先觉的开发企业而言，这样的情况，应该早在新政出来以后的预料之中。就目前来看，市场处于观望期，开发商在这样的市场下，如何采取灵活的营销策略或加大促销措施才是企业的当下的最主要任务。
从本质上来看，本次新政调控针对的是部分企业和个人的投机，对于刚性需求并没有做出太多的苛求，因为，对于开发企业而言，针对政策推出———“替买房者垫部分首付”、“利息补贴”、“提高优惠”等手段，以促进销售，都是非常合理的，这将有助于企业在较短的时间内打开营销的局面，率先破冰，而不应该是无所作为，消极等待市场“回暖”。
从短期来看，开发商在这一阶段的策略是，做好两手准备：一个是“对望”。首先是”望政府”，观望政府是否还会出台新的调控。应该说，这也是开发企业最担心的要害所在。对于购房者，开发企业其实有足够的信心，因为有2009年“小阳春”的井喷以及房地产长期向好的趋势，不担心购房者不买房，关键是看谁坚持。另外，目前市场上也未出现像2008年那样各大品牌房企纷纷降价的局面，市场上的降价情绪并未真正形成。
因此，在目前的这种情况之下，开发商暂不会调整全年销售目标。中小开发商，为完成目标会推出部分特价房或加大优惠力度。而大型品牌开发商由于公司品牌支撑和所开发产品的特殊性，不会出台大面积的优惠措施，业绩不会经受大的影响。
困难=机遇。最近几个品牌开发商的开盘情况很好得到了验证，沧海横流，方显英雄本色，越是困难的时候，也是有准备的企业的一次重大机遇。
长期来看，还是走品牌开发路线，加强公司品牌建设，加大产品研发力度，潜心耕耘，才是抵抗任何风险，打造百年老店，企业长久发展之道。是退出市场，还是通过提供良好的服务和增加品牌附加值，继续在市场里搏杀？也是品牌开发商与小企业之间的区别。
