前几天，我们收到了一些读者的留言，询问如何看待统一大市场的。
老实说，这个问题稍微有些难解释清楚，但确实又比较值得我们去关注。
尤其是现在由上到下出现的一点变动，都会引起后续的一系列连锁反应。
实际上，全国统一大市场，并非是一个新词。
在2015年时的常务会议上也有提过，只是到2022年，这才是第一次正式发下书面意见。
全国统一大市场，来自于4月10日，政府发布了加快建设全国统一大市场的意见全文， 我们来逐一分析。
其中隐含了一个意思—— 破除了地方保护政策。
最明显的就在地区政府采购出租车、公交车等公共交通车辆上，深圳一般都是向比亚迪采购，上海则向大众采购，因为这两个都是它们各自本土的品牌。
地方保护主义、垄断、小圈子行为，在一些区域和一定程度上是存在的，全国性就是为了打破这一点。
比较难理解的，是“统一”。
有人理解为过去的计划经济，那肯定不对，计划经济的统一是让某个地区专门发展某个行业，发展的种类已经固定。
指的是所有企业都处在一个统一的规则下、不论什么企业都拥有统一的政策，并非是统一听指挥。
举个例子，外资、港澳台企业通常会有一定的优惠政策，但是如果是在统一的规则下，外资、国有企业、民营企业，都有相同的规则，政策上也没有倾斜对待，这样它们彼此之间就可以公平竞争了。
所以总结一下，全国统一大市场。
就是 全部企业都遵循同一个政策、同一种规则，没有特殊照顾的政策、也不再有地方保护。
并且受到同一种公平的市场监管下， 把这些企业全部放在一起，让它们彼此 公平竞争。
这份意见里，土地资源被重点提到。
作为经济压舱石之一的房地产，在意见中也占据了一席之地，具体表现要素是在最根源的土地上。
在全国统一大市场中，直接对楼市提到的部分，只有第十一点：健全城乡统一的土地和劳动力市场。
我们都知道，很多小城市、小县城住宅用地供大于求，没有那么多人，却不停地盖房子，导致很多地区有很高的房屋空置率。
而大城市，人纷纷涌入，但是住宅用地不够。
我们可以看一下上海每年国有建设用地的供应计划，会发现整体的供应总量并不大，其中还有一多半是给了工业和商业用地的，属于住宅的很少。
2021年上海的住宅用地计划供应量为830-1060公顷，2020年为900-1100公顷，其中包括了保障和租赁用地，新房供应量和劳动力人口是不匹配的。
在住宅供小于求的情况下，会导致房价过高或者出现很多人抢一套房的现象。
这其实就是各地土地市场的独立，导致的土地供需有错配的现象发生。
如果一二线城市能够拥有更多的建设用地指标，可以缓解一线城市的新房供应不平衡的问题，也比较有利于房企在核心城市拿地。
现在提出的统一的要素和资源市场，也就是说以后这种情况会被解决或者缓解，会按照人口的情况来统筹土地的情况。
从根源上，让土地供应和当地的人口相匹配。
当然，这里面存在一个问题，城市的面积是一定的，能用的空闲地其实不多，如果人口太多，需要建设用地太多了，要从哪里取得新的地块。
答案也在意见中给出了， 可以跨区域交易耕地。
举个例子，上海的人太多了，不得不把一部分耕地用作建设用地，但是这样自己的耕地就会不够，可以通过向其他不需要那么多住宅用地、工业用地的城市来购买。
过去的飞地政策就是如此，就是隶属于某个城市，但是建造在其他地区的一块地。
比如改革开放前，上海就有很多块飞地，江苏盐城市就有上海的面积大约300平方公里的农场。
未来建立起耕地指标跨区域交易的话，那么类似上海的一线城市和部分强二线城市，很有可能会出现更多的飞地现象。
那么，这就牵扯到一个问题了，小城市、小县城之所以土地供给特别多，其中有个关键原因是土地出让的收入是当地财政的重要支撑。
土地根据人口来匹配了，依靠土地收入的地区财政要怎么办？
这一点在全国统一大市场意见中也有考虑了，土地还是不能浪费，没有财政收入的话，那就进行财政转移支付就行了。
你看，这不就全部都解决了。
一二线城市要更多的地来建设，但是有钱；小城市有地，但是没钱；将小城市的地给大城市用，将大城市的钱给小城市，达成双赢。
这就是全国统一大市场中关于土地方面的描述。
除此之外，即使其他方面没有明确提到房地产，但其实也是涉及到了。
比如破除地方保护主义，里面有房企的影子；统一的市场监管，会解决很多烂尾楼的问题.......
让我们逐一分析，全国统一大市场对楼市可能会造成的具体影响。
可能会产生影响的，其实就是一体化之下的房地产市场。
比如环沪，比如粤港澳。
城市群的联动本质上更多的就是城市之间破除行政的属性成为整个经济体。
而在一体化之下，本质上土地是可以相互流动或者交换的，这可以让互相之间未来在一体化发展的时候捆绑的更加紧密。
而且一个区域的发展也可以更好的辐射其他城市。
这本来是长三角或者粤港澳之后最大的屏障，在这个逻辑下可以得到很好的解决。
这并非没有实际案例。
在珠海，在横琴有一部分的行政用地是澳门在管理，而整个横琴在粤港澳的逻辑下，澳门的管理和渗透也越来越多。
这就是典型的一体化模式下的房地产驱动。
而整个横琴也因为这样的逻辑，成为整个珠海价值最高的地方。
强城市带动弱区域，除了简单的产业链接还不足够，如果一体化渗透的足够好，那么对于长三角和粤港澳的楼市市场绝对是一个大利好。
无非是后续的政策以及规划如何制定。
另外如果顺利的话，大家可以更大胆一点，小城市会不会因为区域内有了一部分大城市的管辖用地，从而带动整个区域的发展。
就像如今横琴带动整个珠海发展一样。
大家对这个画面会不会觉得有点性感。
当然这些只是理论上的探讨，后续会存在很多的执行层面的问题，所以某种逻辑上来说珠海横琴的发展很重要。
如果因为有横琴这样的独特体存在，一来带动了珠海，二来使得整个粤港澳融合的更加融洽，三来让一体化市场在房地产体系下也有一个成功案例。
那么这么一个自贸区的发展也算有了实践意义。
所以大家也可以理解为什么这个合作区总体方案在去年颁布的时候会这么震撼了。
本质上来说，我认为更多的三四线城市需要下一轮的拯救。
我们说过去几年有几轮红利拯救过三四线城市，最近的是棚改，再之前的是城镇化，这两拨大的利好帮助三四线城市的楼市发展，也成就了一些定向企业。
但是三四线在这10年的发展依然没有解决，产业怎么来，人口怎么导入？
这两个问题不解决，大量的三四线城市都会陷入困局。
如今这些城市的困境就是很好的折射。
严格来说，如果没有最顶层的规划，这些城市本质上是无解的，不论是房地产还是城市本身来说都是如此。
三四线城市有的是土地，一二线城市有的是外包产业和资金，而二者怎么结合以及未来成功之后利益如何分配都是过去20年很难的问题。
这一次的统一大市场下，或许给这些城市发展出了一个解决方案。
