南充本土资深房产策划人士：“理想”
2009年是南充房地产业值得反思的一年
历经了2006年、2007年的狂欢、2008年的忧伤与困顿，南充房地产业在2009年又迎来了灿烂的春天，在开发商忙着数钱，老百姓忙着抢房的非理性冲动之时，作为一位见证了南充房地产业萌芽、发展、日渐成熟的房地产策划人士，我对南充房地产业向规范、健康发展深表祝福，但同时也觉得2009年，更应是南充房地产最值得反思的一年。
这些年来，无论是基础设施、人居环境的改善，还是政策扶持、招商引资，政府及有关部门对房地产业的重视、发展和规范，呕心沥血、可圈可点。但南充城市规划不到位的历史欠账，在2009年中矛盾显得尤为突出。街道太窄、小区绿化不够、停车位严重欠缺等因素导致南充目前至今没有真正意义上的高档社区。堵车、车辆乱停乱放成了城市管理的一道难题；堵，是因为我们街道布局、交通流线不合理，车辆乱停乱放除了车主自身素质外，停车位不够也是非常重要的原因。
过去的就让它过去吧，历史遗留问题，我们可以想办法弥补，但眼下已初步显露出来的农贸市场严重不足的问题，是否引起了足够的重视呢？10年前，顺庆主城区有农贸市场20多个，现在，我们的农贸市场仍然是20多个，而城市人口增长了近三倍！南门坝本身规划的可容纳几万人居住的高档社区，据了解，至今那是没有一个配套的农贸市场，已入住的社区居民生活十分不方便。所以我认为，一个城市房地产业的发展，首先它应离不开规划的高瞻远瞩，说白了就是城市发展的策划是否到位。我真诚地建议：政府及有关部门在城市配套建设、城市管理以及房屋建设本身的客观把握上，是否可以站得更高一些，看得更远一些。
2009年，南充房地产业又一次迎来了快速发展的契机，同时也迎来了真正意义上的“大盘时代”。狼烟四起，竞争加剧，谁主沉浮？南充本土房地产开发企业在大浪淘沙中又如何异军突起，杀出一条血路来呢？
曾几何时，南充也有响当当的房产开发品牌企业。目前，无意中翻看到上世纪901年代后期一本南充房产企业宣传画册，上面评选的十大本土知名房产企业，如今大多销声匿迹，不知所终。反思这些企业为什么失败，在2009年，尤显必要。
前不久，与南充本地几位房地产重量级老总聊天，大家一致认为，伴随着蓝光等一批外地知名、资金雄厚的房地产开发企业的进驻南充，让他们倍感压力，无论是资金实力，人力资源、操盘手段，还是策划理念均无可比拟，而我说的一句话却是，他们来的太晚了！先进的房产开发理念进入南充时间太晚了！我衷心地希望，南充的房地产业能够珍惜这难得的学习机会，向外来企业学习，实现我们的补课。
2009年，南充房地产业在受教育中总结，在奋起中成长，在反思中成熟。
2010年的春天，不远了。
南充的房产现状
作为南充区域性的房产市场，从宏观角度来说，一方面受到国家宏观经济形势走势的影响，另一方面它也跟随国家整个房地产市场形势的变化而变化。从2006年底至今年年初，由于受国家抑制性调控的影响，全国房地产发展趋势放缓，南充房地产市场也不例外。
国家之所以要在金融危机爆发这样一个敏感时刻放下抑制之剑而挽扶房地产业，原因是多方面的，其中最主要的是：一是因为房地产业作为国民经济产业中的基础性产业、涉及面广。特别是与金融业密切相关。房地产是一个高负债经营的产业，许多开发资金都来自于银行，如果房地产企业在打压中倒闭，那么，本来在金融危机中已举步维艰的银行等金融机构必然受到更严重的冲击。在某种意义上说，国家伸出无形之手扶持房地产业更主要是挽救金融业。另一方面，因为房地产业涉及到老百姓的住房问题，这是关乎民生的大问题。尤其，它和劳动密集型的建筑业、第三产业密切相关，作为一个人口众多的大国，就业是一个很重要的问题，所以，振兴房地产业也就是要缓解就业压力。
当然，房产市场的回暖，除了国家宏观政策上从抑制到挽扶的转变因素外，还有就是市场需求的刚性决定因素。中国人口众多，适婚、育龄人群的增长，以及居民收入水平的提高，都在很大程度上支撑了中国房地产市场的刚性特点。
刚性需求和土地供应量的减少从根本上决定了房价的走势，而对房价上涨的预期又决定着投资性购房需求的增长。
从微观角度来看，可以从两个方面来分析南充房地产市场。
首先，从需求市场看，随着城市化的推行，南充城市人口增长加快，是导致南充区域性房地产市场向前发展的重要基础。目前，南充三区人口达到70多万，但南充城市化水平还不到30%，远远落后于经济发达国家，与国内经济发达的沿海地区相比也还存在差距。也就是说，南充城市化还有待加强，南充房地产市场从长期来看还有相当大的发展空间。此外，经济形势的好转、劳动就业率的提高等等，也会增加人们对未来收入的预期，从而刺激购房需求。
其次，从南充房地产市场的供给市场角度来看，南充这几年，供给量增长相对过猛。外地的开发商大量涌入南充。成都、重庆、沿海等有实力的开发商进入南充后，开发规模进一步扩大，动辄一个开发项目就达到几十亩，使房地产品供给的数量越来越多。短期性空置也就是必然的了。
“迁异性购房”的出现
不知道是从什么时候开始，“迁异性”购房一族越来越多，比方说在县上工作的非要把房子买到市里，在市里工作的人把房子买到省会城市。他们的购房动力主要是基于两个方面，可以用来投资，也可以自住。造成这样的现象主要是因为如今的交通和通讯条件越来越完善，城市与城市之间的间距蹜短了，人与人之间的交往和交流不会受空间距离的约束，他们可以随时通过网络、电话联系、家庭亲情也不会因空间的隔离而疏远。很多人的子女在异地求学，于是就在子女读书的城里买套房子，如南充辖区的县城甚至镇上的人们来市内购房，这样的例子很多。这是推动南充房地产市场发展的重要力量。
高端楼盘是什么？有电梯就是高端么？
在我心里，南充还没有什么真正意义上的高端房产。难道你要说带电梯的框架式结构的公寓是高端？或者濒临江岸？城市中心？那么郊外的别墅呢？
一个楼盘是高端楼盘还是低端楼盘，其实，房地产业界没有衡量标准，国家也没有具体的指标。如果一定要给楼盘是高档还是低档做出区分的话，我觉得，主要应该依据以下几个方面来判定：一是交通的便利性。便利性是很重要的衡量指标，比如购物、受教育的便利性。当然这种便利性又分为长期便利和临时性便利，比方说工作，房子离上班的地方远不远以及交通是否便利，这就是一个长期的便利过程。临时性便利是指在特定条件下需要的便利，比如就医。二是居住的舒适性。楼盘所处环境是否风景优美，治安是否良好，居住的人文环境是否和谐等而下之等。三是经济的成长性与增值性。这是从经济的角度衡量。四是建筑质量的好与坏，包括建筑材料的环保性，这是涉及到居住安全的大问题，当然很重要了。另外一个是最重要的，也是最抽象的——个体文化心理满意度。每个人的心里实际上都横着一杆秤，你喜不喜欢这栋房子，会有自己的个人感情和偏好在里面，包括与中国传统文化心理因素在内的那些住宅风水等问题，也都属于文化心理满意度的范畴。
