北京高端楼盘借力奥运争抢国际客户

h1 { FONT-WEIGHT: bold; TEXT-JUSTIFY: inter-ideograph; FONT-SIZE: 22pt; MARGIN: 17pt 0cm 16.5pt; LINE-HEIGHT: 240%; TEXT-ALIGN: justify } .h2 { FONT-WEIGHT: bold; TEXT-JUSTIFY: inter-ideograph; FONT-SIZE: 16pt; MARGIN: 13pt 0cm; LINE-HEIGHT: 173%; TEXT-ALIGN: justify } .h3 { FONT-WEIGHT: bold; TEXT-JUSTIFY: inter-ideograph; FONT-SIZE: 16pt; MARGIN: 13pt 0cm; LINE-HEIGHT: 173%; TEXT-ALIGN: justify } .union { FONT-SIZE: 14px; LINE-HEIGHT: 18px } .union TD { FONT-SIZE: 14px; LINE-HEIGHT: 18px }     不同于普通住宅的封盘观望，北京高端楼盘在六七月这个传统淡季频频入市。

    据北京市房地产交易管理网的数据显示，2008年第一季度北京市新房售价排名前15位的楼盘，总体均价为3.74万元/平方米。而到第二季度，前15位楼盘均价达4.42万元/平方米，季度环比升幅达18%。

    这与当前北京楼市销售持续低迷形成鲜明对比。6月份，北京市房屋销售价格同比上涨11.2%，涨幅比上月回落1.2%；环比上涨0.1%，为2005年以来最低涨幅。而整个上半年的成交情况更不容乐观，上半年北京商品房销售面积为457.1万平方米，同比下降47.1%。

    “的确有不少高端住宅的开发商赶在奥运之前推盘营销，借机吸引国际客户，但也拉高了北京的整体房价。”仲量联行北京研究部经理陈斌表示，在当前成交量持续低迷的情况下，房价的坚挺只能造成市场调整的深度化，“高端楼盘能否避免整个市场低迷的波及还有待下半年观察”。

    住宅市场深度分化

    易居CRIC中国房地产决策咨询系统数据显示，今年1~4月份，北京单价2万元/平方米以上的高端住宅成交量明显高于去年同期，其中4月环比上涨约12%，与住宅整体成交量下滑22%反差鲜明。

    6月，亿城集团旗下的西山华府开盘，均价达2万元/平方米。“这是我们去年的安排，并没有受到市场不乐观情况的影响。”亿城品牌营销中心总经理遇绣峰称，选择这个时间开盘符合整个项目的进程安排。

    “虽然北京住宅市场从去年年底出现销售冷清的趋势，但对高档住宅市场的影响并不大。”凯德置地环渤海区域总经理毛大庆显然对高端楼盘的需求有着充足的信心。6月底，凯德置地以均价2.5万元/平方米推出凯德·品元项目。

    “持续半年多的楼市低迷令市场的分化日趋明显，购房者的需求结构也在发生深度调整。但高端需求是刚性需求，不会因宏观调控而削弱。”毛大庆认为，高端住宅的买家都是多次置业者，所以对房价本身并不敏感。

    然而现实却不容乐观。据仲量联行发布的报告，北京市高档住宅在二季度售价环比增长放缓至1%，是自2007年以来环比增长最低的一次。陈斌认为，上半年整个楼市投资者的观望态度，已经开始波及到高端住宅市场。

    供需矛盾增强抗跃性

    内地房地产市场的短期盘整，并没有削减外资进军的决心。不久前，仲量联行发布的《全球房地产资产报告》预测，虽然2008年全球房地产直接投资总额将比2007年减少30%以上，但大量资金进入亚太地区的势头不会减弱。“中国内地及中国香港地区市场将占到全球14%的投资额。”

    该报告显示，较易受到境外人士青睐的高端住宅，仍然显现出旺盛的需求。与普通住宅不同，“‘热钱’对于高端住宅市场的投资性需求仍然不减”。

    而戴德梁行在今年第二季度市场分析报告中亦指出，尽管整体市场需求持续萎靡，但与一般住宅市场上高度依赖借贷的买家不同，高端楼盘的买家不易受信贷市场紧缩所影响，因此能够支持价格的增长。

    “由于高端物业的资源稀缺特性，从长远来看，高端物业一定是供不应求的。当供需矛盾愈加突出的时候，高端物业便会显现出比其他物业更强的议价能力。”针对当前北京高档住宅市场的表现，中原地产研究中心相关负责人表示，政策环境严格限制高端住宅的开发，从而使其融资难、拿地难，自然成为稀缺产品。

    毛大庆则认为，去年在股市套现获利的投资者大部分都将收益投入到房地产项目中，随着大小非解禁，这样的情况会越来越多。“毕竟，投资房地产的风险依然相对较小”。