3月13日，也就是国家2022年两会闭幕的第三天，素有小国务院之称的国家发展改革委员会全文播发了其在两会上总结的报告。
如何理解这份报告呢？
实际上，作为国务院最有实权的单位，负责统筹国务院所有具体分工的部门， 这份报告可以看做是总理政府报告的详细版、补充版和执行版。
总理报告一般不太会去说经济运行的重大风险问题，但是这份报告却要完整披露。
总理报告一般只说做事的方向，但是这份报告却要说如何去做，分几个步骤，哪些单位执行。
毕竟，底下干活的人，不能光说漂亮话。
具体的工作，他们来落实，具体的任务，靠他们来完成。
整个报告是总理报告文字的三到四倍，通篇解读，有难度。
我们只选和房地产相关的分析，全篇八次提到房地产。
关于，这一年来的成绩。
很显然，国家屡次强调的化解重点领域风险工作，风险是哪些报告给出了具体答案。
第一就是房地产高负债企业的风险 ，互联网反垄断问题、地方金融机构风险，以及地方隐形债务问题，全都往后放。
可以说，这是现阶段国家在经济方面需要重点搞定的四大风险，而高负债房企问题则放在了第一位。
从2021年全年的楼市来看，的确是一个楼市“挤脓”的过程，只不过在5月到10月是一个问题充分暴露的时间，在11月到今年3月则是一个善后和处理后续的问题，我们从事后诸葛亮的角度，就可以明显的感受出来。
关于去年工作的问题方面，这份报告两度提到房地产。
第一处：
这一处是放在了总需求收缩的问题里谈的。
很显然，挤脓的过程影响了投资需求的拉动，这里面发改委详细说了四个方面。
1、房地产土地购置面积下降
2、开发投资增速下滑
3、一些地方土地出让收入减少
4、资金用地等要素保障不足，影响扩大有效投资。
很显然，在楼市三稳中，稳房价和稳预期没有谈，全都说了“稳地价”或者稳土地，稳土拍， 可见处置高负债企业对于拍地和地方政府的影响，已经相当严重了，已经威胁到地方政府赖以生存的财政安全了。
第二处——
除了影响拍地，影响地方政府的收入之外，影响其他领域问题也很大。
房地产问题依旧是放在了第一位，“一些高负债、盲目扩张的企业特别是房地产企业风险暴露”，这句话前面说的金融，后面说的银行，很显然高负债房企的暴雷已经事实上影响到了金融安全。
可见对于国家，房地产已经不简简单单是楼市问题，而更是更加重要的金融安全，地方财政稳定的大事，而这两个方面现在都因为“挤脓”出现了问题。
需要注意的是，这个严重的问题，总理报告中没有提，一句也没提。
但是在发改委的两会报告中却重点提及，值得大家深思。
脓已经挤了，挤脓的负影响已经说了，那么下面应该怎么办呢？
我们来对比一下，关于楼市工作计划方面，总理报告和发改委报告提法的异同。
由此，你也可以体会一下，国家宣传工作和落地工作的重点的不同。
总理报告 ，对于楼市的论述：
继续保障好群众住房需求。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。
发改委 报告，对于楼市的论述：
三是推动房地产市场平稳发展。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策做好房地产调控，稳地价、稳房价、稳预期。扎实推进高风险房地产企业风险处置。加快发展长租房市场，推进人口净流入的大城市保障性租赁住房建设，加大住房公积金对租赁住房的支持力度，着力解决新市民、青年人等群体的住房困难问题。扩大灵活就业人员参加住房公积金制度试点。实施好差别化住房信贷政策，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求。
相同点就不给大家啰嗦了，可以自己比较。
我就说一下不同点，实际上不同点，尤其是总理报告中未提，而发改委报告中提及的，应该引起我们的重点关注。
不同点一：扎实推进高风险房地产企业风险处置。
很明显，今年挤脓的工作会暂停。因为发改委要求住建部要重点推进“高风险房地产企业风险处置”。 请注意，不是高负债企业，而是高风险企业。
虽然是一词之差，但是意思完全不通，高风险企业结合上文可以理解是已经因为挤脓暴雷的房地产企业，要做好善后，已经烂尾的要做好烂尾处置，没有烂尾的要防止烂尾。
总之今年的工作主体是——擦屁股，而不是弄出更多的屁股来擦。
不同点二：扩大灵活就业人员参加住房公积金制度试点。
这个问题已经谈的很具体了。
住房公积金一般是用人单位来交，具体金额是单位和个人各自负担一部分，但是前提是你必须是这家单位的员工，单位可以为你正常支付工资和养老等用人成本。一般的社会灵活就业人员是不纳入公积金的。
然而，这一次发改委明确提出要把这批人纳入公积金制度中。
很显然，第一要把公积金的池子做大，第二要把公积金享受人数做大，因为公积金特点是贷款额度虽然不高，但是贷款利率较低，可以有效支持小户型和刚需房子的购买，符合解决年轻人和新市民的买房需求。
另外，国家还提出了加大住房公积金对租赁住房的支持力度，很显然，在未来公积金也会加入到租赁金融的行业。
总之，公积金未来是住建部和金融系统2022年改革的重点，大家可以关注一下。
不同点三：实施好差别化住房信贷政策，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求。
很显然，对于全国楼市来说，利率水平都在下降。
下一步，很可能这种下降还将继续，但是会出现结构性差别。
首套下降较多，而二套，三套下降较少。
小面积户型下降较多，大面积，改善型住房下降较小。
总之，在2020年已经做到了房地产和实体经济的LPR差异化加成，下一步也有可能做到不同购买层次的差异化信贷政策。
总结一下今天的观点：
1、高杠杆房企的挤脓政策，今年不会强化。 不但房企受不了，地方拍地财政和银行金融安全都有点受不了，去年是挤脓，今年是拆雷，这是大方向。
2、今年住建部的主要工作是推进已经高风险暴雷企业的风险化解问题， 所以全国性房企的烂尾今年情况将好转。
3、公积金政策将加大覆盖范围，使用范围，公积金政策将有一个较大扩张性改革 。当然这只和刚需有关，如果是投资就想多了。
4、差异化信贷政策将推行，不同层次的房产银行支持力度将分级。
一句话总结，2022年的中国楼市， 也别把夜壶砸漏了，像我国东边的邻居一样，楼市20年彻底躺平。
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