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销售端市场预期需进一步提升
15日，国家统计局发布今年1-10月房地产相关数据，1-10月份，商品房销售面积111179万平方米，同比下降22.3%，其中住宅销售面积下降25.5%。商品房销售额108832亿元，下降26.1%，其中住宅销售额下降28.2%。
销售金额跌幅收窄，而销售面积跌幅扩大，主因是销售越来越集中于核心城市、核心区域。疫情反复，房企风险预期开始向稳健经营的企业蔓延，导致市场预期再次下行；开发商国庆以来大尺度打折促销，进一步加深了降价预期，对销售实现造成阻碍。
据中指监测，重点50城周度成交面积同比降幅仍在10%以上，购房者观望情绪仍较重。当前房屋销售总体改善动力不强，也要警惕继续恶化的可能；从近期市场的反馈看，也要关注一线城市和高端住房市场两个领域市场的新压力。
9月末中央多部门发布全国性普惠政策，10月各地积极跟进，已有二十余城降低商贷首套利率至4%以下，但因多地疫情反复、居民收入预期未见明显好转，整体市场销售恢复不及预期。
预计随着楼市利好政策的持续落地，供需两端政策优化叠加防疫政策改善，将带动市场预期进一步提升，尤其是更多核心城市政策优化后，或将带动当地购房需求释放，年底全国商品房销售规模同比降幅有望收窄。
供应端“保交楼”效果逐步显现
从供应端情况看，国家统计局数据显示，1-10月份，全国房地产开发投资113945亿元，同比下降8.8%；其中，住宅投资86520亿元，下降8.3%。
当前销售市场低迷，对房企投资开工难有正反馈，供给端融资支持带来的流动性更多保障在建项目的施工和交付，短期内房企的拿地和新开工投资仍面临下行压力。
各地区各部门积极推进因城施策，支持刚性和改善性合理住房需求，加大保交楼力度，促进房地产市场稳定发展，效果逐步显现。从保交楼的情况来看，全国房地产施工期超过两年即将步入交付阶段的房地产开发项目完成投资保持较快增长，房屋竣工面积降幅收窄。
随着近期房企全渠道资金面好转，预售资金监管新规落地，预计保交楼的形势继续向好，从而对稳定市场预期，扭转需求端疲弱态势有积极作用。
鉴于近期“第二支箭”(推进并扩大民营企业债券融资支持工具)、金融16条和保函置换预售资金政策的密集出台，客观上有助于改善房企流动性，也有助于防范开发投资数据恶化。
短期来看，近期支持房企融资的多项举措落地，针对优质房企的预售资金监管政策亦在调整落位。多个政策叠加将改善房企资金压力，提振企业信心，在“保交楼”要求下，年底房地产投资或有改善，但全年下降幅度或仍较大。
金融支持政策或加快市场筑底
本轮市场下行幅度较深，主要是宏观经济下行、疫情反复、国际形势多变等多方面因素影响下，市场预期修复难度较大。今年以来前期多轮分散式支持政策呈现效果钝化、持续时间短等特征，至今销售和投资市场仍未明显改善。
这也是央行、银保监、住建部等多部门相继出台16项金融支持政策、预售资金保函置换等政策的原因。陈文静表示，在市场信心较为脆弱的当下，监管部门释放重磅利好，核心城市优化楼市政策，对修复市场信心将起到积极作用。
近期，金融机构加大房企融资投放，各项纾困资金落地，债券融资全面开闸，供给端资金面好转；需求端继续降低按揭利率，核心城市调整限购限贷等政策发力。业内普遍认为，各项新政从供需两端全面支持房地产市场平稳健康发展，惠及面、支持力度以及政策细则的指导意义均明显加大。
整体来看，供需两端的金融支持政策落地有助于为市场注入流动性，改善市场预期，有望加快市场筑底。供需两端从过去的相互掣肘、负反馈循环，转向相互支撑、相互利好，楼市触底企稳的局面将会在明年上半年到来。
